Wtorek 16 października 2018 Wydanie nr 3886
notice
Tytuł:
Sąd Okręgowy w Łodzi z 2015-11-23
Data orzeczenia:
5 listopada 2015
Data publikacji:
14 marca 2018
Data uprawomocnienia:
22 grudnia 2015
Sygnatura:
II C 729/15
Sąd:
Sąd Okręgowy w Łodzi
Wydział:
II Wydział Cywilny
Hasła tematyczne:
Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna:
art 25 ustawy o własnosci lokali
Powołane przepisy:
Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach
(Dz. U. z 1996 r. Nr 132, poz. 622)
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388)

Sygn. akt II C 729/15

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 2 czerwca 2015 roku, skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej położonej w Ł. przy ul. (...) A. W. wniosła o uchylenie uchwały nr 6/2015 z dnia 21 kwietnia 2015 roku w sprawie zobowiązania właścicieli lokali nr (...) do pokrycia kosztów dodatkowego sprzątania prześwitu bramowego i klatki schodowej w budynku frontowym oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, iż w dniu 21 kwietnia 2015r. odbyło się zebranie członków Wspólnoty Mieszkaniowej położonej w Ł. przy ul. (...), w trakcie którego podjęta została między innymi uchwała nr (...)w sprawie zobowiązania właścicieli lokali nr (...) do pokrycia kosztów dodatkowego sprzątania prześwitu bramowego i klatki schodowej w budynku frontowym. W treści przedmiotowej uchwały wskazano, że w związku z zanieczyszczaniem prześwitu bramowego i klatki schodowej przez należącego do właścicieli lokali nr (...) psa rasy dalmatyńczyk Wspólnota Mieszkaniowa upoważniła administratora do każdorazowego zlecania firmie sprzątającej dodatkowych czynności w celu usunięcia skutków zanieczyszczenia przez wspomnianego psa oraz do obciążania właścicieli tych lokali kosztami dodatkowego sprzątania.

Powódka podniosła, iż jest właścicielką lokalu nr (...) przy (...) 132 w Ł., zaś właścicielką lokalu nr (...) jest A. B.. Powódka została przez nią jedynie notarialnie upoważniona do reprezentowania jej w sprawach związanych z prawem własności lokalu nr (...). A. W. wskazała, że mimo, iż jest członkiem wspólnoty nie otrzymała zaproszenia na zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej, które odbyło się w dniu 21

kwietnia 2015r. W zaproszeniu zostało błędnie wskazane, że właścicielem lokalu nr (...) jest Ł. W.. Ponadto przedmiotowa uchwała nie została uwzględniona we wskazanym w zaproszenia porządku obrad zebrania wspólnoty. Tym samym w ocenie powódki administrator nieruchomości, który każdorazowo właścicielom poszczególnych lokali doręcza zaproszenia na zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, nie zachował przy wykonywaniu swoich czynności należytej staranności i nie sprawdził, czy posiadane przez niego dane dotyczące prawa własności poszczególnych lokali są nadal aktualne.

Zaskarżona przez powódkę uchwała jest niedoprecyzowana, rażąco dyskryminuje powódkę jako właściciela lokalu, a także jako właściciela psa. W nieuprawniony i nieusprawiedliwiony sposób prowadzi do przerzucenia na powódkę odpowiedzialności za utrzymanie czystości w częściach wspólnych budynku, daje bowiem administratorowi nieruchomości nieograniczoną władzę w zakresie podejmowania decyzji o częstotliwości zlecania dowolnie wybranej firmie sprzątającej usuwania zanieczyszczeń w prześwicie bramowym i na klatce schodowej w budynku frontowym. za bliżej nieokreśloną cenę.

Powódka wskazała także na wątpliwości w związku z lakoniczną treścią przedmiotowej uchwały na wątpliwości dotyczące sposobu, w jaki administrator budynku miałby ustalać, czy to pies powódki czy też pies innego lokatora zanieczyścił klatkę schodową. Podniosła ponadto, iż przed podjęciem uchwały nr 6/2015 ani administrator budynku ani zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nie informowali jej na piśmie o skargach mieszkańców dotyczących jej psa, nie wzywali jej do usuwania zanieczyszczeń przez niego spowodowanych.

Wskazała także, iż nie istnieją w obowiązującym systemie prawnym przepisy, które zabraniałyby psu wykonywać czynności fizjologiczne oddawania moczu na wolnym terenie. Ani przepisy ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. Nr 132, poz. 622), ani regulamin utrzymania czystości i porządku na terenie Miasta Ł. precyzują, w jaki sposób właściciele psów winni usuwać zanieczyszczenia płynne spowodowane przez ich zwierzęta domowe w miejscach publicznych. Sposobu usuwania zanieczyszczeń spowodowanych przez psy nie precyzuje również regulamin Wspólnoty.

(pozew, k. 2-6)

W odpowiedzi na pozew dnia 28 sierpnia 2015r., pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnienie wskazała, że celem Wspólnoty nie jest dyskryminowanie powódki i jej psa. Podjęcie przedmiotowej uchwały miało na celu zasygnalizowania powódce, że Wspólnota nie będzie tolerowała dalszego zanieczyszczania przez jej psa części wspólnych nieruchomości. Mimo licznych uwag kierowanych do właścicielki psa, brak było z jej strony pozytywnej reakcji.

Pozwana podniosła, iż przedmiotowa uchwała ma charakter prewencyjny, nie może stanowić podstawy do obciążania powódki kosztami sprzątania, ponieważ należałoby za każdym razem wykazać zawiniony czyn powódki i koszty sprzątania. Wskazała ponadto, iż dotychczas powódka nie została obciążona żadnymi kosztami w związku z dodatkowymi czynnościami sprzątania po jej psie.

Odnosząc się do kwestii formalnych podjęcia uchwały pozwana podniosła, że jakiekolwiek uchybienia w zwołaniu zebrania wspólnoty mieszkaniowej mogą stanowić podstawę do uchylenia uchwały wyłącznie wtedy, gdy miały wpływ na jej treść, zaś za przyjęciem przedmiotowej uchwały głosowali wszyscy właściciele obecni na zebraniu, posiadający (...) udziałów w nieruchomości wspólnej, zatem głos powódki o tej uchwale nie zmieniłby wyniku głosowania. Ponadto administrator nieruchomości, dwukrotnie telefonicznie informował powódkę o terminie zebrania. Pozwana wskazała ponadto, że Ł. W. jest mężem powódki, zatem jest osobą uprawnioną do odbioru jej pism.

(odpowiedź na pozew, k. 46-49)

Postanowieniem z dnia 9 lipca 2015r. Sąd Okręgowy w Łodzi zabezpieczył roszczenie i wstrzymał wykonanie uchwały nr (...)z dnia 21 kwietnia 2015 r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej przy (...) 132 w Ł., w przedmiocie zobowiązania właścicieli lokali nr (...) do pokrycia kosztów dodatkowego sprzątania prześwitu bramowego i klatki schodowej w budynku frontowych - do czasu prawomocnego zakończenia niniejszego postępowania.

(postanowienie, k. 27-29)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka jest właścicielem lokalu nr (...) znajdującego się w budynku przy ul. (...) w Ł.. Przysługuje jej wynoszący (...) części udział w prawie wieczystego użytkowania, działki gruntu oraz prawie własności części wspólnych budynku i urządzeń nie służących wyłącznie użytkowi właścicieli poszczególnych lokali. Jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej położonej w Ł. przy ul. (...).

Lokale nr (...) są ze sobą faktycznie połączone, przy czym właścicielem lokalu nr (...) jest A. B.. Powódka korzysta z obu lokali. Z przedmiotowych lokali istnieje możliwość wyjścia klatką schodową z oficyny oraz klatką schodową znajdującą się na froncie.

(okoliczność bezsporna, ponadto treść księgi wieczystej nr (...), k. 12-16, zeznania J. K., protokół rozprawy z dnia 03.09.2015r., 00:32:55, k. 65v.)

Przy wejściu na teren nieruchomości przy (...) 132 w Ł. znajduje się brama dwuskrzydłowa, w której zamontowana jest furtka. Furtka jest w ciągu dnia otwarta.

Jest zamykana na noc.

(zeznania J. K., protokół rozprawy z dnia 03.09.2015r., 00:32:55, k. 65v.)

A. W. była właścicielem psa rasy dalmatyńczyk o imieniu T.. Na spacery wyprowadzał go mąż powódki. Pies 2-3 razy w miesiącu chorował na zapalenie pęcherza. Miał problem z nietrzymaniem moczu. Zdarzało się, że powódka sprzątała po psie na klatce schodowej, a miejsce w bramie, gdzie załatwił się pies, pomagająca powódce w sprzątaniu Z. M. podlewała wodą z konewki. Chciała w ten sposób zmniejszyć spowodowany wypróżnieniem psa zapach moczu.

T. zdechł w dniu 24 września 2015r.

(zeznania Ł. W., protokół rozprawy z dnia 22.10.2015r., 01:25:19, k. 105zeznania B. L., protokół rozprawy z dnia 03.09.2015r., 01:10:57, k. 65v., zeznania (...), protokół rozprawy z dnia 03.09.2015r., 01:20:26, k. 65v.)

Pies powódki w trakcie spaceru notorycznie oddawał mocz na terenie stanowiącym części wspólne Wspólnoty, w szczególności w prześwicie bramowym oraz na klatce schodowej. W tych miejscach unosił się odór. Pies niszczył świeżo odremontowaną elewację. Problem z zanieczyszczaniem części wspólnych przez psa powódki rozpoczął się w 2012r. wraz z chwilą wprowadzenia się A. W. do lokali przy (...) 132 w Ł..

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Ł., jej mieszkańcy oraz administratorka nieruchomości zwracali uwagę mężowi powódki, kiedy wychodził z psem, aby nie pozwalał mu załatwiać się w bramie, ani na klatce schodowej. Administratorka informowała o problemie także powódkę, prośby te jednak w najlepszym przypadku były zbywane przez męża powódki, niekiedy zaś budziły jego agresję, co zniechęcało osoby będące świadkiem załatwiania się przez T. do zwracania uwagi jego opiekunowi.

Zdarzało się, że w bramie załatwiały się także inne psy oraz ludzie, ale miało to charakter sporadyczny.

(zeznania J. K., protokół rozprawy z dnia 03.09.2015r., 00:32:55, k. 65v., zeznania A. D., protokół rozprawy z dnia 22.10.2015r., 00:18:20, k. 103, zeznania E. B., protokół rozprawy z dnia 22.10.2015r., 00:31:32, k. 103, zeznania A. K., protokół rozprawy z dnia 22.10.2015r.,00:45:01, k. 103v.,zeznania M. Ł., protokół rozprawy z dnia 22.10.2015r., 00:49:47, k. 104, zeznania W. M., protokół rozprawy z dnia 22.10.2015r., 00:58:51, k. 104, zeznania R. N., protokół rozprawy z dnia 22.10.2015r., 01:03:41, k. 104, zeznania K. K., protokół rozprawy z dnia 22.10.2015r., 01:44:40, k. 105v., zeznania B. L., protokół rozprawy z dnia 03.09.2015r., 01:10:57, k. 65v.)

Pozwana Wspólnota kilkukrotnie zmuszona była zamówić usługi firmy sprzątającej w celu uśnięcia moczu z bramy i klatki schodowej. Koszt jednorazowego sprzątania to kwota około 40 zł., wysokość takich wydatków nie jest jednak możliwa każdorazowo do przewidzenia z góry, zależeć może bowiem od okoliczności konkretnego przypadku, takich jak np. pora dnia, czy zakres koniecznych do wykonania czynności.

Wskazana firma przeprowadziła dezynfekcję klatki schodowej i bramy dwukrotnie także na zlecenie powódki

(zeznania R. B., protokół rozprawy z dnia 22.10.2015r., 01:37:46, k. 105v., zeznania J. K., protokół rozprawy z dnia 03.09.2015r., 00:32:55, k. 65v.)

W dniu 21 kwietnia 2015r., na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej położonej w Ł. przy ul. (...), została podjęta uchwała nr 6/2015, w sprawie zobowiązania właścicieli lokali nr (...) do pokrycia kosztów dodatkowego sprzątania prześwitu bramowego i klatki schodowej w budynku frontowym. Na podstawie art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze. zm.) w związku z licznymi skargami mieszkańców Wspólnoty na notorycznie zanieczyszczającego prześwit bramowy psa rasy dalmatyńczyk należącego do właścicieli lokali nr (...) i przebywającego w tych lokalach, Wspólnota Mieszkaniowa postanawiała upoważnić administratora Wspólnoty do każdorazowego zlecania firmie sprzątającej dodatkowych czynności w celu usunięcia skutków zanieczyszczenia przez wspomnianego psa prześwitu bramowego i klatki schodowej w budynku frontowym (pkt 1) oraz upoważnić administratora Wspólnoty do obciążania właścicieli lokali nr (...) kosztami dodatkowego sprzątania określonego w pkt 1 uchwały (pkt 2).

Postanowiono, iż niniejsza uchwała wchodzi w życie z dniem powzięcia (pkt 3).

Za przyjęciem uchwały było (...) udziałów. Nikt nie był przeciwny, ani nie wstrzymał się od głosu.

Powódce przysługiwały (...) udziałów.

(uchwała wraz z listą do głosowania, k. 9-11)

Zgodnie z treścią zaproszenia na zebranie wspólnoty przewidziane na dzień 21 kwietnia 2015r., jako proponowany porządek zebrania wskazano:

- wybór przewodniczącego i protokolanta zebrania, przyjęcie porządku zebrania,

- omówienie sprawozdania finansowego za 2014 r. i z działalności Zarządu za 2014 r.,

- podjęcie uchwał w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za 2014 r. oraz przeznaczenia nadwyżki powstałej w wyniku zarządu nieruchomością wspólną w 2014 r. na koszty wspólne w 2015 r.,

- udzielenie Zarządowi absolutorium za 2014 r.,

- przedstawienie planu gospodarczego na 2015 r. i omówienie planu remontowego na 2015r.,

- podjęcie uchwał w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2015 r. oraz planu remontowego na 2015 r.,

- sprawy różne.

(zaproszenie, k. 21)

Po podjęciu przedmiotowej uchwały sytuacja z zanieczyszczaniem przez psa T. części wspólnej uległa poprawie, zmniejszył się zapach moczu w prześwicie bramowym. Jednak częściej zabrudzona była studzienka.

(zeznania B. L., protokół rozprawy z dnia 03.09.2015r., 01:10:57, k. 65v., zeznania J. K., protokół rozprawy z dnia 03.09.2015r., 00:32:55, k. 65v.)

Obecnie sytuacja uległa poprawie, nie czuć już utrzymującego się w bramie zapachu moczu.

(zeznania A. D., protokół rozprawy z dnia 22.10.2015r., 00:18:20, k. 103)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane dowody, w tym z zeznań świadków oraz dokumentów, które nie budziły wątpliwości co do ich zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy.

Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka Ł. W., w zakresie jakim twierdził on, że po każdym zabrudzeniu przez psa części wspólnych Wspólnoty, w tym prześwitu w bramie, sprzątał po nim albo robiła to jego żona. Twierdzenia te pozostają w sprzeczności z zeznaniami świadków J. K., A. D. (2), E. B. (2), A. K. (2), M. Ł. (2), W. M. oraz K. K. (2). Ostatnie ze wskazanych świadków z racji zatrudnienia w firmie sprzątającej nieruchomość pozwanej wspólnoty miał najpełniejszą wiedzę zarówno na temat częstotliwości zanieczyszczania nieruchomości przez T. oraz co do tego, iż tylko sporadycznie sytuacje takie połączone były z odpowiednią reakcją osoby wyprowadzającej psa w postaci posprzątania po nim, w przeważającej większości przypadków bowiem osobami usuwającymi pozostawione zanieczyszczenia byli pracownicy należącej do świadka R. B. (2) firmy sprzątającej wykonujący te czynności na koszt wspólnoty (zeznania świadków Ł. W. k. 104 – odwrót, k. 104 R. B. (2) k. 105 – odwrót, K. K. (2) k. 105 – odwrót).

Sąd Okręgowy zważył co następuje :

Powództwo jest niezasadne i podlega oddaleniu.

Problematykę związaną z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. Nr 80 z 2000 r., poz. 903 z późn. zm.).

W sposób wyczerpujący określa ona prawa i obowiązki właścicieli lokali, zarząd nieruchomością wspólną, zasady działania wspólnoty mieszkaniowej oraz jej kompetencje, a także tryb i sposób podejmowania uchwał.

W myśl art. 23 ust. 1 powołanej ustawy uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (ust. 2). Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej(2a).

Odnosząc się do zarzutu wadliwości samego zwołania zebrania członków wspólnoty mającego wynikać z niepowiadomienia powódki o jego terminie jak również nieujęcia projektu skarżonej uchwały w porządku obrad zebrania stwierdzić należało, iż wadliwość zawiadomienia o zebraniu właścicieli może doprowadzić do unieważnienia uchwały tylko wtedy, gdy mogła mieć wpływ na wynik głosowania (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 2 lutego 1962 r., 1 CR 225/61, LexPolonica nr 327872, Biul.SN 1962, nr 5, poz. 28, odnoszącym się do uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni).

Dokonując oceny trafności powyższego zarzutu przywołać należało nadto wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r. w sprawie IV CKN 1351/00, wedle którego:

„Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).”

Zdaniem sądu, dowód taki w niniejszej sprawie nie został przeprowadzony, nie wykazano bowiem żadną miarą, aby ewentualna obecność powódki na zebraniu wspólnoty odwieść miała głosujących za podjęciem uchwały członków wspólnoty od oddania swojego głosu za uchwałą. Wręcz przeciwnie, analiza dotychczasowych relacji między większością członków wspólnoty a opiekunami psa T. wskazuje na to, iż woleli oni ignorować kierowane pod ich adresem skargi dotyczące hodowanego zwierzęcia. Potwierdzenia trafności prezentowanego wyżej stanowiska dostarczają zeznania przesłuchanego na wniosek powódki świadka w osobie wyprowadzającego psa jej męża – Ł. W., z których wprost wynika, że nie był on zainteresowany dociekaniem przyczyn konfliktu między nim a pozostałymi mieszkańcami nieruchomości (zeznania świadka k.105). Także z zeznań pozostałych przesłuchanych w sprawie świadków wynika, iż osoba wyprowadzająca T. w najlepszym przypadku po prostu lekceważyła kierowane pod jej adresem uwagi odnośnie zanieczyszczania nieruchomości przez powyższego psa. W zaistniałej przeto sytuacja trudno zakładać, aby obecność powódki na zebraniu w dniu 21 kwietnia 2015r. wpłynąć miała w jakikolwiek sposób na postawę i przekonania większości mieszkańców posesji, gdyby powiem powódka istotnie zainteresowana była zrozumiałymi skądinąd oczekiwaniami pozostałych członków wspólnoty odnośnie utrzymania na jej terenie czystości, to wzmiankowany przez świadka Ł. W. konflikt nigdy by nie zaistniał.

Uzasadniając zajęte przez siebie w przywołanym wyżej wyroku z dnia 16 października 2002r. Sąd Najwyższy wskazał, iż:

„W świetle art. 32 ustawy nie ulega wątpliwości obowiązek zarządu (zarządcy) powiadomienia wszystkich właścicieli lokalu o zebraniu wspólnoty, jednak ustawa nie wskazuje sankcji za naruszenie tego obowiązku, a treść przepisu art. 25 ust. 1 nie daje podstaw do wykładni, według której w każdym przypadku niepowiadomienia uprawnionych uchwała powinna być uchylona. Przepisy proceduralne o zasadniczym znaczeniu dla praw i wolności jednostki, wprowadzające sankcje za pozbawienie możności obrony swych praw, określają szczegółowo sposoby doręczenia. Jest oczywiste, że ustawa o własności lokali takich unormowań nie zawiera i nie ma potrzeby ich wprowadzania. W takim razie wyprowadzanie z art. 32 w związku z art. 25 ust. 1 u.w.l. bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały z powodu wadliwego zawiadomienia członka wspólnoty jest nieuzasadnione, a nawet mogłoby źle służyć wspólnotom mieszkaniowym w razie konfliktu interesów, uniemożliwiając im sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną. Ustawodawca dał temu wyraz, odnosząc naruszenie prawa do uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie.”

Także w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r. II CSK 370/06 wskazano, iż:

Ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je.”

W orzecznictwie Sądu Najwyższego można przeto uznać za utrwalone stanowisko opowiadające się za liberalnym traktowaniem wymagań formalnych związanych ze zwoływaniem zebrań wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z tym poglądem, uchybienia formalne, jakich dopuszczono się przed zebraniem, mogą być podstawą do uchylenia podjętych na nim uchwał tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na treść tych uchwał. Wskazuje się bowiem, że bardziej rygorystyczna interpretacja przepisów regulujących działanie wspólnot mogłaby doprowadzić do utrudnień, a nawet do niemożności ich funkcjonowania. Podkreśla się przy tym, że to ustawodawca odnosi naruszenie prawa do samej uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie (por. wyrok z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132). We wskazanym orzeczeniu Sąd Najwyższy stwierdził wprost, że ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Przyłączając się do tego stanowiska dodać należy, że decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.

Kończąc poświęcone powyższemu rozważania przywołać należy wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r. w sprawie I ACa 589/06, w którym wprost wyrażono zapatrywanie, iż w sytuacji, kiedy – jak miało to miejsce także w niniejszej sprawie - za uchwałami głosowała zdecydowana większość współwłaścicieli, nie ma żadnych przekonywujących podstaw do wnioskowania, że omawiane uchybienia proceduralne miały wpływ na treść uchwały.

Przechodząc do pozostałych sformułowanych pod adresem uchwały zarzutów powódki stwierdzić należało, iż zgromadzony materiał dowodowy potwierdził trafność stawianych opiekunom psa T. zarzutów, które legły podstaw zaskarżonej uchwały, z poczynionych bowiem w sprawie ustaleń wynika jednoznacznie, iż sprawcą zanieczyszczeń terenu podwórka jak i prześwitu bramowego był – w przeważającej większości wypadków – wspomniany wyżej pies, do zanieczyszczeń tych zaś dochodziło przy bierności wyprowadzającego psa męża powódki, który jednocześnie ignorował kierowane pod jego adresem krytyczne uwagi członków wspólnoty. Jako pozbawione oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym ocenić należało nadto twierdzenia strony powodowej, jakoby za zanieczyszczenia te w porównywalnym co najmniej stopniu odpowiadać miały inne hodowane na terenie posesji zwierzęta, względnie nawet załatwiający w bramie nieruchomości potrzeby fizjologiczne ludzie. Prezentowane w tym zakresie przez stronę powodową stanowisko nie znajduje oparcia ani w zeznaniach przesłuchanych w charakterze świadków członków wspólnoty, ani też w zeznaniach pracownika firmy sprzątającej nieruchomość, który chociażby z racji pełnionych na terenie obowiązków zawodowych miał najpełniejszą wiedzę na temat sprawcy zanieczyszczeń, i któremu jednocześnie nie sposób zarzucić, aby – w przeciwieństwie do części przynajmniej członków wspólnoty – znajdować miał się w konflikcie z powódką i jej mężem. Z powyższego względu przyjąć należało, iż pozwana wspólnota mieszkaniowa miała prawo ocenić zachowanie obojga właścicieli psa T. jako pozostające w sprzeczności z normami zachowania, których spełnienia oczekiwać można od wszystkich uczestniczących w życiu wspólnoty mieszkańców nieruchomości. Wyrazem tej negatywnej oceny była sporna uchwała z dnia 21 kwietnia 2015r. Tym samym też nie sposób zgodzić się z formułowanym przez powódkę w uzasadnieniu żądania pozwu zarzutem, jakoby skarżona uchwała miała rażąco dyskryminować powódkę jako właściciela lokalu, a także jako właściciela psa.

Stwierdzić należy, iż oprócz obowiązków wymienionych w art. 12 u.w.l., każdy z właścicieli lokali ma, zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l., obowiązek ponoszenia pełnych wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu (lub lokali) oraz utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie. Przepis ten zawiera ponadto cały katalog różnych obowiązków właścicieli lokali związanych z nieruchomością wspólną. Są oni zobowiązani także:

- przestrzegać porządku domowego;

- uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej;

- korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli;

- współdziałać z innymi współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra.

Obowiązki w zakresie przestrzegania porządku domowego oraz korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli rozumiane są nie tylko jako ograniczenie samych właścicieli, ale też jako uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do ustalenia zasad korzystania z nieruchomości wspólnej lub do zmiany wcześniej obowiązujących zasad (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 8 września 2010 r., VI ACa 76/10, LEX nr 785514).

W kontekście powyższego nie sposób zatem zgodzić się ze stanowiskiem powódki, jakoby sporna uchwała dając administratorowi nieruchomości nieograniczoną – zdaniem powódki - władzę w zakresie podejmowania decyzji o częstotliwości zlecania dowolnie wybranej firmie sprzątającej za bliżej nieokreśloną cenę, usuwania zanieczyszczeń w prześwicie bramowym i na klatce schodowej w budynku frontowym miała tym samym w nieuprawniony i nieusprawiedliwiony sposób prowadzić do przerzucenia na powódkę odpowiedzialności za utrzymanie czystości w częściach wspólnych budynku, jak wynika bowiem z treści zaskarżonej uchwały, upoważnienie do obciążenia powódki kosztami dodatkowego sprzątania części wspólnych dotyczyć ma tych jedynie sytuacji, w których – co wyraźnie wskazano w uchwale – sprawcą zanieczyszczenia tychże części wspólnych byłoby zwierzę należące wyłącznie do właściciela konkretnego lokalu. Zdaniem sądu przyjęta przez pozwaną wspólnotę uchwała wbrew artykułowanym przez powódkę obawom nie stanowi zatem rozwiązania mogącego narazić powódkę na ewentualne szykany spowodowane przerzuceniem wyłącznie na nią kosztów dodatkowego sprzątania zanieczyszczeń części wspólnych spowodowanych zachowaniem innych obecnych na terenie nieruchomości osób bądź zwierząt. Przyjęta tym samym treść uchwały nie daje wspólnocie prawa obciążania powódki kosztami jakiegokolwiek dodatkowego sprzątania, lecz takiego tylko, którego potrzeba wynikła za sprawą niedbalstwa właścicieli konkretnych wskazanych w uchwale lokali mieszkalnych. Podnieść należy, iż działający na terenie nieruchomości monitoring umożliwia każdorazowo ustalenie osób odpowiedzialnych za mające na jej terenie miejsce akty wandalizmu, obawę zatem, iż za sprawą spornej uchwały powódka miałaby stać się ofiarą nadużyć ze strony wrogo do niej nastawionych pozostałych członków wspólnoty, uznać należy w tych okolicznościach za niezasadną. Podnieść należy wreszcie – na co wskazała sama strona pozwana - iż skarżona uchwała nie rodzi wobec powódki żadnych bezpośrednich roszczeń finansowych, bowiem to pozwana wspólnota chcąc zrobić ze skarżonej uchwały użytek zmuszona byłaby udowodnić fakt poniesienia wywołanych koniecznością sprzątania dodatkowych kosztów, ich wysokość, jak również to, że sprzątanie to spowodowane było niedopilnowaniem hodowanego przez powódkę zwierzęcia. Odnośnie zarzutu niedookreślenia wysokości kosztów dodatkowego sprzątania, to sam w sobie nie mógł on w okolicznościach niniejszej sprawy uznany zostać za okoliczność uzasadniającą uchylenie uchwały, stosownie bowiem do przesłuchanego w sprawie charakterze świadka (...), w sytuacjach takich, jak dotycząca psa T. nie jest możliwe sztywne określenie z góry kosztów sprzątania, jego cena może bowiem wahać się stosownie do okoliczności, takich chociażby jak pora dnia, w której usług sprzątania zostałaby zamówiona. Z omówionych jednak powyżej względów wytknięty przez stronę powodową niedostatek uchwały nie może traktowany być jako zagrożenie zasługujących na ochronę interesów powódki - jak bowiem wyżej wskazano – chcąc skorzystać z możliwości dyscyplinowania powódki, jakie pozwanej wspólnocie daje podjęta przez nią uchwała, to na stronie pozwanej spoczywałby ciężar wykazania dodatkowych kosztów spowodowanych zachowaniem się należącego do powódki zwierzęcia.

W zaistniałej sytuacji zdaniem sądu nie sposób przeto dopatrywać się w skarżonej uchwale nieprawidłowości, które przypisuje im powódka, za nieprawidłową natomiast uważać należałoby sytuację, w której to wszyscy członkowie wspólnoty ponosić mieliby negatywne konsekwencje finansowe braku należytej dbałości o wspólny majątek niektórych tylko swoich członków. Działanie takie, otwierające możliwość nadużywania praw przez tychże członków ze szkodą dla wszystkich pozostałych, godziłoby w uzasadniony interes wspólnoty jako całości. Tym samym też skarżoną uchwałę ocenić należy jako przywracającą zachwianą równowagę pomiędzy obowiązkami powódki jako członka wspólnoty, a prawami jej pozostałych członków. Uchwale tej nie sposób odmówić racjonalności, za racjonalny bowiem uważać należy postulat, aby każdy posiadający zwierzę członek wspólnoty dbał o nie w taki sposób, aby obecność zwierzęcia czynić możliwie najmniej uciążliwą dla wszystkich pozostałych członków tejże wspólnoty. Bez wątpienia zachowanie odmienne, naruszające wskazany wyżej obowiązek, nie zasługuje na ochronę prawną, podjętej zaś w reakcji na nie uchwały pozwanej wspólnoty nie sposób oceniać jako uszczuplającej prawa takiego członka wspólnoty. Tym samym też przychylić należy się do stanowiska, wedle którego skarżona uchwała jedynie subiektywnie narusza interes powódki jako członka wspólnoty, jak wskazano zaś w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 8 maja 2014r. w sprawie I ACa 778/13:

„Naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.”

Przywołać należy nadto wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie VI ACa 611/13, w którym również stwierdzono, iż naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Nie może być przyczyną uchylenia uchwały okoliczność, że jeden z członków wspólnoty ponosi większe koszty niż dotychczas, trzeba jeszcze wykazać, że ponoszone do tej pory koszty były wystarczające dla celów utrzymania wspólnej nieruchomości, zaś koszty wynikające ze skarżonej uchwały są wygórowane w stosunku do potrzeb wspólnoty.

LEX nr 1439324

Odnosząc wyrażone w uzasadnieniu wyroku zapatrywanie do ustalonego w sprawie niniejszej stanu faktycznego stwierdzić należy, iż w świetle poczynionych ustaleń faktycznych wskutek niefrasobliwego postępowania opiekunów psa T. to pozwana wspólnota obciążana była do tej pory większymi, związanymi z koniecznością dodatkowego sprzątania, kosztami utrzymania części wspólnych, celem zaś skarżonej uchwały ma być wyłącznie stworzenie mechanizmu wyrównywania takiego uszczerbku na wypadek występowania tego typu zdarzeń w przyszłości.

Jako pomocny dla dokonania należytej oceny zaskarżonej uchwały ocenić należy także kolejny wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 października 2012 r. w sprawie I ACa 507/12, w którym twierdzono, iż

„Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. „

Jak już wyżej była o tym mowa, skarżona uchwała nie prowadzi bynajmniej do uzyskania przez wspólnotę korzyści kosztem powódki, zabezpiecza ona natomiast wspólnotę przed efektem odwrotnym, to jest czerpaniem przez powódkę korzyści kosztem całości wspólnoty wynikającym z przerzucenia na wszystkich członków wspólnoty kosztów dodatkowego sprzątania, konieczność którego spowodowana została lekceważącym podejściem powódki do swoich obowiązków jako członka tejże wspólnoty.

Obowiązki w zakresie ponoszenia wydatków i uczestniczenia w kosztach, o których mowa w art. 13 ust. 1 u.w.l., skutkują tym, że żaden z właścicieli lokali nie jest zobowiązany pokrywać wydatków obciążających innego właściciela. A jeśli je pokrył, to może żądać ich zwrotu. Podobne stanowisko zajął SN w wyroku z dnia 29 listopada 2002 r., IV CKN 1549/00, LEX nr 78325.

Jako chybiony ocenić należało w okolicznościach niniejszej sprawy zarzut, wedle którego skarżona uchwała narusza także interes wskazanego w uchwale właściciela lokalu nr (...), który nie hoduje żadnego zwierzęcia, jak podniesiono bowiem w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach w sprawie I ACa 914/14:

„Uchylenie uchwały może więc nastąpić tylko w przypadku stwierdzenia przez sąd, że zachodzi przesłanka z powołanego przepisu, a mianowicie z powodu niezgodności uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela, który uchwałę zaskarżył. Żadne inne przyczyny, dla których właściciel jest niezadowolony z uchwały nie mają prawnego znaczenia przy ocenie zasadności roszczenia o jej uchylenie.

Tym samym też, skoro uchwała nie została zaskarżona przez właścicielkę lokalu nr (...), powódka nie może niejako w jej zastępstwie skutecznie powoływać się na naruszenie interesu tej właśnie osoby, gdyby bowiem postrzegała ona powyższą uchwałę jako krzywdzącą, to nic nie stałoby na przeszkodzie, aby sama wystąpiła z powództwem przewidziany w art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r.

Jako okoliczność pozbawioną znaczenia dla oceny zasadności żądania pozwu ocenić należało wreszcie fakt, iż w dacie orzekania stanowiący bezpośrednią przyczynę podjęcia uchwały pies T. już nie żył, jak wskazano bowiem w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu w sprawie I ACa 1386/11:

„Sąd dokonuje badań i ustaleń okoliczności uzasadniających uchylenie uchwały według stanu na dzień jej podjęcia”

Z uwagi na powyższe, orzeczono jak w sentencji.

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.