Sobota 15 grudnia 2018 Wydanie nr 3946
notice
Tytuł:
Sąd Okręgowy w Gliwicach z 2015-03-04
Data orzeczenia:
4 marca 2015
Data publikacji:
13 marca 2018
Data uprawomocnienia:
4 marca 2015
Sygnatura:
III Ca 1808/14
Sąd:
Sąd Okręgowy w Gliwicach
Wydział:
III Wydział Cywilny Odwoławczy
Przewodniczący:
Magdalena Balion-Hajduk
Sędziowie:
Gabriela Sobczyk
Roman Troll
Protokolant:
Dominika Tarasiewicz
Hasła tematyczne:
Zarząd Rzeczą Wspólną
Podstawa prawna:
art. 199 kc
Powołane przepisy:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
(Dz. U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego
(Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296)
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
(Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93)

Sygn. akt III Ca 1808/14

POSTANOWIENIE

Dnia 4 marca 2015 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w następującym składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Magdalena Balion - Hajduk

Sędziowie: SO Gabriela Sobczyk

SR del. Roman Troll (spr.)

Protokolant Dominika Tarasiewicz

po rozpoznaniu w dniu 4 marca 2015 r.

na rozprawie

sprawy z wniosku C. L., S. M. i A. N. (1)

z udziałem B. G., M. G., B. L., J. M., A. N. (2) , A. M., M. M. i B. P.

o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd

na skutek apelacji uczestniczki postępowania B. G.

od postanowienia Sądu Rejonowego w Rybniku

z dnia 9 kwietnia 2014 r., sygn. akt I Ns 374/11

postanawia:

1.  zmienić zaskarżone postanowienie o tyle, że wyrazić zgodę wnioskodawcom C. L. i S. M. oraz uczestnikom postępowania B. L., J. M., A. M., M. M. i B. P. na dokonanie w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w R. czynności przekraczającej zwykły zarząd poprzez zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z M. G. i G. G., a także uczynić integralną częścią postanowienia projekt umowy znajdującej się na karcie 3 do 4 akt z tą zmianą, iż ustalić mnożnik stawki wynagrodzenia zarządcy z § 6 tego projektu jako 0,70 zł netto za metr kwadratowy powierzchni nieruchomości miesięcznie;

2.  oddalić apelację w pozostałym zakresie;

3.  oddalić wniosek wnioskodawców i uczestników postępowania o zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.

SSR del. Roman Troll SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Gabriela Sobczyk

Sygn. akt III Ca 1808/14

UZASADNIENIE

Wnioskodawcy A. N. (1), C. L. i S. M. wystąpili z wnioskiem o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu poprzez ustanowienie zarządcy nieruchomości stanowiącej działkę numer (...) o powierzchni 2096 m 2 położonej w R. przy ulicy (...), zabudowaną budynkiem mieszkalnym obejmującym sześć lokali, dla której Sąd Rejonowy w Rybniku Wydział VII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...).177 i wyznaczenie na zarządcę M. G. - (...) i obrót nieruchomościami z siedzibą w R. przy ulicy (...) oraz zezwolenie na zawarcie umowy o zarząd o treści jak w załączonym do wniosku projekcie. Ponadto wnieśli o zasądzenie od uczestniczki postępowania B. G. na swoją rzecz solidarnie kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu wniosku wskazano, że wnioskodawcy i uczestniczka postępowania B. G. są współwłaścicielami nieruchomości położonej w R. przy ulicy (...), na której posadowiony jest budynek mieszkalny, który znajduje się w złym stanie technicznym i wymaga nakładów na remonty, jednakże wnioskodawcy nie mogą uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością, a ponadto uczestniczka postępowania B. G. nie wykazuje zainteresowania zarządzaniem nieruchomością i sprzeciwia się zarządowi poprzez profesjonalny podmiot świadczący takie usługi.

Uczestniczka postępowania B. G. w odpowiedzi na wniosek podniosła, że nie zgadza się na ustanowienie odpłatnego zarządu albowiem wniosek jest skutkiem zacietrzewienia urazów pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, domagała się oddalenia wniosku w całości oraz zasądzenia od wnioskodawców solidarnie na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, z zaprzeczyła jakoby nie interesowała się zarządzaniem wspólną nieruchomością, argumentując że w tym zakresie wnioskodawcy poprzestali wyłącznie na gołosłownych twierdzeniach, bez wskazania konkretnych dowodów na tę okoliczność, a ustanowienie profesjonalnego zarządcy doprowadzi jedynie do powstania dodatkowych kosztów, podczas gdy okoliczności sprawy wskazują, że dalece korzystniejszym rozwiązaniem będzie podjęcie koniecznych inicjatyw przez współwłaścicieli nieruchomości w oparciu o konsensus.

Pozostali uczestnicy postępowania, wskazani we wniosku, jak i wezwani przez Sąd Rejonowy do udziału w sprawie: M. G., A. N. (2), B. L., J. M., A. M. i M. M. poparli wniosek.

Wnioskodawcy S. M. i C. L. oraz uczestnicy postępowania J. M. i B. L. zmodyfikowali żądanie wniosku wskazując, że podstawę prawną wniosku stanowi art. 199 k.c., precyzując, że wnioskodawcy domagają się wyrażenia zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, a to zawarcie umowy o zarządzenie nieruchomością wspólną przez profesjonalny podmiot (...) w R. przy ulicy (...).

W odpowiedzi na zmodyfikowany wniosek pełnomocnik uczestniczki postępowania B. G., podtrzymał dotychczasowe twierdzenia, argumentując, że żądanie wnioskodawców jest nieuzasadnione.

Postanowieniem z dnia 9 kwietnia 2014 r. Sąd Rejonowy w Rybniku wyraził wnioskodawcom A. N. (1), C. L. i S. M. oraz uczestnikom postępowania B. L., J. M., A. N. (2), A. M. i M. M., zgodę na dokonanie w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...). J. 17a w R., czynności przekraczającej zwykły zarząd, to jest zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z (...) z siedzibą w R. (pkt 1) i ustalił, że koszty postępowania związane z udziałem w sprawie, każdy z zainteresowanych ponosi we własnym zakresie (pkt 2).

Orzeczenie to zapadło przy następujących ustaleniach faktycznych: nieruchomość stanowiąca działkę o numerze (...) o powierzchni 0,2096 ha jest położona w R. przy ulicy (...). Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą numer (...), jest zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje się sześć lokali mieszkalnych oznaczonych numerami od 1 do 6, a każdy z nich posiada odrębną księgę wieczystą o numerach począwszy od (...) do (...). Każdy z właścicieli wyodrębnionego lokalu posiada jednocześnie udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i tak:

1) wyodrębniony lokal mieszkalny numer (...) opisany w księdze wieczystej (...) stanowi własność M. M. i A. M. w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i przynależy do niego udział wielkości (...) w nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej (...) oraz taki sam udział w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali;

2) wyodrębniony lokal mieszkalny numer (...) opisany w księdze wieczystej (...) stanowi własność A. N. (1) i A. N. (2) w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i przynależy do niego udział wielkości (...) w nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej (...) oraz taki sam udział w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali;

3) wyodrębniony lokal mieszkalny numer (...) opisany w księdze wieczystej (...) stanowi własność C. L. i B. L. w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i przynależy do niego udział wielkości (...) w nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej (...) oraz taki sam udział w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali;

4) wyodrębniony lokal mieszkalny numer (...) opisany w księdze wieczystej (...) stanowi własność B. G. i przynależy do niego udział wielkości (...) w nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej (...) oraz taki sam udział w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali;

5) wyodrębniony lokal mieszkalny numer (...) opisany w księdze wieczystej (...) stanowi własność C. L. i przynależy do niego udział wielkości (...) w nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej (...) oraz taki sam udział w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali;

6) wyodrębniony lokal mieszkalny numer (...) opisany w księdze wieczystej (...) stanowi własność S. M. i J. M. w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i przynależy do niego udział wielkości (...) w nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej (...) oraz taki sam udział w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Zgodnie z projektem umowy zarządcą tj. (...) w R. przy ulicy (...), zarządca przejąłby obowiązki administracji nieruchomością wspólnoty w zakresie niewykraczającym poza zarząd zwykły i w ramach jego kompetencji byłby zobowiązanym do: obsługi administracyjno - biurowej właścicieli lokali zarządzanej nieruchomości oraz przyjmowania zgłoszeń awaryjnych całodobowo, zlecania kontroli technicznych i okresowych przeglądów zgodnie z przepisami prawa budowlanego w imieniu i na rachunek wspólnoty mieszkaniowej, nadzoru nad realizacją umów dostawy mediów do budynku oraz odbioru i wywozu nieczystości, prowadzenia dla nieruchomości rachunkowości wraz z pełną obsługa dokumentacji finansowej, jej podpisywania oraz rocznego rozliczenia podatkowego i ubezpieczenia nieruchomości w imieniu i na rachunek wspólnoty mieszkaniowej, rozliczania miesięcznych opłat z tytułu zaliczek na poczet zarządu oraz świadczeń indywidualnych, a także dokonywania miesięcznych wymiarów opłat za dostarczane usługi, realizacji zadań określonych w rocznym planie gospodarczym, w tym remontów budynku przez wykonawców zaakceptowanych lub wybranych przez zarząd wspólnoty, organizacji drobnych napraw i zakupu artykułów niezbędnych do prawidłowego działania nieruchomości rozliczanych rachunkami i fakturami do wysokości 2000 złotych, realizacji uchwał wspólnoty dotyczących nieruchomość pod warunkiem zgromadzenia na rachunku środków umożliwiających realizację uchwał, uczestniczenia jeden raz w roku w zebraniu organizowanym przez zarząd wspólnoty oraz składania zarządowi wspólnoty rocznych raportów i sprawozdań finansowych dotyczących administrowanej nieruchomości w terminie prawem przewidzianym. Wynagrodzenie zarządcy oznaczono w projekcie umowie na mnożnik stawki 0,80 zł/m 2 przez powierzchnię nieruchomości miesięcznie, ale ostatecznie zaproponowano wspólnocie jako mnożnik stawkę 0,70 zł/m 2. Kwota ta jest zwolniona z podatku VAT.

Uczestniczka postępowania M. G. jest z zawodu zarządcą nieruchomości i posiada w tym zakresie wymaganą prawem licencję, wspólnie z synem G. G. (również licencjonowanym zarządcą nieruchomości) w formie spółki cywilnej zajmuje się prowadzeniem zarządu nieruchomościami i obecnie zarządzają około trzydziestoma wspólnotami mieszkaniowymi tj. około tysiącem mieszkań, w ramach prowadzonej wraz z synem działalności gospodarczej jako zarządca posiada obowiązkowe ubezpieczenie i zajmuje się rozliczaniem wspólnot mieszkaniowych, prowadzeniem książek obiektu i wszystkimi płatnościami, posiada telefon całodobowy, pod który można zgłaszać wszelkie usterki i zagrożenia dotyczące zarządzanej nieruchomości, jest w stanie wyszukać firmy budowlane w celu przeprowadzenie remontów i wspólnie z właścicielami bądź zarządem wspólnoty podjąć decyzję odnośnie podmiotu, który przeprowadzi remont nieruchomości; wyraziła zgodę na to, aby być zarządcą nieruchomości wspólnej należącej do wnioskodawców i uczestników postępowania.

Budynek przy ulicy (...) w R. wymaga szeregu napraw i konserwacji w postaci: wymiany instalacji elektrycznej z aluminiowej na miedzianą począwszy od ściany zewnętrznej budynku do klatki schodowej oraz na klatce schodowej i w piwnicach, wymiany drzwi wejściowych do budynku, naprawy podestu wejściowego, wymiany włazu dachowego, naprawy rynien poziomych na złączach, wymiany wyciorów kominowych i bieżących przeglądów ciągów kominowych, przeglądu sieci gazowej, malowania klatki schodowej, częściowej wymiany ogrodzenia i pomalowania bramy wjazdowej – pozostają one nieprzeprowadzone od wielu lat.

Właściciele odrębnych lokali mieszkalnych nie są w stanie porozumieć się odnośnie zarządu wspólną nieruchomością położoną w R., przy ulicy (...), a także odnośnie remontów i bieżącego jej użytkowania oraz konserwacji, a także kosztów i rozliczeń finansowych z tym związanych, a żadne z nich nie wyraża woli całościowego objęcia funkcji zarządcy wspólnej nieruchomości i wykonywania obowiązków z tym związanych, co spowodował brak przeprowadzania wymaganych remontów i bieżących konserwacji nieruchomości wspólnej, jak również brak ubezpieczenia budynku i brak prowadzenia książki obiektu.

Na ustanowienie zewnętrznego zarządcy nieruchomością wspólną przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ulicy (...) w R. nie wyraża obecnie zgody jedynie uczestniczka postępowania B. G., pozostali współwłaściciele nieruchomości wyrażają zgodę na powierzenie zarządu podmiotowi zewnętrznemu za stosowną opłatą.

W swoich rozważaniach Sąd Rejonowy wskazał na art. 199 k.c. podkreślając, że istniejący od wielu lat konflikt decyzyjny w jakim pozostaje uczestniczka postępowania B. G. z pozostałymi właścicielami lokali mieszkalnych zlokalizowanych w budynku, skutkuje swoistym „patem decyzyjnym” zarówno odnośnie bieżących napraw oraz zabiegów konserwacyjnych wspólnej nieruchomości, jak i w zakresie bieżącego gospodarowania wspólnymi częściami nieruchomości, jej ubezpieczenia, a także rozliczeń finansowych pomiędzy współwłaścicielami, dotyczących części wspólnych nieruchomości (np. zużywany prąd w piwnicy, ogrzewanie klatki schodowej etc.). Wskazał także, że brał pod uwagę zarówno cel zamierzonej czynności (w niniejszej sprawie są to względy celowościowe zawarcia odpłatnej umowy o zarząd nieruchomością wspólną z profesjonalnym podmiotem zewnętrznym, ponieważ zabezpieczy prawidłowo wszystkie czynności dotyczące wspólnej nieruchomości tak techniczne, jak i prawne) jak i interes wszystkich współwłaścicieli nieruchomości – zawarcie umowy będzie również służyło dobru wszystkich współwłaścicieli nieruchomości i prawidłowo zabezpieczy interes każdego z nich, w tym także uczestniczki postępowania B. G., a profesjonalny zarządca będzie umocowany zlecić, bądź samodzielnie przeprowadzić bieżące czynności dotyczące nieruchomości wspólnej, odnośnie których jak dotąd wnioskodawcy nie potrafili się porozumieć z uczestniczką postępowania B. G. (w zakresie czynności zwykłego zarządu); konsekwencją ustanowienia wnioskowanego zarządu będzie zatem sprawne, kompleksowe i niezbędne okolicznościami zabezpieczenie techniczne i prawne wspólnej nieruchomości.

Współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia odnośnie zarządu nieruchomością wspólną, to w przypadku braku udzielenia zgody na zawarcie umowy o zarząd będzie dochodziło w przyszłości do mnożenia się spraw sądowych, w toku których osoby faktycznie zajmujące się jednostkowymi czynnościami wchodzącymi w zakres zarządu nieruchomością wspólną będą żądały od pozostałych współwłaścicieli przyznania im za to stosownego wynagrodzenia.

Przez wiele lat wnioskodawcy i uczestnicy postępowania nie mogli dojść do porozumienia odnośnie tego komu powierzyć zarząd nieruchomością wspólną, nikt spośród nich nie jest zainteresowany sprawowaniem tego zarządu, po prostu nie dokonują większości czynności związanych z nieruchomością wspólną – nie może być zatem mowy o konsensusie, na który powołuje się uczestniczka postępowania B. G.. O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł w oparciu o art. 520 § 1 k.p.c.

Apelację od tego postanowienia w złożyła uczestniczka B. G., zaskarżając je w części dotyczącej punktu 1 i zarzucając mu: błąd ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że celowe i prawnie możliwe jest wyrażenie zgody wnioskodawcom i uczestnikom postępowania na dokonanie w imieniu wspólnoty mieszkaniowej i czynności przekraczającej zwykły zarząd polegającej na zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, aby takie działanie poprawiło funkcjonowanie wspólnoty i było korzystne dla wszystkich współwłaścicieli; błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że stan techniczny nieruchomości jest zły i nie są podejmowanie działania mające na celu utrzymanie tej nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym, co miałoby uzasadniać odstąpienie od dotychczasowej formy zarządu nieruchomością na zasadach współwłasności i zawarcie umowy o zarządzanie z podmiotem trzecim; błąd ustaleniach faktycznych polegający na pominięciu oceny sytuacji finansowej współwłaścicieli i ich możliwości współfinansowania kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Przy tak postawionych zarzutach uczestniczka wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez odmówienie zgody wnioskodawcom i uczestnikom postępowania na dokonanie w imieniu wspólnoty czynności przekraczającej zwykły zarząd polegające na zawarciu przez wspólnotę umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną. W uzasadnieniu wskazała, że treść umowy nie odpowiada rzeczywistości i potrzebom małej wspólnoty, jest w części nieuzasadniona racjonalnie, bo dla tak małego budynku nie jest potrzebna obsługa administracyjna, biurowa, nadzór nad dostawą mediów, odbiorem nieczystości czy też rocznym rozliczaniem podatku - który nie występuje, jak też organizacją drobnych napraw. Wskazała także, że problemem nękające wspólnotę są spory pomiędzy współwłaścicielami dotyczące czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a także brak środków wynikający z zalegania z opłatami za lokale. Jej zdaniem działanie zarządcy nie zastąpi uchwał współwłaścicieli, którzy muszą wyrazić zgodę dotyczącą czynności przekraczających zwykły zarząd.

W odpowiedzi na apelację uczestniczki postępowania - wnioskodawcy S. M. i C. L. oraz uczestnicy postępowania B. L. i J. M. - wnieśli o jej oddalenie jako bezzasadnej, a także zasądzenia od uczestniczki postępowania na rzecz wnioskodawców kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazali, że ustalenia dokonane przez Sąd Rejonowy są prawidłowe, a powierzenie zarządu nieruchomością podmiotowi zewnętrznemu jest celowe, uzasadnionych gospodarczo, poprawi funkcjonowanie wspólnoty i będzie korzystne dla wszystkich współwłaścicieli, albowiem żaden z mieszkańców nie chce się podjąć całościowo zarządu nieruchomością, a większość z nich opowiedziała się ze zleceniem tych czynności podmiotowi zewnętrznemu. Rozdzielanie poszczególnych obowiązków zarządcy na mieszkańców dotychczas nie sprawdziło się we wspólnocie, a większość mieszkańców nie chce brać na siebie odpowiedzialności ani wchodzić dalsze konflikty z apelującą.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy są prawidłowe i jako takie Sąd Okręgowy uznaje je za własne. Należy jednak podkreślić, że Sąd Rejonowy nie opisał w sentencji postanowienia umowy jaką współwłaściciele chcą zawrzeć, ani jej projektu nie uczynił integralną częścią postanowienia, co uniemożliwia prawidłowe wykonanie postanowienia.

Na rozprawie apelacyjnej wezwano do udziału w sprawie nowego uczestnika B. P., który nabył lokal mieszkalny od uczestników A. N. (1) i A. N. (2) w trybie licytacji i postanowieniem z dnia 27 lutego 2014 r. została mu przysądzona własność tego lokalu /k. 402/, a postanowienie w tym zakresie jest prawomocne. Dlatego też wezwano tego uczestnika do udziału w sprawie, przy czym na rozprawie stawił się jego pełnomocnik, który zajął stanowisko identyczne jak wnioskodawcy.

Ponadto apelująca zmodyfikowała swoje stanowisko wnosząc o zawarcie umowy o zarządzanie z inną osobą, bo do M. G. nie ma zaufania i przedłożyła ofertę spółdzielni mieszkaniowej dotyczącą zarządzania nieruchomościami oraz projekt umowy administrowania nieruchomością wspólną. Powyższe powoduje, że większość zarzutów apelacji pozostaje nieaktualnych.

Podstawą wydania rozstrzygnięcia przez sąd w zakresie żądania dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu jest ocena celu zamierzonej czynności oraz interesów wszystkich współwłaścicieli, a więc nie tylko jednego z nich, również nie większości z nich, ale wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). W rozpoznawanej sprawie mamy do czynienia z czynnością przekraczającą zwykły zarząd, mającą polegać na zawarciu umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, z uwagi na konflikty pomiędzy współwłaścicielami oraz nie przeprowadzone remonty. Z tego wniosek, że możliwe jest orzekanie sądu w tym zakresie.

Skarżąca nie podnosi, że kosztów wynagrodzenia zarządcy nie jest w stanie ponosić. Wszyscy inni właściciele są zgodni, że trzeba zawrzeć taką umowę. Natomiast brak skutecznego zarządzania (administrowania) może tylko doprowadzić do niszczenia nieruchomości, a bieżące remonty trzeba wykonywać.

Potrzeby związane z wykonywaniem remontów na nieruchomości wspólnej zostały opisane szczegółowo w protokole z 20 kwietnia 2001 roku, piśmie V. oraz protokole z 8 grudnia 1998 roku /k. 50 – 52/. Na podstawie tych dokumentów Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił w jakim zakresie trzeba przeprowadzić remonty. Oczywistym jest, iż ich przeprowadzenie uzależnione będzie przede wszystkim od kondycji finansowej wspólnoty, natomiast brak ustanowionego zarządcy uniemożliwia wspólnocie podjęcie decyzji o bieżących remontach, czy chociażby konserwacjach związanych ze zwykłym zarządzaniem nieruchomością. Pierwotne oczekiwania skarżącej, że każdy ze współwłaścicieli będzie w części zajmował się nieruchomością pozostają czysto iluzoryczne, albowiem właściciele mają prawo do tego, aby profesjonalista zajął się sprawami wspólnoty. Tym bardziej, że od 2004 roku, a jak wynika z protokołu z 20 kwietnia 2001 roku już od wówczas nie były prowadzone żadne remonty czy konserwacje wymienione w tym protokole.

Konflikty pomiędzy współwłaścicielami w zakresie administrowania nieruchomością wspólną powodują, że ona niszczeje, a w interesie wszystkich współwłaścicieli leży to, aby była utrzymywana w należytym stanie. Obecni współwłaściciele mają różne zdania na temat tego administrowania, z tym że wytworzyła się specyficzna sytuacja, gdy tylko jedna z uczestniczek jest przeciwna woli pozostałych współwłaścicieli.

Skarżąca wskazuje, że odbudowano część kominów, otynkowano budynek, naprawiono instalację odgromową, wymieniono okna suszarni i uszczelniono orynnowanie poziome na łączach, ale w żaden sposób nie wykazuje tych okoliczności (art. 6 k.c.).

Zdaniem Sądu Okręgowego w rozpoznawanej współwłaściciele nieruchomości wspólnej występujący z wnioskiem o zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną mają na uwadze zabezpieczenie stanu nieruchomości budynkowej oraz doprowadzenie do sytuacji, gdy profesjonalny podmiot będzie zajmował się rozliczeniami, nie każdy z nich bowiem musi wykonywać takie czynności. Natomiast każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną spowoduje, że profesjonalny podmiot w sposób zorganizowany zajmie się wszelkimi czynnościami związanymi zarówno z bieżącymi przeglądami koniecznymi do utrzymania nieruchomości w należytym stanie, odpowiednimi rozliczeniami współwłaścicieli, a także informowania wspólnoty o jej stanach finansowych.

W chwili obecnej ze stanowiska apelującej też wypływa już taki wniosek, co tylko potwierdza prawidłowość – co do zasady – rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego, natomiast nie było możliwości ustanowienia administratorem wskazanej przez apelującą spółdzielni, albowiem złożona przez nią oferta dostarczona przez skarżącą nie jest nawet podpisana /k. 410 – 411/, a dodatkowo nie sprecyzowano w niej dokładnych kosztów związanych z wynagrodzeniem zarządcy. Trudno więc w tym zakresie – z tych prostych względów – uznać, że w ogóle jakaś oferta została złożona. Zaś z ustaleń dokonanych precyzyjnie przez Sąd Rejonowy wynika, że M. G. i G. G. zaproponowali stawkę 0,70 zł netto jako mnożnik swojego wynagrodzenia przez metr kwadratowy powierzchni nieruchomości miesięcznie, a przedstawiony projekt umowy administrowania nieruchomością wspólną nie zawiera nieprawidłowości uniemożliwiających sprawne funkcjonowanie zarządu. Nie ulega jednak żadnej wątpliwości, że czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu muszą być dokonywane przy zgodzie wszystkich współwłaścicieli i to czy jest administrator czy też nie, w takiej sytuacji, nie ma większego znaczenia, bo i tak to nie on decyduje.

Powyższe okoliczności wskazują, że Sąd Rejonowy nie dopuścił się błędu w ustaleniach faktycznych. Skarżąca w apelacji nie wskazała sprzeczności z materiałem dowodowym, wyciągnęła tylko z zebranego sprawie materiału dowodowego odmienne wnioski niż Sąd Rejonowy. Natomiast ocena materiału dowodowego dokonana przez Sąd Rejonowy mieści się w granicach zakreślonych przepisem art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c., nie została przekroczona granica swobodnej oceny dowodów, a wnioski co do faktów w sposób logiczny wynikają z treści dowodów zgromadzonych w sprawie. Równocześnie Sąd Rejonowy poddał ocenie w sposób kompleksowy i właściwy cały materiał dowodowy zebrany w sprawie, a skarżąca nie wykazała, iż Sąd Rejonowy uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, tymczasem tylko takie uchybienia mogą być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów, nie jest bowiem wystarczające samo przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie, iż ocena sądu.

Jednocześnie, niezależnie od zarzutów apelacji, ale w jej granicach, z uwagi na zmiany w zakresie uczestników postępowania – przy uwzględnieniu tego, że uczestnik B. P. nabył lokal mieszkalny od uczestników A. N. (1) i A. N. (2) w trybie licytacji i postanowieniem z dnia 27 lutego 2014 r. została mu przysądzona własność tego lokalu – należało zmienić sentencję zaskarżonego postanowienia co do wyznaczenia kręgu osób uprawnionych do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd. Jednocześnie mając na uwadze poczynione przez Sąd Rejonowy ustalenia faktyczne związane treścią projektu umowy o zarządzanie oraz wynikającymi z niej imiennie osobami, które ją zawierają i określeniem stawki wynagrodzenia na poziomie 0,70 zł netto należało zmienić zaskarżone postanowienie także w tym zakresie jednocześnie czyniąc projekt tej umowy integralną jego częścią. I tylko w tej części apelacja okazała się skuteczna niezależnie od jej zarzutów. W pozostałej zaś części apelacja jest bezzasadna tak samo jak podniesione w niej zarzuty, które dodatkowo zdezaktualizowały się w toku postępowania odwoławczego.

Mając powyższe na uwadze, w oparciu o art. 386 § 1 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. należało orzec jak w punkcie 1 sentencji. Natomiast orzeczenie w punkcie 2 sentencji zapadło na podstawie art. 385 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c., albowiem apelacja w pozostałej części jest bezzasadna. Ponadto stosując zasadę obowiązującą w postępowaniu nieprocesowym, że każdy uczestnik ponosi koszty związane z jego udziałem w sprawie i przy ustaleniu, iż uczestnicy zmierzają do wspólnego zadbania o nieruchomość poprzez zawarcie umowy o jej administrowanie, oddalono wnioski o zasądzenie kosztów postępowania na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.

SSR (del.) Roman Troll SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Gabriela Sobczyk

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.