Sygn. akt II Cz 1044/13

POSTANOWIENIE

Dnia 30 kwietnia 2014 r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny - Odwoławczy

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Piotr Starosta

Sędziowie: SO Janusz Kasnowski

SO Aurelia Pietrzak (spr.)

po rozpoznaniu w dniu 30 kwietnia 2014 r. w Bydgoszczy

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku wierzyciela (...) Funduszu (...)Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B.

przeciwko dłużnikom K. D., E. D., B. N.

o egzekucję świadczenia pieniężnego

na skutek zażalenia dłużnika K. D. na postanowienie Sądu Rejonowego w Świeciu z dnia 30 września 2013 r. r., sygn. akt I Co 1703/12

postanawia:

oddalić zażalenie.

Sygn. akt II Cz 1044/13

UZASADNIENIE

Dłużnik K. D. złożył skargę na opis i oszacowanie nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej (...) w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym z wniosku wierzyciela (...) Funduszu (...) (Km 1340/12).

Skarżący kwestionował wartość nieruchomości twierdząc, że jest zaniżona, gdyż ściany zewnętrzne budynku do wysokości parteru wykończone są cokołem z granitu (a nie jak w operacie fundamenty żelbetowe, ściany murowane), posadzki w salach restauracyjnych i w dyskotece są z płytek marmurowych, a nie z łomu marmurowego, pozostałe posadzki w pomieszczeniach użytkowych i korytarzach są pokryte wykładziną bezspoinową, a nie wykładziną PCV, ściany zewnętrzne na pierwszym piętrze docieplane są watą szklaną, w 8 pokojach, korytarzu i w sali restauracyjnej są tapety winylowe, a ściany wewnętrzne w pokojach na piętrze są gipsowe, a nie cementowo-wapienne, część ścian w salach restauracyjnych jest licowana płytkami szamotowymi, a nie cegłami, jak to wynika z operatu.

Skarżący powołał się także na to, że nie jest w stanie na podstawie operatu określić cech nieruchomości, przyjętych do porównań, ponadto powoływał ceny obiektów dawnych PGR lub innych zakładów pracy, występujące w obrocie.

Postanowieniem z dnia 30 września 2013 r., Sąd Rejonowy w Świeciu w sprawie o sygn. akt I Co 1703/12 oddalił skargę dłużnika.

W uzasadnieniu Sąd wskazał, że przeciwko dłużnikom K. D., E. D. i B. N. wszczęte zostało z wniosku wierzyciela (...) Funduszu (...) postępowanie o egzekucję należności pieniężnej, w toku której nastąpiło zajęcie nieruchomości dłużnika K. D. (Km 1340/12) przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Świeciu M. N..

W dniu 18 czerwca 2013 r. Komornik dokonał opisu i oszacowania nieruchomości dłużnika, zapisanej w KW nr (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,2524 ha, zabudowaną budynkiem motelu obecnie nie użytkowanym.

Wartość rynkową nieruchomości na podstawie opinii biegłego określono na 806.900 zł. Ponadto biegły określił łączną powierzchnię użytkową budynku na 1.124,7 m 2 i ustalił, że fundamenty budynku są betonowe, ściany murowane, stropy żelbetowe, dach dwuspadowy, pokryty płytami falistymi, posadzki w salach restauracyjnych są z desek i płyt z łomu marmurowego, w sali dyskoteki z płyt z łomu marmurowego, w łazienkach z płytek podłogowych a w pozostałych pomieszczeniach w zależności od przeznaczenia - pytki terakotowe, beton, panele podłogowe, wykładzina PCV, zaś w pokojach hotelowych - płyta wiórowa i wykładzina dywanowa. Drzwi w budynku są drewniane i z PCV, a stolarka okienna - z PCV. Wyprawy stanowią tynki cementowo wapienne malowane, w kuchni i pomieszczeniach sanitarnych ściany licowane są płytkami glazurowanymi, w salach restauracyjnych część ścian licowana jest cegłami, kamieniami, występuje boazeria drewniana, w pomieszczeniu dyskoteki -kamienie, a na sufitach tynk ozdobny. Budynek ma instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną i wentylacyjną i centralne ogrzewanie. Instalacje łącznie z grzewczą są czynne. Stopień zużycia budynku biegły określił jako średni (35%).

Dokonując wyceny biegły analizował cztery transakcje dotyczące nieruchomości w miejscowościach S., T., W. i Ś., przy czym najbardziej zbliżona do wycenianej była nieruchomość w Ś., położona przy szosie B. - S., stanowiąca działkę o powierzchni 2.041 m 2 zabudowana obiektem o powierzchni 1.374 m 2, wykorzystywanym całorocznie. Cena transakcyjna tej nieruchomości wynosiła 747 zł za 1 m 2.

Na tej podstawi Sąd Rejonowy stwierdził, że oszacowanie nie polega na wiążącym określeniu ostatecznej wartości przedmiotowej nieruchomości (wskaże ją licytacja), ale na ustaleniu wartości nieruchomości będącej potem podstawą ceny wywołania. Zgodnie z przepisem § 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. o czynnościach komorników sumę oszacowania określa się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy. Nie można więc opierać się na cenach ofertowych, a przy wycenie obiektu o charakterze hotelowo-gastronomicznym nie można posługiwać się cenami lokali mieszkalnych.

Zdaniem Sądu I instancji, przedłożony przez skarżącego operat z 2010 r. wyceniający nieruchomość skarżącego na 4.825.000 zł, a sporządzony w celu zabezpieczenia wierzytelności, odnosi się do cen transakcyjnych nieruchomości z C., K., L., S., Ż. i C., położonych w województwie (...), a więc odległych od P.. Poza nieruchomością w Ż. wszystkie nieruchomości znajdowały się w miastach i także z tej przyczyny nie mogły być uznane za nieruchomości podobne. Ponadto faktem znanym powszechnie jest spadek cen nieruchomości, zwłaszcza dużych, oraz spadek liczby transakcji takimi nieruchomościami w ostatnim okresie.

Zażalenie na postanowienie złożył dłużnik K. D., wnosząc o jego uchylenie i zasądzenie kosztów postępowania w II instancji.

W uzasadnieniu podniósł, że biegły wykonujący operat nie wyjaśnił powodów przyjęcia do porównania cen nieruchomości wymienionych w tym dokumencie oraz dlaczego do porównania przyjęto jedynie nieruchomości z terenu województwa (...). Ponadto wskazał na nieścisłości dotyczące zakwalifikowania powierzchni budynku („mała” bądź „średnia”), w różnych miejscach operatu, co w jego ocenie miało wpływ na określenie wartości nieruchomości.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie skarżącego nie jest zasadne, a zarzuty w nim zawarte nie zasługują na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu Rejonowego, że opis i oszacowanie nieruchomości został sporządzony przez uprawnioną do tego osobę – biegłego rzeczoznawcę majątkowego (art. 948 § 1 k.p.c.) oraz z zachowaniem wszystkich warunków określonych w art. 947 § 1 k.p.c. W treści samego operatu nie dopatrzył się Sąd odwoławczy, poza drobnymi omyłkami pisarskimi, żadnych uchybień, które skutkowałyby ustaleniem nieprawidłowej wartości szacowanej nieruchomości. W ocenie Sądu Okręgowego, biegły należycie wywiązał się ze zleconych mu w toku postępowania egzekucyjnego czynności, nie sposób zarzucić mu przy tym braku rzetelności. Biegły sporządził operat szacunkowy w sposób odpowiadający jego wiedzy, w oparciu o dostępną dokumentację, stosując w tym zakresie obowiązujące metody oraz techniki wyceny nieruchomości i trudno dopatrzyć się w tym względzie jakichkolwiek nieprawidłowości, które uzasadniałyby przyjęcie, że biegły zaniżył wartość ocenianej nieruchomości. Określona podejściem porównawczym wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla aktualny poziom cen transakcyjnych ustalonych w obrocie wolnorynkowym w okresie ostatnich dwóch lat. Przystępując do opisu i oszacowania, biegły, analizując szczegółowo rynek nieruchomości, wybrał do porównania obiekty najbardziej wiarygodne – podobne i znajdujące się w najbliższym sąsiedztwie – mając na uwadze w szczególności stan techniczny, lokalizację wycenianej nieruchomości i w oparciu o te przesłanki zasadnie przyjął i określił prawdopodobną wartość rynkową nieruchomości, która mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne w okresie ostatnich dwóch lat od wyceny. Jako że rynek obrotu podobnymi nieruchomościami jest niewielki, to biegły swoją analizę przeprowadził na terenie całego województwa.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów, wskazać należy, że dotyczą one w istocie omyłek pisarskich, jakich w operacie dopuścił się biegły. Zgodzić się należy ze skarżącym, że w pierwszej tabeli znajdującej się na stronie 11 operatu powierzchnia nieruchomości (1.124,7 m 2) został zakwalifikowana jako „mała”, chociaż w świetle kryteriów przyjętych wcześniej przez biegłego powinna zostać określona jako „średnia”, jednakże omyłka ta została niejako sprostowana w kolejnej tabeli znajdującej się na tej stronie i takie też kryterium było podstawą dokonanych dalej, w sposób prawidłowy, obliczeń.

Równie nieuzasadnione i nieistotne były kolejne zarzuty sprowadzające się m.in. do błędnego oznaczenia stron operatu. Co więcej skarżący nie wykazał, w jaki sposób miałyby one wpłynąć na ustalenie ostatecznej wartości nieruchomości.

W tym stanie rzeczy, skoro zarzuty skarżącego nie podważyły operatu szacunkowego, a co za tym idzie opisu i oszacowania sporządzonego przez Komornika, skargę należało oddalić na podstawie art. 767 § 1 k.p.c., co też Sąd Rejonowy słusznie uczynił.

Konsekwencją nieuwzględnienia zarzutów było oddalenie przez Sąd Okręgowy zażalenia w myśl art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c.