Czwartek 14 grudnia 2017 Wydanie nr 3580
notice
Tytuł:
Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej z 2015-10-22
Data orzeczenia:
22 października 2015
Data publikacji:
7 grudnia 2017
Data uprawomocnienia:
22 października 2015
Sygnatura:
II Ca 538/15
Sąd:
Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej
Wydział:
II Wydział Cywilny Odwoławczy
Przewodniczący:
Ryszard Biegun
Sędziowie:
Andrzej Roman
Piotr Łakomiak
Protokolant:
sekr. sądowy Magdalena Starostka
Hasła tematyczne:
Własność Lokali
Podstawa prawna:
art.203 kc
Powołane przepisy:
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym
(Dz. U. z 1990 r. Nr 16, poz. 95)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego
(Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296)
Ustawa z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej
(Dz. U. z 1997 r. Nr 9, poz. 43)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741)
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
(Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93)
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
(Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733)

Sygn. akt II Ca 538/15

POSTANOWIENIE

Dnia 22 października 2015 r.

Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:

SSO Ryszard Biegun (spr.)

Sędziowie:

SSO Andrzej Roman

SSR del. Piotr Łakomiak

Protokolant:

sekr. sądowy Magdalena Starostka

po rozpoznaniu w dniu 22 października 2015 r. w Bielsku-Białej

na rozprawie

sprawy z wniosku Gminy B.

z udziałem B. L.

o ustanowienie zarządu przymusowego nad nieruchomością w B. przy ul. (...)

na skutek apelacji uczestniczki

od postanowienia Sądu Rejonowego w Bielsku-Białej

z dnia 21 maja 2015 r. sygn. akt II Ns 680/15

postanawia

I.  zmienić zaskarżone postanowienie w ten sposób, że oddalić wniosek i zasądzić od wnioskodawcy na rzecz uczestniczki kwotę 257 zł (dwieście pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania;

II.  zasądzić od wnioskodawcy na rzecz uczestniczki kwotę 220 zł (dwieście dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sędzia Przewodniczący Sędzia

Sygn. akt II Ca 538/15

UZASADNIENIE

Wnioskodawczyni Gmina B. wniosła o ustanowienie zarządcy przymusowego dla nieruchomości przy ul. (...) w B. obj. kw (...) i powołanie licencjonowanego zarządcy w osobie S. W.. W uzasadnieniu wnioskodawczyni podniosła, iż jest właścicielem trzech wydzielonych lokali w tym budynku tj. 1,2, 2A, natomiast uczestniczka właścicielką jednego wydzielonego lokalu nr (...). Udział wnioskodawcy w nieruchomości wspólnej wynosi (...) części, natomiast udział uczestniczki wynosi (...) części. Nie doszło do powołania zarządcy nieruchomości, gdyż uczestniczka nie stawiła się na zebraniu współwłaścicieli, mimo wysłania jej zawiadomienia na adres lokalu oraz na posiadany adres do korespondencji przy ul. (...) w B., ani też w inny sposób nie nawiązała kontaktu. Nie współdziała w zarządzie nieruchomością wspólną.

Postanowieniem z dnia 13 czerwca 2013r. Sąd Rejonowy w Bielsku-Białej ustanowił zarząd przymusowy nad nieruchomością obj. kw (...), wyznaczył na zarządcę przymusowego Przedsiębiorstwo (...) sp. z o.o., z tym że czynności zarządcę miał wykonywać licencjonowany zarządca w osobie S. W.. Sąd wyznaczył wynagrodzenie dla zarządcy i nakazał składanie corocznych sprawozdań z zarządu.

Uczestniczka B. L. 4 marca 2014r. złożyła pismo, w którym poinformowała Sąd, iż korespondencja była blednie kierowana na adres, pod którym nie przebywała, tj. ul. (...) w B.. Wniosła, aby wszelką korespondencje kierować na adres B. ul. (...). W tym samym dniu wniosła do Sądu Rejonowego apelację, opłaciła ją, a Sąd przywracając termin do jej wniesienia, przyjął ją i przesłał do Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej.

Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej rozpoznając apelację w sprawie II Ca 622/14 uchylił zaskarżone postanowienie w całości i znosząc postępowanie w całości, przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu w Bielsku-Białej do ponownego rozpoznania. Sąd Okręgowy wskazał, iż uczestniczka nie uczestniczyła w postępowaniu, nie była o nim poinformowana, wobec czego nie miała możliwości zajęcia w nim stanowiska. Z powodu braku skutecznego wezwania uczestniczki na rozprawy, postępowanie było dotknięte nieważnością. Sąd Okręgowy nie zajął stanowiska co do meritum sprawy.

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 21 maja 2015r. sygn. akt II Ns 680/15 Sąd Rejonowy w Bielsku - Białej postanowił :

1. ustanowić zarząd przymusowy nad nieruchomością położoną w B. przy ul. (...), obj. Kw. (...) SR w Bielsku-Białej;

2. wyznaczyć zarządcę przymusowego (...) Sp. z o.o. Oddział B. ul. (...), z tym że czynności zarządcze będzie wykonywał licencjonowany zarządca S. W. (numer licencji (...));

3. ustalić wynagrodzenie miesięczne zarządcy przymusowego na 0,55 zł za lm2 powierzchni użytkowej budynku, przy czym stawka ta będzie waloryzowana corocznie o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych;

4. zobowiązać zarządcę przymusowego do składania corocznych sprawozdań z zarządu w terminie do 28 lutego - każdego kolejnego roku, przy czym termin pierwszego sprawozdania wyznaczyć na 28 lutego 2016;

5. opłaty ustalić łącznie na kwotę 300 zł - w całości uiszczone i ustalić, że każdy z uczestników ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania dowodowego Sąd ustalił następujący stan faktyczny sprawy.

Przedmiotem postępowania jest nieruchomość położona w B. przy ul. (...), zabudowana budynkiem mieszkalnym obj. kw. BB1 (...), w którym to budynku wydzielono już odrębne lokale mieszkalne:

lokal nr (...) - obj. kw. BB1 (...) z którym związany jest udział w 394/1000 części w nieruchomości wspólnej a właścicielem lokalu jest Gmina B.;

lokal nr (...) - obj. kw. BB1 (...) z którym związany jest udział w 250/1000 części w nieruchomości wspólnej a właścicielem lokalu jest Gmina B.;

lokal nr (...) obj. kw. BB1 (...) z którym związany jest udział w 85/1000 części w nieruchomości wspólnej a właścicielem lokalu jest Gmina B.;

lokal nr (...) obj. kw. BB1 (...) z którym związany jest udział w 271/1000 części w nieruchomości wspólnej a właścicielem lokalu jest B. L..

Kandydat na zarządcę (...) Sp. z o. o w B. wyraził zgodę na pełnienie funkcji zarządcy przymusowego i wskazał do wykonywania czynności zarządczych S. W. - licencjonowanego zarządcę. Określił wysokość wynagrodzenia na 0,55 zł za lm2 powierzchni użytkowej budynku. Pozostałe oferty były droższe.

B. L. nie mieszka w swoim lokalu na ulicy (...) w

B. od 10 lat, choć jest tam zameldowana. Obecnie mieszkanie jest puste, nie wynajmowane.

Budynek wymaga remontu, renowacji, a uczestniczki nie stać na remonty, dlatego chce swój lokal sprzedać.

Uczestniczka nie zwracała się w sprawie remontów do Gminy. Również

Gmina nie kontaktowała się z uczestniczką. W budynku doszło ok. marca 2014r. do kradzieży na szkodę uczestniczki i uczestniczka została wezwana przez Policję w tej sprawie. Wtedy dowiedziała się, że współwłaścicielem budynku jest Gmina B. (od grudnia 2012r.).

W budynku jest nieporządek, klatka schodowa wymaga odmalowania, jest siwa, domofon nie działa, a na nieruchomości wedle uczestniczki grasują złodzieje.

Ponadto ogrodzenie jest zwalone i każdy może wejść na teren nieruchomości oraz nie są uregulowane kwestie korzystania z części wspólnych.

Lokale Gminy są wynajmowane lokatorom.

W tym czasie kiedy doszło do kradzieży, z uczestniczką skontaktował się także zarządca.

Od chwili kiedy jednak uczestniczka zaskarżyła postanowienie z 2013r., uczestniczka nie kontaktowała się z Gminą w sprawie zarządu.

Uczestniczka zgadza się na remonty, ale nie zgadza się na ustanowienie zarządu. Ponadto jak twierdzi uczestniczka nie ma ona pieniędzy na remonty.

Oświadczyła, iż nie chce rozmawiać z Gminą na temat remontów, bo chce sprzedać lokal. Ewentualny nabywca lokalu nie chce, według uczestniczki, zarządcy przymusowego.

Ustalając stan faktyczny sprawy Sąd oparł się na dokumentach urzędowych (art. 244 kpc) oraz oświadczeniu zarządcy przymusowego, a ponadto na innych wskazanych wyżej dokumentach, których nikt w toku postępowania nie kwestionował. Sąd oparł się także na zeznaniach B. L., których także nikt nie kwestionował. Sąd dopuścił ten dowód wobec braku innych wniosków dowodowych. Przedstawiciel Gminy nie wskazał osoby, która mogłaby być przesłuchana w charakterze uczestnika lub świadka.

Następnie Sąd dokonał oceny prawnej. Wskazał, że zgodnie z art. 200 kc

każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Sad ocenił, że uczestniczka B. L., jak twierdzi wnioskodawca i co znalazło pełne potwierdzenie w jej zeznaniach, nie współdziała w zarządzie rzeczą wspólną. Uczestniczka nadal nie kontaktuje się z wnioskodawcą w sprawie zarządu, co sama zresztą przyznała. Nie jest bowiem na dzień dzisiejszy zupełnie zainteresowana zarządem, chce swój lokal zbyć.

Z kolei Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w B. jako jednostka budżetowa gminy nie może sprawować zarządu samodzielnie mimo posiadania większościowego udziału przez Gminę, gdyż zostało to w przeszłości zakwestionowane. Gminne jednostki organizacyjne co do zasady, według m.in. NIK, nie mogą bowiem zarządzać nieruchomościami wspólnymi wspólnot

mieszkaniowych (por. E. W. (...) nieruchomościami wspólnot przez gminy", Wspólnota Mieszkaniowa, luty 2011 i powołane tam poglądy

doktryny i judykatury).

Pozostaje zatem albo zawarcie stosownej umowy o zarządzanie co wymaga zgody i akceptacji uczestniczki i podpisania umowy również przez nią albo ustanowienie zarządcy przymusowego przez Sąd w trybie art. 203 kc, gdyż skoro ani jeden współwłaściciel, ani drugi nie chcą sprawować zarządu, to wyczerpuje to także dyspozycje art. 203 kc („nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu"). Skoro od daty nabycia przez Gminę lokali i udziałów w nieruchomości wspólnej (grudzień 2012)

współwłaściciele nie mogą porozumieć się w tej kwestii, a nieruchomość niewątpliwie wymaga zarządu, to wniosek należało uwzględnić na podstawie

właśnie art. 203 kc i nie ma tu znaczenia fakt, czy leży to w interesie obecnego właściciela lokalu nr (...), czy też ewentualnie nabywcy tego lokalu.

Oczywiście odrębną kwestią jest podejmowanie przez zarządcę czynności przekraczających zwykły zarząd, co wymaga, w razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, kolejnej ingerencji Sądu.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 203 kc i art. 615 kpc w zw. z art. 937 kpc. Sąd wyznaczając zarządcę w osobie prawnej (...) sp. z o.o. wziął pod uwagę, iż faktycznie od dwóch lat zarząd jest przez ta

spółkę sprawowany, a stawka zaproponowana przez tą spółkę jest niższa niż stawki proponowane przez innych zarządców.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 520 § 1 kpc.

Apelację od tego postanowienia złożyła uczestniczka B. L. zaskarżając je w całości zarzucając mu:

1. błąd w ustaleniach faktycznych polegający na braku poczynienia ustaleń w zakresie przesłanek niezbędnych do ustanowienia zarządu przymusowego w trybie art. 203 k.c. w szczególności związanych z brakiem możliwości uzyskania zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu;

2. naruszenie prawa materialnego, a to art.203 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i ustanowienie zarządu przymusowego w sytuacji gdy w trybie art. 203 k.c. możliwe jest wyłącznie wyznaczenie zarządcy, sprawującego zarząd mieniem, a nie ustanowienie zarządu przymusowego nad nieruchomością;

3. naruszenie prawa materialnego, a to art.203 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i ustanowienie zarządu przymusowego w sytuacji braku wystąpienia przesłanek wynikających z art. 203 k.c. w szczególności braku zaistnienia przesłanki w postaci niemożności uzyskania zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu wynikającego z faktu posiadania przez Gminę B. większościowego udziału, a co za tym idzie możliwości podjęcia samodzielnie każdej decyzji w sprawach wchodzących w zakres zwykłego zarządu;

4. naruszenie prawa materialnego. a to art.203 k.c. w zw. z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż Zakład Gospodarki Mieszkaniowej nie może sprawować zarządu nieruchomością i okoliczność ta jest przesłanką ustanowienia zarządcy przymusowego, w sytuacji gdy w świetle obowiązujących przepisów ustawy o samorządzie gminnym oraz ustawy o gospodarce komunalnej Zakład Gospodarki Mieszkaniowej jest uprawniony do sprawowania takiego zarządu, a co więcej w niniejszym przypadku Gmina B. jako współwłaściciel posiada większościowy udział pozwalający na samodzielne podejmowanie decyzji we wszystkich sprawach dotyczących zwykłego zarządu;

Mając powyższe na uwadze wnosiła o :

1. zmianę zaskarżonego postanowienia i oddalenie wniosku w całości;

2. zasądzenie od wnioskodawcy na rzecz uczestniczki kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje.

Wnioskodawca w odpowiedzi na apelację uczestniczki wnosił o jej oddalenie oraz o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje :

Apelacja zasługuje na uwzględnienie.

Zarzuty apelacji zasadnie podważają trafność wydanego postanowienia.

Według art. 19 uwl, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o

współwłasności.

Ponieważ w nieruchomości objętej wnioskiem wysdrębnione są jedynie cztery lokale, w sprawie mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą mieszkaniową, zatem do zarządzania nią zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego.

Według art. 203 kc każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

W obecnej sprawie merytorycznej ocenie, realnie i logicznie patrząc, podlega tylko pierwsza z wymienionych w powołanym przepisie przesłanek, bowiem skoro wnioskodawca jest większościowym właścicielem, to z natury rzeczy nie jest możliwe, aby uczestniczka jako mniejszość mogła spełnić dwie pozostałe przesłanki naruszając, jako większość, zasady prawidłowego zarządu bądź krzywdząc mniejszość, którą sama stanowi.

Uwaga dotycząca wielkości udziałów poszczególnych stron jest istotna. Art. 203 kc daje bowiem współwłaścicielowi możliwość wystąpienia z wnioskiem tylko wówczas gdy nie można uzyskać zgody większości.

W sprawie jednak taki wypadek nie występuje, skoro to sama Gmina jest większościowym współwłaścicielem. Zatem stanowisko Gminy jako podmiotu mającego większość we współwłasności jest wiążące dla uczestniczki jak chodzi o czynności zwykłego zarządu. Według art.201 kc do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.

Dopiero gdyby to uczestniczka uważała czynności zarządcze Gminy, jako większościowego współwłaściciela, do jakich uprawnia go art. 201 zd.1 kc, za krzywdzące, to w myśl art. 202 kc (stanowi on, że jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd), wówczas mogłaby żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Z kolei założenie, że czynności jakich podjęcie Gmina uważa za konieczne stanowią czynności przekraczające zwykły zarząd, powoduje, że uzasadnianie nimi żądania wniosku staje się całkowicie chybione. Wynika to z tego, że współwłaściciel większościowy zamierzający podjąć czynność przekraczającą zwykły zarząd, w razie braku zgody mniejszościowego współwłaściciela, i tak jest zmuszony, na podstawie art. 199 zd. 1 kc, żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Taka sama konieczność wystąpi jednak i w wypadku ustanowienia zarządcy przymusowego, skoro w myśl art. 935 par. 3 kpc w zw. z art. 615 kpc, jest on umocowany tylko do czynności zwykłego zarządu, co zresztą zasadnie zauważył Sąd Rejonowy.

Tak więc z punktu widzenia konieczności ewentualnej ingerencji sądu cywilnego rozwiązanie postulowane przez wnioskodawcę jest dysfunkcjonalne, nie wprowadzając istotnej różnicy w stosunku do zarządu sprawowanego przez samego współwłaściciela.

Jak chodzi o charakter czynności jakich podjęcia oczekuje od zarządcy

wnioskodawca, tj. doprowadzenia do wyremontowania budynku i wyegzekwowania od uczestniczki na ten cel środków, to trzeba wskazać, że według art. 22 ust. 3 czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu jest w szczególności, m. in. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Wprawdzie przepis ten dotyczy tzw. dużych wspólnot, lecz nie ma racjonalnych podstaw, aby analogiczną czynność w ramach tzw. małej wspólnoty uważać za mającą odmienny charakter.

Prima facie wątpliwe wydaje się uprawnienie zarządcy do samodzielnego narzucania pozostałym współwłaścicielom wysokości zaliczek na „fundusz remontowy” w małej wspólnocie na cele przeprowadzenia poważniejszego remontu budynku.

Jako istotne okoliczności mające przemawiać za uwzględnieniem wniosku, nie mogą być uważane zwłaszcza te dotyczące konieczności, np. naprawienia domofonu, pomalowania klatki schodowej czy naprawy płotu. Zwłaszcza zaś powołanie tego pierwszego faktu wywołuje zaskoczenie, skoro jest to pospolita czynność, wręcz kwalifikowana jako czynność zachowawcza z art. 209 kc.

Generalnie niezrozumiała jest postawa wnioskodawcy, który blisko trzy lata

od nabycia lokali zwleka z podjęciem czynności dla utrzymania nieruchomości, zwłaszcza zaś nie nawiązał z uczestniczką rzeczywistego kontaktu, mimo, że od ok. półtora roku jej nowy adres jest mu znany.

Musi być też oczywiste, że sam zarządca, kimkolwiek by nie był, nie rozwiąże problemu braku gotowości uczestniczki płatności na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Sąd Rejonowy, w warstwie faktycznej niezasadnie akcentował, w dorozumia-ny sposób przypisując pośrednio winę uczestniczce za brak właściwego zarządzania nieruchomością, że to uczestniczka nie podjęła kontaktu z wnioskodawcą. Tymcza-sem jednak to zwłaszcza jego, tak jako współwłaściciela większościowego, wnioskodawcę, zwłaszcza jako nowego nabywcę lokali we wspólnocie, a w końcu i podmiot publiczny, obarczał obowiązek nawiązania kontaktu ze skarżącą.

Z kolei jeśli uczestniczka, co Sąd również podnosił, nie dysponuje środkami dla pokrycia kosztów remontu, to w razie ustanowienia zarządcy przymusowego jej sytuacja w tym zakresie nie ulegnie pozytywnej zmianie.

Nie może odnieść skutku upatrywanie podstawy dla uwzględnienia wniosku w twierdzeniu, że Gmina, działając przez Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, nie może pełnić funkcji zarządcy. Zagadnienie to nie ma w sprawie znaczenia, bowiem rzecz nie dotyczy ustanowienia Gminy zarządcą (chociaż istotnie współwłaściciel może być ustanowiony zarządcą w trybie art. 203 kc), lecz zwykłego wykonywania przez nią swoich uprawnień jako współwłaściciela.

Przede wszystkim jednak nie może znaleźć akceptacji oczekiwanie wnioskodawcy, aby każdorazowo gdy podmiot publicznoprawny - gmina, jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, wprowadzać przymusowo, w drodze orzeczenia sądowego, formę zarządu przymusowego. Nie ma ku temu żądnych podstaw prawnych. Zarząd nieruchomością będącą tzw. małą wspólnotą powinni sprawować przede wszystkim sami współwłaściciele. Odmiennie rzecz może mieć się z dużą wspólnotą gdyż art. 18 uwl kładzie większy nacisk na zapewnienie

istnienia zarządu w większym stopniu oderwanego od składu osobowego wspólnoty, trwałego i zapewniającego sprawne bieżące administrowanie wspólnotą.

Zajęcie przeciwnego stanowiska oznaczałoby, że każdy współwłaściciel nieruchomości tworzący wspólnotę mieszkaniową z gminą samorządową musiałby liczyć się z koniecznością stałego ponoszenia kosztów zarządu wykonywanego przez osobę trzecią, tylko z tej przyczyny, iż gmina uważa, że jako współwłaściciel nie ma prawa czynnie uczestniczyć w sprawowaniu zarządu.

Znane są Sądowi Okręgowemu poglądy prawne powołane przez Sąd Rejonowy, jak i w odpowiedzi na apelację, dotyczące swoistego zakazu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, co wynikać ma z braku ujęcia czynności zarządu w aktach prawnych regulujących status publicznoprawny gminy. Nie może odnieść skutku powołanie się na wykładnię przyjętą przez Najwyższą Izbę Kontroli (NIK), która oczywiście nie ma mocy wiążącej. Jedynie dla porządku odnotować należy, że w artykule przytoczonym przez Sąd Rejonowy wskazuje się również, iż odmienne stanowisko co do legitymacji gminy do zarządu nieruchomością zajmuje jednak Ministerstwo Infrastruktury.

Trzeba jednak wskazać, jak sygnalizowano, że stanowisko takie jakie prezentuje NIK, nie może mieć decydującego znaczenia na tle stosowania rozwiązań cywilistycznych.

Przede wszystkim brak jest jednoznacznego przepisu wprowadzającego zakaz wykonywania tego rodzaju czynności przez gminę.

Takiego wniosku nie można wyprowadzić z treści art. 40 uwl. Ustęp 1 tego przepisu miał na celu przygotowanie nieruchomości zarządzanej, np. przez gminę, do objęcia zarządu przez inne podmioty, W szczególności zaś zgodnie z ustępem 2 do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do zarządu, o którym mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszej ustawy dotyczące zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej. Przepis ten nie wykluczył podmiotów wymienionych w ust. 1, dotychczas sprawujących zarząd, od jego dalszego wykonywania. Generalnie zaś przepis odnosił się do zarządu powierzonego, gdy tymczasem sprawa dotyczy zarządu „własną” nieruchomością wspólną.

Nie ma znaczenia, że ustawa z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz.U.2015.1515 j.t.) w art. 7 nie wymienia zarządu nieruchomościami wspólnymi. W orzecznictwie jest ugruntowane, że zadania wyszczególnione w art. 7 ust. 1 są tylko przykładowe, co wynika z użycia słowa „w szczególności”. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 23 listopada 2010 r. IV SA/Gl 330/10 LEX 758360 wskazano, że z brzmienia art. 6 ust. 1 i art. 6 ust. 2 u.s.g. wynika domniemanie kompetencji w zakresie zaspokajania zbiorowych potrzeb społeczności lokalnej po stronie gminy. Uzupełnieniem tego domniemania jest katalog spraw należących do zadań własnych gminy zamieszczony w art. 7 ust. 1 u.s.g. Jednocześnie katalog ten posiada charakter przykładowy, co również związane jest z domniemaniem kompetencji po stronie gminy.

W szczególności wśród zadań wymienionych w tym przepisie nie ma wymienionych obowiązków wymienionych i regulowanych szczegółowo ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i

o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2014.150 j.t.). W szczególności zauważenia wymaga art. 21 ust. 2 pkt. 7 uwl stanowiący uchwalany przez radę gminy wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności, m.in. wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne.

Z kolei jeśli ustawa z dnia 20 grudnia 1996r. o gospodarce komunalnej (Dz.U.2011.45.236 j.t.) w art. 2 stanowi, że gospodarka komunalna może być prowadzona przez jednostki samorządu terytorialnego w szczególności w formach samorządowego zakładu budżetowego lub spółek prawa handlowego, to również i tu użycie słowa „w szczególności” oznacza, że nie tylko w nich, lecz i innych. Natomiast z art. 7 ustawy stanowiącego, że działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie samorządowego zakładu budżetowego, wynika a contrario, że może być prowadzona zwłaszcza w formie spółki prawa handlowego. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2011 r. V CZ 49/11 LEX 898283 wyjaśniono bowiem, że art. 2 ustawy z 1996 r. o gospodarce komunalnej, określający formy prowadzenia gospodarki komunalnej, zawiera jedynie wyliczenie o charakterze przykładowym (na co wskazuje użyte przez ustawodawcę wyrażenie "w szczególności") i w żadnym wypadku nie można twierdzić, by katalog ten miał charakter zamknięty i wyczerpujący.

Z regulacji ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.782 j.t.) dotyczących gospodarowania nieruchomości stanowiącymi zasób jednostek samorządu terytorialnego, nie można wywieść wniosku, że nie jest dopuszczalny zarząd nieruchomością wspólną. Zwłaszcza zaś z art. 10 ust. 4 ugn stanowiącego, że jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i osób trzecich, przepisy niniejszego działu stosuje się wyłącznie do gospodarowania udziałem Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego w tej nieruchomości, nie można wyciągnąć wspomnianego wniosku. Stwierdza od mianowicie rzecz oczywistą, tj. że zarząd zasobem odbywa się według reguł ww. ustawy, lecz z natury rzeczy te reguły nie dotyczą innych podmiotów. Można tylko dodać, że art. 189 ugn wprowadzający szczególne wymogi odnośnie zarządzania nieruchomościami należącymi do zasobu przez określone nim osoby, został już uchylony.

Na koniec należy podnieść, że niezależnie od wszystkiego, nawet przyjęcie, że gmina rzeczywiście nie ma legitymacji do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną nie mogłoby skutkować uwzględnieniem wniosku, bowiem ta przesłanka nie mieści się w hipotezie art.203 kc. Tego rodzaju pozaprawne argumenty nie mogą stanowić podstawy dla rozszerzającej wykładni tego przepisu o wyjątkowych charakterze skoro jego skutkiem jest odjęcie zarządu współwłaścicielowi i powierzenie osobie trzeciej.

Zajęte stanowisko prawne nie oznacza rzecz jasna akceptacji dla biernej postawy właścicielskiej uczestniczki, która powinna współdziałać z wnioskodawcą w zarządzenie nieruchomością, lecz koniec końców, jak była mowa, zachowanie skarżącej nie odbiera Gminie samodzielnej pozycji umożliwiającej podjęcie czynnych działań zarządczych, wobec czego nie mogła stanowić o zasadności żądania.

Dlatego na podstawie art. 386 par.1 kpc w zw. z art. 13 par.2 kpc Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone postanowienie i oddalił wniosek.

Ponieważ interesy stron były sprzeczne na podstawie art. 520 par.2 kpc w zw. z art. 391 par.1 kpc w zw. z art. 13 par.2 kpc obciążono wnioskodawcę kosztami postępowania w pierwszej instancji wynoszącymi 257 zł (240 zł wynagrodzenie pełnomocnika i 17 zł opłata skarbowa od pełnomocnictwa) oraz kosztami postępowania apelacyjnego poniesionymi przez uczestniczkę w wysokości 220 zł (100 zł tytułem opłaty sądowej od apelacji i 120 zł wynagrodzenie pełnomocnika).

Sędzia Przewodniczący Sędzia

ref. I inst. SSR M. Kowrygo

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.