Sygn. akt IACa 350/15

WYROK

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 lipca 2015r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Małgorzata Kaźmierczak

Sędziowie SA Mariola Głowacka (spr.)

SO Maciej Agaciński (del.)

Protokolant st. sekr.sąd. Agnieszka Paulus

po rozpoznaniu w dniu 2 lipca 2015 r. w Poznaniu

sprawy z powództwa(...) T. Polska (GP) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.

z siedzibą w W.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 20 listopada 2014 r. sygn. akt IX Gc 613/10

1)  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I w ten sposób, że:

a)  utrzymuje wyrok zaoczny z dnia 20 stycznia 2011 roku w mocy co do kwoty 367.925,82 zł (trzysta sześćdziesiąt siedem tysięcy dziewięćset dwadzieścia pięć złotych osiemdziesiąt dwa grosze) ) oraz odsetek ustawowych od kwoty:

- 13.217,11 zł od dnia 7 października 2008 roku. do dnia 19 grudnia 2013 roku,

- 12.574,97 zł od dnia 11 października 2008 roku do dnia 19 grudnia 2013 roku,

- 14.668,61 zł od dnia 12 października 2008 roku do dnia 19 grudnia 2013 roku,

- 15.648,94 zł od dnia 14 listopada 2008 roku do dnia 19 grudnia 2013 roku,

- 16.413,88 zł od dnia 12 grudnia 2008 roku do dnia 19 grudnia 2013 roku,

- 10.539,17 od dnia 13 stycznia 2009 roku do dnia zapłaty,

- 7.613,94 zł od dnia 13 stycznia 2009 roku do dnia 19 grudnia 2013 roku,

- 19.334,74 zł od dnia 13 lutego 2009 roku. do dnia zapłaty;

- 22.344,30 zł od dnia 13 marca 2009 roku do dnia zapłaty;

- 388,51 zł od dnia 14 marca 2009 roku do dnia 19 grudnia 2013 roku,

- 410,65 zł od dnia 14 marca 2009 roku do dnia 19 grudnia 2013 roku,

- 21.055,98 zł od dnia 15 maja 2009 roku do dnia zapłaty;

- 21.470,66 zł od dnia 12 czerwca 2009 roku do dnia zapłaty;

- 21.527,02 zł od dnia 12 lipca 2009 roku do dnia zapłaty;

- 18.577,18 zł od dnia 14 sierpnia 2009 roku do dnia zapłaty;

- 18.228,14 zł od dnia 12 września 2009 roku do dnia zapłaty;

- 18.984,24 zł od dnia 12 października 2009 roku do dnia zapłaty;

- 20.254,81 zł od dnia 13 listopada 2009 roku do dnia zapłaty;

- 19.888,44 zł od dnia 12 grudnia 2009 roku do dnia zapłaty;

- 19.687,14 zł od dnia 15 stycznia 2010 roku do dnia zapłaty;

- 19.280,51 zł od dnia 12 lutego 2010 roku do dnia zapłaty;

- 394,55 zł od dnia 12 marca 2010 roku do dnia 19 grudnia 2013 roku,

- 386,50 zł od dnia 12 marca 2010 roku do dnia 19 grudnia 2013 roku,

- 19.268,44 zł od dnia 12 marca 2010 roku do dnia zapłaty;

- 18.823,56 zł od dnia 12 kwietnia 2010 roku . do dnia zapłaty;

- 19.032,92 zł od dnia 15 maja 2010 roku do dnia zapłaty;

- 19.805,91 zł od dnia 12 czerwca 2010 roku . do dnia zapłaty;

- 20.291,04 zł od dnia 12 lipca 2010 roku do dnia zapłaty;

- 19.437,53 zł od dnia 13 sierpnia 2010 roku do dnia zapłaty

oraz zasądzonych kosztów postępowania wskazanych w pkt 2 wyroku,

b)  w pozostałym zakresie powództwo oddala,

II. w pozostałym zakresie apelację oddala,

III. koszty postępowania apelacyjnego stosunkowo rozdziela między stronami obciążając powódkę w 19% i pozwaną w 81% i z tego tytułu zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 923 zł.

SSA M. Głowacka SSA M. Kaźmierczak SSO M. Agaciński

UZASADNIENIE

Powódka(...) „T. Polska (GP) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” S.K.A. z siedzibą w W. wniosła pozew o orzeczenie nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym, że pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. ma zapłacić powódce kwotę 454.636,24 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty:

- 13.217,11 zł od dnia 7 października 2008r.,

- 12.574,97 zł od dnia 11 października 2008r.,

- 14.668,61 zł od dnia 12 października 2008r.,

- 15.648,94 zł od dnia 14 listopada 2008r.,

- 16.413,88 zł od dnia 12 grudnia 2008r.,

- 18.153,11 zł od dnia 13 stycznia 2009r.,

- 19.334,74 zł od dnia 13 lutego 2009r.,

- 22.344,30 zł od dnia 13 marca 2009r.,

- 388,51 zł od dnia 14 marca 2009r.,

- 410,65 zł od dnia 14 marca 2009r.,

- 21.055,98 zł od dnia 15 maja 2009r.,

- 21.470,66 zł od dnia 12 czerwca 2009r.,

- 18.577,18 zł od dnia 14 sierpnia 2009r.,

- 18.228,14 zł od dnia 12 września 2009r.,

- 18.984,24 zł od dnia 12 października 2009r.,

- 20.254,81 zł od dnia 13 listopada 2009r.,

- 19.888,44 zł od dnia 12 grudnia 2009r.,

- 5.086,85 zł od dnia 12 grudnia 2009r.,

- 19.687,14 zł od dnia 15 stycznia 2010r.,

- 19.280,51 zł od dnia 12 lutego 2010r.,

- 394,55 zł od dnia 12 marca 2010r.,

- 386,50 zł od dnia 12 marca 2010r.,

- 19.268,44 zł od dnia 12 marca 2010r.,

- 18.823,56 zł od dnia 12 kwietnia 2010r.,

- 19.032,92 zł od dnia 15 maja 2010r.,

- 19.805,91 zł od dnia 12 czerwca 2010r.,

- 20.291,04 zł od dnia 12 lipca 2010r.,

- 19.437,53 zł od dnia 13 sierpnia 2010r. do dnia zapłaty

wraz z kosztami procesu według norm przepisanych w tym kosztami zastępstwa procesowego. Kwotę dochodzoną pozwem stanowiła reszta niezapłaconego czynszu.

Zarządzeniem Przewodniczącego z dnia 27 października 2010r. stwierdzono brak podstaw do rozpoznania sprawy w postępowaniu upominawczym i sprawa została skierowana do rozpoznania w postępowaniu zwykłym.

W ustawowym terminie pozwana złożyła odpowiedź na pozew, pismo to zarządzeniem Przewodniczącego z dnia 20 stycznia 2011r. zostało zwrócone, gdyż pozwana reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wbrew obowiązkowi zawartemu w art. 479 9 §1 k.p.c. nie dołączyła do wniesionej do Sądu odpowiedzi na pozew dowodu doręczenia drugiej stronie jego odpisu, ani dowodu wysłania go przesyłką poleconą. Z uwagi na brak skutecznie wniesionej odpowiedzi na pozew, Sąd Okręgowy w Poznaniu w dniu 20 stycznia 2011r. wydał wyrok zaoczny zasądzając w nim zgodnie z żądaniem pozwu. Pozwana wniosła sprzeciw od tegoż wyroku zaocznego domagając się uchylenia wyroku zaocznego, oddalenia powództwa w całości co do kwoty 454.636,26 zł oraz zasądzenia zwrotu kosztów postępowania sądowego wraz z kosztami zastępstwa prawnego w kwocie 14.400 zł oraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

Sąd Okręgowy w Poznaniu wyrokiem z dnia 20 listopada 2014r. utrzymał wyrok zaoczny z dnia 20 stycznia 2011r. w mocy co do kwoty 449.549,41 zł z ustawowymi odsetkami od kwoty:

- 13.217,11 zł od dnia 7 października 2008r. do dnia zapłaty,

- 12.574,97 zł od dnia 11 października 2008r. do dnia zapłaty,

- 14.668,61 zł od dnia 12 października 2008r. do dnia zapłaty,

- 15.648,94 zł od dnia 14 listopada 2008r. do dnia zapłaty,

- 16.413,88 zł od dnia 12 grudnia 2008r. do dnia zapłaty,

- 18.153,11 zł od dnia 13 stycznia 2009r. do dnia zapłaty,

- 19.334,74 zł od dnia 13 lutego 2009r. do dnia zapłaty,

- 22.344,30 zł od dnia 13 marca 2009r. do dnia zapłaty,

- 388,51 zł od dnia 14 marca 2009r. do dnia zapłaty,

- 410,65 zł od dnia 14 marca 2009r. do dnia zapłaty,

- 21.055,98 zł od dnia 15 maja 2009r. do dnia zapłaty,

- 21.470,66 zł od dnia 12 czerwca 2009r. do dnia zapłaty,

- 21.527,02 zł od dnia 12 lipca 2009r. do dnia zapłaty,

- 18.577,18 zł od dnia 14 sierpnia 2009r. do dnia zapłaty,

- 18.228,14 zł od dnia 12 września 2009r. do dnia zapłaty,

- 18.984,24 zł od dnia 12 października 2009r. do dnia zapłaty,

- 20.254,81 zł od dnia 13 listopada 2009r. do dnia zapłaty,

- 19.888,44 zł od dnia 12 grudnia 2009r. do dnia zapłaty,

- 19.687,14 zł od dnia 15 stycznia 2010r. do dnia zapłaty,

- 19.280,51 zł od dnia 12 lutego 2010r. do dnia zapłaty,

- 394,55 zł od dnia 12 marca 2010r. do dnia zapłaty,

- 386,50 zł od dnia 12 marca 2010r. do dnia zapłaty,

- 19.268,44 zł od dnia 12 marca 2010r. do dnia zapłaty,

- 18.823,56 zł od dnia 12 kwietnia 2010r. do dnia zapłaty,

- 19.032,92 zł od dnia 15 maja 2010r. do dnia zapłaty,

- 19.805,91 zł od dnia 12 czerwca 2010r. do dnia zapłaty,

- 20.291,04 zł od dnia 12 lipca 2010r. do dnia zapłaty,

- 19.437,53 zł od dnia 13 sierpnia 2010r. do dnia zapłaty

oraz zasądzonych kosztów postępowania wskazanych w pkt 2 wyroku. Sąd oddalił powództwo w pozostałym zakresie.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że powódka Numer „T. Polska (GP) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo – akcyjna z siedzibą w W. prowadzi działalność gospodarczą wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (...). Pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. prowadzi działalność gospodarczą wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (...). W latach 2005 - 2007 pracownik pozwanej R. K. zatrudniony na stanowisku Dyrektora do spraw rozwoju sieci kontaktował się z przedstawicielami Spółki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P. w sprawie wynajęcia lokalu w budowanym przez tę Spółkę kompleksie (...) P. w P.. Lokalizację tę wskazał pozwanej jej ówczesny pracownik K. B.. Ze strony (...) Park Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P. negocjacje z przedstawicielem pozwanej prowadziła K. W.. Z uwagi na zapewnienia przedstawicieli (...) Park Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P., że kompleks będzie miał charakter handlowo – usługowy dodatkowo wsparty infrastrukturą mieszkaniową oraz po przedstawieniu planów zagospodarowania wskazujących przyszłych najemców, pozwana zdecydowała się na wynajęcie lokalu w Galerii (...). W przedmiotowym obiekcie pozwana zamierzała otworzyć drogerię sieci (...). Pozwana w dniu 30 maja 2007r. podpisała ze Spółką (...) (ówczesnym właścicielem obiektu) umowę najmu. W dokumencie tym strony zawierające go wskazały, że przedmiotem najmu są pomieszczenia oznaczone numerami 0.37, 0.38, 0.39 i 0.40 o łącznej powierzchni 150 m 2. Strony ustaliły, że okres najmu rozpocznie się w dniu przekazania pomieszczeń najemcy w celu wykonania prac wykończeniowych, a upłynie o północy po pięciu latach od dnia przekazania. Podmioty zawierające omawianą umowę uzgodniły również możliwość przedłużenia okresu najmu. Ponadto w umowie tej jej strony ustaliły, że od dnia przekazania pomieszczeń najemca (pozwana) miał płacić czynsz dodatkowy powiększony o odpowiednią kwotę VAT oraz należności za dostawę mediów wynikające z obciążenia go na podstawie właściwych liczników. Od dnia rozpoczęcia działalności w budynku najemca zobowiązany był płacić czynsz w wysokości równowartości w polskich złotych kwoty 24 euro za jeden metr kwadratowy powierzchni pomieszczeń miesięcznie. Strony umowy wskazały, że czynsz podlegać miał indeksacji z dniem 1 stycznia każdego roku. Stawka czynszu miała być podwyższona o procentowy wzrost indeksu (...) dla poprzedniego roku kalendarzowego, nie mniej jednak niż o 2%. Strony umowy uzgodniły następujące obowiązki wynajmującego:

- zapewnienie najemcy niezakłóconego korzystania z pomieszczeń oraz całości wspólnych powierzchni,

- wykonanie i świadczenie usług oraz zarządzanie nimi z zaznaczeniem, że wynajmujący nie był odpowiedzialny (ani na zasadzie odpowiedzialności deliktowej, ani umownej) z tytułu niewłaściwego wykonania, przerw w wykonaniu lub opóźnień w związku z usługami z wyjątkiem sytuacji, gdy wynajmujący mógł zaradzić takim przerwom lub opóźnieniom,

- zapewnienie dostępu do usług telekomunikacyjnych,

- ubezpieczenie budynku na warunkach komercyjnych.

W punkcie 7.8 przedmiotowej umowy strony wskazały, że w przypadku, gdy w dniu rozpoczęcia działalności nie zostanie wynajęte co najmniej 70% powierzchni na parterze przeznaczonej na najem z wyłączeniem supermarketu prowadzącego działalność handlową w galerii oraz stan taki będzie się utrzymywał przez dwa kolejno następujące po sobie miesiące liczone bezpośrednio po dacie rozpoczęcia, albo przez cztery kolejno następujące po sobie miesiące w trakcie okresu obowiązywania umowy najmu, wynajmujący obniży miesięczny czynszu najmu za okres wystąpienia takiego stanu rzeczy o 30% począwszy od pierwszego dnia następującego po zakończeniu odpowiednio dwu i cztero miesięcznego okresu.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 22 czerwca 2007r. (...) Park Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w P. podpisała z pozwaną aneks do powyższej umowy w którym ustalono, iż dniem rozpoczęcia działalności w budynku miał być 6 października 2007r. Ponadto strony wskazały, że wynajmujący ( (...) Park Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w P.) może bez zgody najemcy (pozwanej) dokonać przelewu praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy na rzecz osób trzecich. Kolejny aneks do umowy z dnia 30 maja 2007r. wyżej wymienione podmioty zawarły w dniu 9 lipca 2007r. W dokumencie tym strony zawarły nową definicję pomieszczenia, wskazały, że czynsz będzie wynosił 23 euro za jeden metr kwadratowy powierzchni pomieszczeń miesięcznie. Ponadto zmieniły treść regulacji dotyczących gwarancji bankowej i depozytu. Aneksem nr (...) z dnia 18 września 2007r. (...) Park Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ustaliły, że dniem rozpoczęcia działalności będzie 27 października 2007r., a dniem wygaśnięcia umowy będzie dzień 26 października 2012r. W aneksie z dnia 1 lutego 2008r. ówczesne strony umowy najmu ustaliły, że wynajmujący zmienił nazwę z (...) Park Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w P. na (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa. Kolejny aneks do umowy z dnia 30 maja 2007r. strony zawarły w dniu 9 kwietnia 2008r. W powyższym dokumencie strony ustaliły, że od kwietnia 2008r. do momentu skomercjalizowania galerii w minimum 85% powierzchni, czynsz najmu będzie wynosić 1.000 zł miesięcznie. Niezależnie od powyższego skorygowany czynsz miał obowiązywać na czas nie krótszy niż 3 kolejne następujące po sobie miesiące tj. do końca czerwca 2008r. W dniu 23 lipca 2008r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa i pozwana zawarli aneks nr (...) do łączącej ich umowy najmu. W akcie tym ustalili, że z dniem osiągnięcia wynajmu na poziomie minimum 85 % powierzchni zacznie obowiązywać czynsz najmu w wysokości 23 euro netto za 1 m 2 wynajmowanej powierzchni i taki czynsz miał obowiązywać do końca trwania umowy najmu z dnia 30 maja 2007r. Ponadto wynajmujący zobowiązał się zawiadomić najemcę najpóźniej w terminie 3 dni przed wystawieniem stosownej faktury VAT o osiągnięciu poziomu od którego naliczany miał być zwiększony czynsz. Strony oświadczyły, że pod pojęciem galerii rozumieją parter budynku położonego w P. przy ul. (...) stanowiący lokal użytkowy o łącznej powierzchni 3.083,99 m 2 w tym 2.240,99 m 2 powierzchni handlowej, a przez pojęcie komercjalizacji minimum 85% powierzchni rozumieją wynajęcie na rzecz podmiotów nie będących właścicielem galerii nie mniej niż 85% powierzchni handlowej. Powyższy aneks w imieniu (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej podpisała K. Ż. – pracownik powódki, która od Zarządu Spółki S. A. Menager Polska otrzymała pełnomocnictwo podpisane przecz członków Zarządu (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej do dokonania niniejszej czynności. K. Ż. przedstawiła aneks nr (...) członkom zarządu pozwanej prosząc o jak najszybsze złożenie na nim podpisu tłumacząc, że dokument ten jest potrzebny ówczesnemu wynajmującemu do przedłożenia w banku.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 23 lipca 2008r. powódka nabyła prawo własności nieruchomości w której znajduje się lokal wynajmowany przez pozwaną na podstawie umowy z dnia 30 maja 2007r. Zarządzenie nieruchomością przy ul. (...) powódka powierzyła Spółce (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, której przedstawiciel pismem z dnia 26 września 2008r. poinformował pozwaną, że wystawił faktury korygujące do faktur wystawionych za czynsz za miesiąc sierpień i wrzesień. Podał, że konieczność wystawienia faktur korygujących wyniknęła w związku z powzięciem informacji, że poziom wynajmu pomieszczeń handlowych od miesiąca sierpnia osiągnął 85%, co skutkowało rozpoczęciem obowiązywania czynszu najmu w wysokości 23 euro/m 2. Pismem datowanym na dzień 23 października 2008r. pozwana zwróciła się do zarządcy nieruchomości o wykazanie, że na dzień zastosowania pełnej stawki czynszu zostało skomercjalizowane 85% powierzchni handlowej na parterze. W odpowiedzi na powyższe pismem z dnia 5 listopada 2008r. M. M. pracownik (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością poinformował pozwaną, że z dniem 1 sierpnia 2008r. wynajęte zostały wszystkie lokale handlowe znajdujące się w przedmiotowym obiekcie. Pismem datowanym na dzień 20 listopada 2008r. pozwana poinformował (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, że nie uznaje faktur korygujących nr (...) oraz (...) jako niezgodnych z umową najmu z dnia 30 maja 2007r. oraz zawartymi do niej aneksami. W odpowiedzi na powyższe pismo w dniu 8 grudnia 2008r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością przedstawiła pozwanej zestawienie wszystkich najemców wraz ze wskazaniem powierzchni wynajmowanych przez nich lokali.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 9 marca 2009r. powódka wniosła do Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P. pozew w którym domagała się zasądzenia od pozwanej na jej rzecz kwoty 35.736,96 zł wraz z ustawowymi odsetkami tytułem czynszu najmu. Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. wyrokiem z dnia 6 października 2009r. oddalił powództwo z uwagi na brak legitymacji czynnej powódki. Sąd uznał, że z uwagi na zawarcie w dniu 22 lipca 2008r. przez powódkę z Bankiem (...) Spółką Akcyjną umowy cesji w celu zabezpieczenia wierzytelności Banku z tytułu udzielonego powódce kredytu, powódce nie przysługiwało roszczenie w stosunku do pozwanej. Apelacja powódki od wyżej wymienionego orzeczenia została oddalona przez Sąd Okręgowy w Poznaniu wyrokiem z dnia 8 kwietnia 2010r. W dniu 10 września 2010r. powódka zawarła z Bankiem (...) Spółką Akcyjną z siedzibą we W. umowę zwrotnego przelewu wierzytelności. W dokumencie tym wskazano, że Bank (...) Spółka Akcyjna przelał na rzecz powódki wierzytelności wynikające z umowy najmu zawartej dnia 30 maja 2007r. ze Spółką (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością wraz ze wszystkimi związanymi z tymi wierzytelnościami prawami w tym zwłaszcza prawem do odsetek, a powódka akceptuje powyższy przelew. Pismem z dnia 15 września 2010r. Bank (...) Spółka Akcyjna poinformował pozwaną o zawarciu z powódką w dniu 10 września 2010r. umowy zwrotnego przelewu wierzytelności.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że pismem datowanym na dzień 23 kwietnia 2009r. pozwana wezwała powódkę do usunięcia w terminie do 31 maja 2009r. wad przedmiotu najmu znajdującego się w galerii handlowej w P. tj. do pełnego skomercjalizowania galerii (wynajęcia wszystkich lokali handlowych w galerii) przy czym wynajęcie to powinno dotyczyć najemców znanych marek handlowych, co doprowadziłoby do przyciągnięcia klientów także do sklepu pozwanej. Pozwana wskazała, że wady przedmiotu najmu polegają na tym, iż galeria nie została w pełni skomercjalizowana tj. nie zostały wynajęte lokale, dobór branż najemców w galerii był przypadkowy, a ponadto nie przeprowadzane są akcje marketingowe. W odpowiedzi na powyższe powódka pismem z dnia 11 maja 2009r. wskazała pozwanej, że próg skomercjalizowania galerii (...) został osiągnięty z dniem 1 sierpnia 2008r. oraz, że prowadzi politykę reklamową i marketingową celem zwiększenia aktywizacji gospodarczej w galerii (...) korzystając w tym zakresie z usług firm zajmujących się doradztwem w zakresie strategii marketingowych.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że powierzchnia handlowa w galerii (...) przy ul. (...) wynosi 2240,99 m 2. W galerii handlowej (...) w dniu 8 sierpnia 2006r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wynajęła powierzchnię 705 m 2 na parterze oraz 15 m 2 na pierwszym piętrze galerii handlowej (...), co stanowiło 31,45 % powierzchni handlowej, w dniu 22 lutego 2007r. R. T. R. J. i T. (...) Spółka Jawna z siedzibą w M. wynajęła 39,58 m 2, co stanowiło 1,76 % powierzchni handlowej, w dniu 9 marca 2007r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wynajęła 39,58 m 2, co stanowiło 1,76 % powierzchni handlowej, w dniu 12 kwietnia 2007r. (...) Bank (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w G. wynajęła 76 m 2, co stanowiło 3,39 % powierzchni handlowej, w dniu 13 kwietnia 2007r. (...) Spółka Jawna z siedzibą w P. wynajęła 100 m 2, co stanowiło 4,46 % powierzchni handlowej, w dniu 27 kwietnia 2007r. P. W. N. wynajął 72 m 2, co stanowiło 3,21 % powierzchni handlowej (zgodnie z aneksem nr (...) do umowy w prawa i obowiązki W. N. z dniem 27 lipca 2007r. wstąpił (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.). Na dzień 1 maja 2007r. galeria (...) w P. była skomercjalizowana w 46,03%. W galerii handlowej (...) w P. zostały wynajęte następujące lokale:

- w dniu 16 maja 2007r. (...) Przedsiębiorstwo (...) z siedzibą w P. wynajął 19 m 2, co stanowiło 0,84 % powierzchni handlowej,

- w dniu 30 maja 2007r. pozwana wynajęła 150 m 2, co stanowiło 6,69 % powierzchni handlowej

przy czym łącznie na dzień 1 czerwca 2007r. galeria (...) w P. była skomercjalizowana w 53,56%,

- w dniu 2 lipca 2007r. T. Biuro (...) wynajął 39 m 2, co stanowiło 1,74 % powierzchni handlowej,

- w dniu 10 września 2007r. F. (...) z siedzibą w P. wynajął 40 m 2, co stanowiło 1,78% powierzchni handlowej,

- w dniu 19 października 2007r. F. F. z siedzibą w M. wynajęła 39,9 m 2, co stanowiło 1,78 % powierzchni handlowej,

- w dniu 15 listopada 2007r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wynajęła 38,67 m 2, co stanowiło 1,72 % powierzchni handlowej,

- w dniu 15 listopada 2007r. (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W. wynajęła 75 m 2, co stanowiło 3,34 % powierzchni handlowej,

(łącznie na dzień 15 listopada 2007r. galeria (...) w P. była skomercjalizowana w 63,92%)

- w dniu 10 marca 2008r. (...) wynajęło 39,93 m 2, co stanowiło 1,78 % powierzchni handlowej,

- w dniu 21 kwietnia 2008r. (...) s.c. z siedzibą w P. wynajęła 40 m 2, co stanowiło 1,78 % powierzchni handlowej,

- w dniu 21 kwietnia 2008r. (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W. wynajęła 40,38 m 2, co stanowiło 1,80 % powierzchni handlowej,

- w dniu 29 kwietnia 2008r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. wynajęła 39,96 m 2, co stanowiło 1,78 % powierzchni handlowej,

(łącznie na dzień 29 kwietnia 2008r. galeria (...) w P. była skomercjalizowana w 71,06%)

- w dniu 1 lipca 2008r. PHU (...) wynajęła 39,89 m 2, co stanowiło 1,78 % powierzchni handlowej,

- w dniu 4 lipca 2008r. – (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. wynajęła 81,93 m 2, co stanowiło 3,65 % powierzchni handlowej,

- w dniu 4 lipca 2008r. (...) Z. K. wynajęła 40 m 2, co stanowiło 1,78 % powierzchni handlowej,

- w dniu 14 lipca 2008r. A. A. T. wynajęła 39,92 m 2, co stanowiło 1,78 % powierzchni handlowej,

- w dniu 23 lipca 2008r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w P. wynajęła 457,63 m 2, co stanowiło 20,42 % powierzchni handlowej.

W dniu 23 lipca 2008r. powódka wynajęła całą powierzchnię handlową galerii (...). W dniu 1 sierpnia 2008r. (...) Bank Spółka Akcyjna wynajął 40 m 2, lokal o numerze (...).12 wynajęty przez (...) Bank stanowił przedmiot umowy między powódką a (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółką komandytową. Wynajęte przez (...) Bank Spółkę Akcyjną oraz (...) Spółkę Akcyjną lokale stanowią część pomieszczeń, które na mocy umowy z dnia 23 lipca 2008r. od powódki wynajęła (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa. W dniu 8 października 2008r. (...) Spółka Akcyjna Oddział w Polsce wynajął 173,83 m 2 stanowiących lokal o numerze (...).28. Powyższy lokal był przedmiotem najmu między (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółką komandytową a powódką.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 26 września 2008r. powódka wystawiła w ciężar pozwanej fakturę korygującą VAT nr (...) na kwotę 13.327,11 zł z terminem płatności 6 października 2008r. Powyższa faktura wynikała z podwyższenia stawki czynszu do 23 euro za metr kwadratowy w związku z przekroczeniem poziomu 85% komercjalizacji galerii (...) i była to korekta do faktury wystawionej za czynsz w miesiącu wrześniu. Tytułem należności wynikającej z powyższej faktury pozwana zapłaciła kwotę 1.220 zł.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że powódka wystawiła w ciężar pozwanej w dniu:

- 26 września 2008r fakturę korygującą VAT nr (...) na kwotę 12.574,97 zł z terminem płatności 10 października 2008r., była to korekta do faktury wystawionej tytułem czynszu za miesiąc sierpień w związku z naliczeniem nowej stawki czynszu w wysokości 23 euro za metr kwadratowy; tytułem należności wynikającej z powyższej faktury pozwana zapłaciła kwotę 1.220 zł,

- 1 października 2008r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 15.888,61 zł z terminem płatności na dzień 11 października 2008r. tytułem czynszu za najem za miesiąc październik; tytułem należności wynikającej z powyższej faktury pozwana zapłaciła kwotę 1.220 zł,

- 3 listopada 2008r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 16.868,94 zł z terminem płatności na dzień 13 listopada 2008r. tytułem czynszu za najem za miesiąc listopad; tytułem należności wynikającej z powyższej faktury pozwana zapłaciła kwotę 1.220 zł,

- 1 grudnia 2008r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 17.633,88 zł z terminem płatności na dzień 11 grudnia 2008r. tytułem czynszu za najem za miesiąc grudzień, tytułem należności wynikającej z powyższej faktury pozwana zapłaciła kwotę 1.220 zł,

- 2 stycznia 2009r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 19.373,11 zł z terminem płatności do dnia 12 stycznia 2009r. tytułem czynszu za najem za styczeń 2009r., tytułem należności wynikającej z powyższej faktury pozwana zapłaciła kwotę 1.220 zł,

- 2 lutego 2009r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 20.554,74 zł z terminem płatności do 12 lutego 2009r. tytułem czynszu za najem za luty 2009r., tytułem należności wynikającej z powyższej faktury pozwana zapłaciła kwotę 1.220 zł,

- 2 marca 2009r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 22.344,30 zł z terminem płatności do 12 marca 2009r. tytułem czynszu za najem za marzec 2009r.,

- 3 marca 2009r. fakturę VAT korektę nr (...)/2009/03/0016 na kwotę 388,51 zł z terminem płatności do 13 marca 2009r.,

- 3 marca 2009r. fakturę VAT korektę nr (...) na kwotę 410,65 zł z terminem płatności do 13 marca 2009r.,

- 1 kwietnia 2009r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 22.573,78 zł przy czym należność z powyższej faktury pozwana uiściła w całości w dniu 3 lipca 2009r.,

- 4 maja 2009r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 21.055,98 zł z terminem płatności do 14 maja 2009r. tytułem należności za maj 2009r.,

- 1 czerwca 2009r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 21.470,66 zł z terminem płatności do 11 czerwca 2009r. tytułem należności za czerwiec 2009r.,

- 1 lipca 2009r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 21.527,02 zł z terminem płatności do 11 lipca 2009r. tytułem należności za lipiec 2009r.,

- 3 sierpnia 2009r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 19.824,02 zł z terminem płatności do 13 sierpnia 2009r. tytułem należności za sierpień 2009r., tytułem należności z powyższej faktury pozwana zapłaciła kwotę 1.246,84 zł,

- 1 września 2009r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 19.473,76 zł z terminem płatności do 11 września 2009r. tytułem należności za wrzesień 2009r., tytułem należności z powyższej faktury pozwana zapłaciła kwotę 1.245,62 zł,

- 1 października 2009r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 20.228,64 zł z terminem płatności do 11 października 2009r. tytułem należności za październik 2009r., tytułem należności z powyższej faktury pozwana zapłaciła kwotę 1.244,40 zł,

- 2 listopada 2009r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 20.254,81 zł z terminem płatności do 12 listopada 2009r. tytułem należności za listopad 2009r.,

- 1 grudnia 2009r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 19.888,44 zł z terminem płatności do 11 grudnia 2009r. tytułem należności za grudzień 2009r.,

- 1 grudnia 2009r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 5.086,85 zł z terminem płatności do 11 grudnia 2009r. tytułem opłat eksploatacyjnych za grudzień 2009r.,

- 4 stycznia 2010r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 19.687,14 zł z terminem płatności do 14 stycznia 2010r. tytułem czynszu za najem za styczeń 2010r.,

- 1 lutego 2010r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 19.280,51 zł z terminem płatności do 11 lutego 2010r. tytułem należności za luty 2010r.,

- 1 marca 2010r. fakturę VAT korektę nr (...) (...) na kwotę 394,55 zł z terminem płatności do 11 marca 2010r. tytułem indeksacji,

- 1 marca 2010r. fakturę VAT korektę nr (...) (...) na kwotę 386,50 zł z terminem płatności do 11 marca 2010r. tytułem indeksacji,

- 1 marca 2010r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 19.268,44 zł z terminem płatności do 11 marca 2010r. tytułem należności za marzec 2010r.,

- 1 kwietnia 2010r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 18.832,56 zł z terminem płatności do 11 kwietnia 2010r. tytułem należności za kwiecień 2010r.,

- 4 maja 2010r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 19.032,92 zł z terminem płatności do 14 maja 2010r. tytułem należności za maj 2010r.,

- 1 czerwca 2010r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 19.805,91 zł z terminem płatności do 11 czerwca 2010r. tytułem należności za czerwiec 2010r.,

- 1 lipca 2010r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 20.291,04 zł z terminem płatności do 11 lipca 2010r. tytułem należności za lipiec 2010r.,

- 2 sierpnia 2010r. fakturę VAT nr (...) na kwotę 19.437,53 zł z terminem płatności do 12 sierpnia 2010r. tytułem należności za sierpień 2010r.

W dniu 18 listopada 2010r. pozwana uiściła na rzecz powódki należność wynikającą z faktury VAT (...) wraz ustawowymi odsetkami od dnia wymagalności do dnia 18 listopada 2010r. Pozwana zawarła kolejną umowę z powódką na najem lokalu przy ul. (...) w P., strony uzgodniły czynsz w wysokości 15 euro za metr kwadratowy.

Sąd pierwszej instancji na rozprawie w dniu 13 października 2014r. oddalił wniosek pozwanej o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków J. C. oraz K. S., gdyż pozwana nie wskazała adresów zamieszkania wymienionych wyżej świadków. Ponadto zdaniem Sądu przeprowadzenie dowodów z zeznań J. C. oraz K. S. nie było konieczne do rozstrzygnięcia przedmiotowego sporu. Pozwana powołała omawiany dowód na okoliczność spotkania stron w grudniu 2008r., stopnia skomercjalizowania galerii handlowej oraz faktu pozostawania w galerii pustych lokali w których nie była prowadzona działalność gospodarcza. W ocenie Sądu powyższe okoliczności nie były sporne pomiędzy stronami procesu. Ponadto świadek K. S. zeznawać miała na okoliczność prowadzenia przez powódkę akcji marketingowych. Ponieważ pozwana nie wywodziła żadnych roszczeń związanych z nie przeprowadzaniem akcji marketingowych przeprowadzenie dowodu na tę okoliczność było zbędne. Sąd oddalił wniosek pozwanej o przeprowadzenie dowodu z ksiąg handlowych powódki za okres od 1 sierpnia 2008r. do 1 września 2010r. w szczególności wszystkich faktur dotyczących wynajmowanych lokali w wyżej wymienionym okresie w galerii (...) oraz dokumentów bankowych ewentualnie innych dotyczących miesięcznych faktur związanych z wynajmowanymi lokalami oraz dowodu z opinii biegłego księgowego celu zweryfikowania rzeczywiście wynajmowanej powierzchni, a także twierdzeń powódki co do płatności czynszu za puste lokale handlowe i w celu sprawdzenia płatności przez najemców (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółkę komandytową opłat w tym opłat eksploatacyjnych, które powinny powstać w związku z użytkowaniem lokalu przez Bank. Ponadto Sąd oddalił wniosek pozwanej o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego geodety w celu dokonania obmiaru lokali wykazanych w wykazie powódki na dzień 1 sierpnia 2008r.

Sąd pierwszej instancji podkreślił, że zgodnie z art. 227 k.p.c. przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenia. Składając wniosek dowodowy należy ściśle wiązać każdy zawnioskowany dowód z konkretnymi okolicznościami czyli z faktami, które mają być nim stwierdzone (Krzysztof Kołakowski „Dowodzenie w procesie cywilnym” Wydawnictwo Zrzeszenia Prawników Polskich Warszawa 2000 s. 43 i 44 oraz uchwała pełnego składu Sądu Najwyższego z 15 lipca 1974r. KW.Pr. 2/74 OSNC 1974/12/2003). W kwestii przedłożenia przez powódkę dokumentacji oraz badania jej przez biegłego księgowego Sąd stwierdził, że dowód ten zbędny był do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Powódka nie zaprzeczała, że w części lokali być może nie była prowadzona działalność handlowa lub usługowa. Znaczenia dla niniejszej sprawy nie miało też analizowanie przepływów środków między najemcami i powódką, bowiem nawet uznanie, że poszczególni najemcy zwolnieni są z czynszu nie powodowałoby zmiany stosunku między stronami niniejszego postępowania. Powódka złożyła do akt sprawy wyciągi z konta bankowego z których wynika, że Spółka (...), a także (...) Spółka Akcyjna dokonywały na jej rzecz płatności za wynajmowane lokale. W zakresie zaś badania rzeczywistej powierzchni wynajętych lokali przez biegłego geodetę Sąd uznał, że wobec oświadczenia pełnomocnika pozwanej złożonego na rozprawie w dniu 19 stycznia 2012r., że nie kwestionuje wynajęcia poszczególnych lokali, a jedynie fakt prowadzenia w nich działalności gospodarczej przez najemców, dowód ten jest zbędny.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji uznał za zasadne utrzymanie wyroku zaocznego z dnia 20 stycznia 2011 r. co do kwoty 449.549,41 zł z odsetkami ustawowymi od dat i kwot wskazanych w wyroku.

Sąd pierwszej instancji w pierwszej kolejności wskazał, że pozew w niniejszej sprawie został wniesiony w dniu 4 października 2010r., wobec czego przy jej rozpoznaniu zastosowanie znalazły przepisy kodeksu postępowania cywilnego sprzed zmiany wprowadzonej ustawą z dnia 16 września 2011r. o zmianie ustawy kodeks postępowania cywilnego i niektórych innych ustaw (Dz. U. 2011, Nr 233, poz. 1381), które weszły w życie dnia 3 maja 2012r.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że w przedmiotowej sprawie powódka domagała się od pozwanej zapłaty kwoty 454.636,24 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwot i dat wskazanych w pozwie swoje roszczenie wywodząc z faktu zawarcia z pozwaną w dniu 30 maja 2007r. umowy najmu lokalu użytkowego o powierzchni 150 m 2 położonego na parterze budynku przy ul. (...) w P. w szczególności w związku z postanowieniami zawartymi w aneksie z dnia 23 kwietnia 2008r. Umowę tę strony bezspornie kwalifikowały jako umowę najmu, o której mowa w art. 659 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez oznaczony lub nieoznaczony czas, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Powódka wskazywała, że w zawartym w dniu 23 kwietnia 2008r. aneksie do wyżej wymienionej umowy najmu strony ustaliły, iż do momentu skomercjalizowania galerii w minimum 85% powierzchni czynsz będzie wynosił 1.000zł, zaś po osiągnięciu wyżej wymienionego poziomu wynajmu obowiązywać zacznie czynsz w wysokości 23 euro netto za 1 m 2 wynajmowanej powierzchni i taki czynsz będzie obowiązywał do końca trwania umowy najmu z dnia 30 maja 2007r. Pozwana przeciwstawiając się żądaniu pozwu zaprzeczyła, że na dzień 1 sierpnia 2008r. poziom komercjalizacji galerii wyniósł 85%, wskazała, iż zgodnym zamiarem stron było, że wyższa stawka czynszu nie zacznie obowiązywać w momencie samego wynajęcia całej powierzchni galerii, bowiem pod pojęciem komercjalizacji strony rozumiały rzeczywiste prowadzenie działalności handlowej i gospodarczej w wynajmowanych lokalach, co zapewniałoby również napływ klientów do wynajmowanego przez pozwaną sklepu (...), a nie samo wynajęcie lokali innym podmiotom.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Procesowe rozwinięcie tej zasady zawarte jest w art. 232 k.p.c. zgodnie z którym strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów z których wywodzą skutki prawne. Powódka, aby uzyskać korzystne dla siebie rozstrzygnięcie, winna wykazać dochodzone roszczenie tak co do samej zasady, jak i wysokości. Stąd niezbędne jest przedstawienie przez powódkę twierdzeń uzasadniających okoliczności faktyczne będące podstawą żądania i jego wysokości oraz wskazanie dowodów na poparcie tych twierdzeń. Natomiast rzeczą pozwanej jest wykazanie (powołanie twierdzeń i dowodów) niweczących prawo wywodzone przez powódkę (orzeczenia Sądu Najwyższego z 3 października 1969r. II PR 313/69, OSN 1970, nr 9, poz. 147 oraz z 5 stycznia 1999r. III CKN 84/98, niepubl.). Zgodnie z zasadami obowiązującymi w procedurze cywilnej ciężar gromadzenia materiału procesowego spoczywa na stronach. Jego istota sprowadza się do ryzyka poniesienia przez stronę ujemnych konsekwencji braku wywiązania się z powinności przedstawienia dowodów. Skutkiem braku wykazania przez stronę prawdziwości twierdzeń o faktach sprawy jest tylko to, że twierdzenia takie zasadniczo nie będą mogły leżeć u podstaw sądowego rozstrzygnięcia sprawy. Strona, która nie udowodni przytoczonych twierdzeń utraci zatem korzyści, jakie uzyskałaby aktywnym działaniem (H. Dalka „Ciężar dowodu w polskim procesie cywilnym” s. 51, 83, 118-119, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1998). W opartym na zasadzie kontradyktoryjności procesie cywilnym Sąd nie ma obowiązku dążenia do wszechstronnego zbadania wszystkich okoliczności sprawy. Sąd nie jest też zobowiązany do zarządzania dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych, jak również do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 232 k.p.c.). Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 3 k.p.c.), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 k.p.c.) spoczywa na stronie, która z tych faktów wywodzi skutki prawne (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996r. I CKU 45/96, OSNC 1997, nr 6-7 poz. 76). Z uwagi na powyższe Sąd stwierdził, że obowiązek wykazania wystąpienia przesłanek do naliczenia czynszu w podwyższonej stawce spoczywał na powódce przy czym, zdaniem Sądu, powódka sprostała nałożonemu przez art. 6 k.c. obowiązkowi dowodowemu.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że do pozwu powódka dołączyła umowę łączącą strony wraz z aneksami, umowy najmu z poszczególnymi podmiotami z których wynika, że dniu 23 lipca 2007r. całość powierzchni handlowej galerii została wynajęta podmiotom innym niż właściciel galerii, a także wystawione w ciężar pozwanej faktury VAT. W toku postępowania pozwana konsekwentnie kwestionowała fakt osiągnięcia przez powódkę wynajmu galerii w 85% wskazując, że przedstawione przez powódkę powierzchnie lokali różnią się od powierzchni określonych w umowach, a ponadto część z przedłożonych przez powódkę umów została zawarta w terminie późniejszym niż 1 sierpnia 2008r. Uzasadniając powyższe zarzuty pozwana wskazywała, że rozumianym przez nią pojęciu komercjalizacji, na dzień 1 sierpnia 2008r., nie osiągnęła ona poziomu 85% w galerii (...). Wobec powyższego, w ocenie Sądu, w pierwszej kolejności ustalić należało jak strony pojmowały komercjalizację zawierając aneks z dnia 23 lipca 2008r. W § 3 wymienionego wyżej aneksu ówczesny właściciel galerii i pozwana wskazali, że pojęcie komercjalizacji minimum 85% powierzchni rozumieją poprzez wynajęcie na rzecz podmiotów nie będących właścicielem galerii nie mniej niż 85% powierzchni handlowej. Powódka powoływała się na literalne brzmienie powyższego zapisu, pozwana zaś twierdziła, że zawierając omawiany aneks strony przez pojęcie komercjalizacji rozumiały wynajęcie innym podmiotom i rozpoczęcie prowadzenia przez te podmioty działalności handlowej lub gospodarczej w wynajmowanych lokalach. Stosownie do treści art. 65 § 1 k.c. oświadczenie woli należy tłumaczyć jak tego wymajają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu ( art. 65 § 2 k.c.). Niewątpliwie art. 65 § 2 k.c. traktuje o tym jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie o tym jaki był zamiar i cel jednej ze stron (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 27 lutego 2014r. I ACa 949/13). Zdaniem Sądu analiza przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego nie pozwala na uznanie, że strony pod pojęciem komercjalizacji rozumiały łącznie spełnienie obu wymienionych przez pozwaną przesłanek. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 15 września 2004r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt III CK 375/03 w razie zawarcia przez przedsiębiorców umowy w formie pisemnej nie można się powoływać na to, że zgodnym zamiarem stron było zawarcie odmiennych istotnych postanowień umowy niż te, które zostały pisemnie wyrażone. W aneksie z dnia 23 lipca 2008r. strony jednoznacznie określiły od jakiej przesłanki uzależniają naliczanie czynszu w wyższej stawce (komercjalizacja galerii w 85% powierzchni) oraz zdefiniowały co rozumieją pod pojęciem komercjalizacji 85% powierzchni. Bezsprzecznie obie strony przedmiotowego aneksu były przedsiębiorcami. W ocenie Sądu nie jest żadnym usprawiedliwieniem okoliczność, że przedstawiciel Spółki (...), który przedstawił pozwanej omawiany aneks do podpisu nalegał na jego szybkie podpisanie. Pozwana jako profesjonalny przedsiębiorca, dbający o swoje interesy winna dokładnie przeanalizować treść przedłożonego jej dokumentu. Z zeznań świadka P. Pasiek wynika, że w pozwanej Spółce funkcjonuje dział prawny, wobec czego pozwana bez przeszkód mogła przekazać omawiany dokument do analizy. Pozwana winna też spodziewać się, że skoro powódka przedkłada jej nowy dokument do podpisu, jej zamiarem jest uregulowanie łączących strony stosunków w sposób odmienny. Za nieuwzględnieniem twierdzeń pozwanej przemawia również okoliczność, że z zeznań świadków M. F. oraz S. S. – członków zarządu Spółki (...), która jako ówczesny właściciel zawierała z pozwaną omawiany aneks nie wynika, aby przy jego podpisywaniu ich rozumienie pojęcia komercjalizacji było zgodne z przedstawionym przez pozwaną. Wobec uznania, że strony pojęcie komercjalizacji rozumiały wyłącznie jako wynajęcie przynajmniej 85% powierzchni handlowej na rzecz podmiotów nie będących właścicielem galerii Sąd zobligowany był do sprawdzenia w jakim momencie powódka związana była umowami, których przedmiotem był najem przynajmniej 85% powierzchni handlowej. Sąd podkreślił, że pozwana w sprzeciwie od wyroku zaocznego zakwestionowała wskazane przez powódkę w pozwie daty zawarcia umów oraz powierzchnie twierdząc, iż niezgodne są one ze wskazanymi w umowach. Wobec powyższego pozwana wniosła o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego geodety. W ocenie Sądu omawiana opinia okazała się zbędna, gdyż na rozprawie w dniu 19 stycznia 2012r. pełnomocnik pozwanej oświadczył, że nie kwestionuje, iż lokale w galerii (...) zostały wynajęte, a spornym jest fakt, iż w nie wszystkich lokalach była prowadzona działalność gospodarcza oraz wskazywał na pozorność umów zawartych ze Spółką (...).

Sąd pierwszej uznał, że co prawda w zawieranych z najemcami umowach wskazywano szacunkową powierzchnię, która po zsumowaniu wskazanych w umowach powierzchni najmu przekraczała powierzchnię handlową galerii, to niewątpliwie w dniu 23 lipca 2008r. tj. w dniu zawarcia umowy najmu z (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółką komandytową powódka wynajęła całość powierzchni handlowej w galerii (...). Sąd mając powyższe na uwadze za bezcelowe uznał ustalenie rzeczywistej wielkości poszczególnych lokali. W kwestii zaś twierdzeń pozwanej, że umowa najmu z (...) została zawarta w dniu 8 października 2008r. wskazał, że jak wynika z jej treści lokal, który stanowił przedmiot omawianej umowy, był na mocy umowy z dnia 23 lipca 2008 r. wynajęty wcześniej Spółce (...). W konsekwencji Sąd uznał, że na mocy łączącej strony umowy oraz aneksu z dnia 23 lipca 2008r. powódka prawidłowo od dnia 1 sierpnia 2008 r. zaczęła naliczać pozwanej czynsz w wysokości 23 euro netto za 1 m 2 wynajmowanej powierzchni. Pozwana nie kwestionowała sposobu rozliczania poszczególnych faktur, a kwestionowała wyłącznie zasadę naliczania przez powódkę czynszu w wysokości 23 euro netto za 1 m 2. Stąd Sąd uznał, że przedstawione przez powódkę rozliczenia czynszu są między stronami bezsporne.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że na rozprawie w dniu 13 października 2014r. po przeprowadzeniu całego postępowania dowodowego, pełnomocnik pozwanej, w trybie art. 338 k.p.c., wniósł o zasądzenie zwrotu wyegzekwowanego świadczenia w kwocie 81.623,59zł, która została wyegzekwowana na dowód czego przedłożył wyciąg z rachunku bankowego z dnia 20 grudnia 2013r . oraz tabeli kursu NBP na dzień 20 grudnia 2013r. W odpowiedzi na powyższe pełnomocnik powoda oświadczył, że wyrok zaoczny wydany w niniejszej sprawie nigdy nie był przedmiotem postępowania egzekucyjnego, a przedłożone przez pozwaną dokumenty dotyczą kwestii gwarancji bankowej, której udzielenie było uregulowane umową najmu z dnia 30 maja 2007r. Pełnomocnik powódki ponadto oświadczył, że wpłata ta nie dotyczy zapadłego w niniejszej sprawie wyroku zaocznego. Wobec powyższego stanowiska powódki oraz niewykazania przez pozwaną, że wydany w sprawie wyrok zaoczny był przedmiotem postępowania egzekucyjnego czy też z tego tytułu doszło do wypłaty z tytułu gwarancji bankowej, Sąd nie uwzględnił tego wniosku. Po zamknięciu rozprawy na posiedzeniu w dniu 7 listopada 2014r., pełnomocnik pozwanej wniósł o otwarcie rozprawy na nowo z uwagi na fakt, że na rozprawie w dniu 13 października 2014r. pełnomocnik powódki oświadczył, że roszczenia objęte pozwem w całości nie zostały zapłacone i nie cofnął powództwa w zakresie, w którym pozwana oświadczyła, że powództwo winno być cofnięte o kwoty wyegzekwowane z gwarancji bankowej na okoliczność czego przedłożyła żądanie wypłaty gwarancji i wyciąg z rachunku bankowego dotyczący wyegzekwowanych kwot. Na potwierdzenie powyższego pozwana złożyła do akt ostateczne wezwanie do zapłaty z dnia 24 października 2014r., e-maile z dnia 6 listopada 2011r. oraz 5 listopada 2013r., a także potwierdzenie salda odcinek A i odcinek B. Stosownie do treści art. 225 k.p.c. sąd może zamkniętą rozprawę otworzyć na nowo, zgodnie zaś z art. 316 § 2 k.p.c. rozprawa powinna być otwarta na nowo, jeżeli istotne okoliczności ujawniły się dopiero po jej zamknięciu. W przedmiotowej sprawie Sąd nie znalazł podstaw do otwarcia rozprawy na nowo, gdyż przedłożone przez pozwaną wydruki nie były podpisane przez osoby wystawiające je. Niepodpisane oświadczenia poszczególnych osób, bądź też oświadczenia nie pozwalające zidentyfikować ich autora (bez podpisu) nie są dokumentami prywatnymi, wobec czego nie mogą stanowić podstaw ustalenia stanu faktycznego sprawy. Stosownie więc do art. 316 § 1 k.p.c. Sąd wydał wyrok, biorąc za jego podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcie rozprawy. Sąd dodatkowo wskazał, że w aneksie z dnia 23 lipca 2008 r. strony wskazały wysokość czynszu na 23 euro netto za 1m 2 wynajmowanej powierzchni. Spełnienie świadczenia wyrażonego w walucie obcej przez zapłatę w pieniądzu polskim było dopuszczalne, o ile strony wyraziły na to zgodę, modyfikując choćby przez czynności konkludentne, treść łączącego ich zobowiązania, zaś w razie procesu sądowego, jeśli dłużnik uznał powództwo wywiedzione w złotych polskich (vide: wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 stycznia 2001r. V CKN 1840/00, OSNC 2001/7-8/114 oraz z dnia 12 grudnia 1997r. II CKN 512/97, OSP 1999/4/81). Należność powódki wyrażona była w walucie euro, z uwagi jednak na fakt, że pozwana nie kwestionowała przeliczonych na złotówki należności powódki, a nadto regulowała częściowo, w uznawanej przez siebie kwocie złotych, wystawione przez powódkę faktury przeliczone na złote, Sąd uznał, że strony zmodyfikowały łączące ich zobowiązanie i wyraziły zgodę na zapłatę należności w wysokości równowartości kwoty euro w złotych. Za powyższa okolicznością przemawia także fakt, że w umowie z dnia 30 maja 2007r. strony także wskazały, że czynsz będzie płatny w polskich złotych w równowartości kwoty 23 euro za 1 metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni. W sprzeciwie od wyroku zaocznego pozwana podała, że w dniu 18 listopada 2010r. uiściła na rzecz powódki kwotę 5.706,47 zł stanowiącą należność z faktury VAT nr (...) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wymagalności kwoty wynikającej z powyższej faktury do dnia zapłaty tj. 18 listopada 2010r. Na potwierdzenie powyższego pozwana przedłożyła wydruk wykonanej operacji. Wobec częściowego spełnienia świadczenia przez pozwaną Sąd uznał, że utrzymanie wyroku zaocznego z dnia 20 stycznia 2011 r. co do kwoty 5.086,85 zł oraz ustawowych odsetek od tej kwoty od dnia 12 grudnia 2009r. do dnia zapłaty nie było zasadne i powództwo w tej części oddalił, a w pozostałej części utrzymał wyrok zaoczny w mocy (art. 347 k.p.c.). O kosztach procesu w wyroku zaocznym Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 100 k.p.c. obciążając nimi w całości pozwaną jako stronę przegrywającą proces.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. zaskarżając wyrok w części w zakresie utrzymania wyroku zaocznego w mocy co do kwoty 449.549,41 zł wraz z odsetkami ustawowymi od kwot i dat wskazanych w wyroku oraz w zakresie zasądzonych kosztów postępowania wskazanych w pkt 2 wyroku zaocznego. Pozwana wniosła o zmianę (błędnie nazwaną uchyleniem) zaskarżonego wyroku w zakresie określonym w treści apelacji poprzez oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego za pierwszą instancję według norm przepisanych oraz kosztów postępowania apelacyjnego wraz z kosztami zastępstwa procesowego względnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania z uwzględnieniem kosztów postępowania apelacyjnego.

Powódka w odpowiedzi na apelację wniosła o oddalenie apelacji pozwanej oraz zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów zastępstwa prawnego za drugą instancję według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja pozwanej w części zasługiwała na uwzględnienie.

Powódka w oświadczeniu z dnia 18 czerwca 2015r. (vide: k. 1716-1717) stanowiącym załącznik do pisma powódki z dnia 23 czerwca 2015r. (vide: k. 1715) podała, że kwota 81.717,66 zł otrzymana w dniu 19 grudnia 2013r. w następstwie realizacji gwarancji bankowej złożonej przez pozwaną została rozliczona w następujący sposób:

1) kwota 7.613,94 zł zaliczona została na poczet wierzytelności wynikającej z faktury nr (...) z dnia 2 stycznia 2009r.; stąd do zapłaty z w/w faktury pozostała kwota 10.539,17 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 13 stycznia 2009r. do dnia zapłaty oraz odsetki ustawowe od kwoty 7.613,94 zł liczone od dnia 13 stycznia 2009r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

2) kwota 12.574,97 zł zaliczona została na poczet wierzytelności wynikającej z faktury nr (...) z dnia 26 września 2008r.; stąd do zapłaty z w/w faktury pozostały odsetki ustawowe od kwoty 12.574,97 zł liczone od dnia 11 października 2009r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

3) kwota 13.217,11 zł zaliczona została na poczet wierzytelności wynikającej z faktury nr (...) z dnia 26 września 2008r., stąd do zapłaty z w/w faktury pozostały odsetki ustawowe od kwoty 13.217,11 zł liczone od dnia 7 października 2008r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

4) kwota 14.668,61 zł zaliczona została na poczet wierzytelności wynikającej z faktury nr (...) z dnia 1 października 2008r.; stąd do zapłaty z w/w faktury pozostały odsetki ustawowe od kwoty 14.668,61 zł liczone od dnia 12 października 2008r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

5) kwota 15.648,94 zł zaliczona została na poczet wierzytelności wynikającej z faktury nr (...) z dnia 3 listopada 2008r.; stąd do zapłaty z w/w faktury pozostały odsetki ustawowe od kwoty 15.648,94 zł liczone od dnia 14 listopada 2008r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

6) kwota 16.413,88 zł zaliczona została na poczet wierzytelności wynikającej z faktury nr (...) z dnia 1 grudnia 2008r.; stąd do zapłaty z w/w faktury pozostały odsetki ustawowe od kwoty 16.413,88 zł liczone od dnia 12 grudnia 2008r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

7) kwota 410,65 zł zaliczona została na poczet wierzytelności wynikającej z faktury nr (...) z dnia 3 marca 2009r.; stąd do zapłaty z w/w faktury pozostały odsetki ustawowe od kwoty 410,65 zł liczone od dnia 14 marca 2009r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

8) kwota 388,51 zł zaliczona została na poczet wierzytelności wynikającej z faktury nr (...) z dnia 3 marca 2009r.; stąd do zapłaty z w/w faktury pozostały odsetki ustawowe od kwoty 388,51 zł liczone od dnia 14 marca 2009r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

9) kwota 394,55 zł zaliczona została na poczet wierzytelności wynikającej z faktury nr (...) z dnia 1 marca 2010r.; stąd do zapłaty z w/w faktury pozostały odsetki ustawowe od kwoty 394,55 zł liczone od dnia 12 marca 2010r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

10) kwota 386,50 zł zaliczona została na poczet wierzytelności wynikającej z faktury nr (...) z dnia 1 marca 2010r.; stąd do zapłaty z w/w faktury pozostały odsetki ustawowe od kwoty 386,50 zł liczone od dnia 12 marca 2010r. do dnia 19 grudnia 2013r.

Z powyższego pisma wynika więc, że kwota 81.717,66 zł została zaliczona na dług pozwanej objęty wyrokiem zaocznym z dnia 20 stycznia 2011r. W zakresie kwoty 81.717,66 zł nastąpiło więc wygaśnięcie zobowiązania na skutek zażądania przez powódkę od banku zapłaty sumy gwarancji odpowiadającej kwocie 81.717,66 zł stosownie do punktu 13 umowy najmu zawartej pomiędzy (...) Park Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością i pozwaną (vide: k. 59-60 akt). Ponieważ w zakresie kwoty 81.717,66 zł zobowiązanie zostało spełnione na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zaskarżony wyrok w punkcie I zmieniono w ten sposób, że utrzymano wyrok zaoczny z dnia 20 stycznia 2011 roku w mocy co do kwoty 367.925,82 zł oraz odsetek ustawowych od kwoty:

- 13.217,11 zł od dnia 7 października 2008r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

- 12.574,97 zł od dnia 11 października 2008r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

- 14.668,61 zł od dnia 12 października 2008r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

- 15.648,94 zł od dnia 14 listopada 2008r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

- 16.413,88 zł od dnia 12 grudnia 2008r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

- 10.539,17 zł od dnia 13 stycznia 2009r. do dnia zapłaty,

- 7.613,94 zł od dnia 13 stycznia 2009r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

- 19.334,74 zł od dnia 13 lutego 2009r. do dnia zapłaty,

- 22.344,30 zł od dnia 13 marca 2009r. do dnia zapłaty,

- 388,51 zł od dnia 14 marca 2009r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

- 410,65 zł od dnia 14 marca 2009r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

- 21.055,98 zł od dnia 15 maja 2009r. do dnia zapłaty,

- 21.470,66 zł od dnia 12 czerwca 2009r. do dnia zapłaty,

- 21.527,02 zł od dnia 12 lipca 2009r. do dnia zapłaty,

- 18.577,18 zł od dnia 14 sierpnia 2009r. do dnia zapłaty,

- 18.228,14 zł od dnia 12 września 2009r. do dnia zapłaty,

- 18.984,24 zł od dnia 12 października 2009r. do dnia zapłaty,

- 20.254,81 zł od dnia 13 listopada 2009r. do dnia zapłaty,

- 19.888,44 zł od dnia 12 grudnia 2009r. do dnia zapłaty,

- 19.687,14 zł od dnia 15 stycznia 2010r. do dnia zapłaty,

- 19.280,51 zł od dnia 12 lutego 2010r. do dnia zapłaty,

- 394,55 zł od dnia 12 marca 2010r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

- 386,50 zł od dnia 12 marca 2010r. do dnia 19 grudnia 2013r.,

- 19.268,44 zł od dnia 12 marca 20110r. do dnia zapłaty,

- 18.823,56 zł od dnia 12 kwietnia 2010r. do dnia zapłaty,

- 19.032,92 zł od dnia 15 maja 2010r. do dnia zapłaty,

- 19.805,91 zł od dnia 12 czerwca 2010r. do dnia zapłaty,

- 20.291,04 zł od dnia 12 lipca 2010r. do dnia zapłaty,

- 19.437,53 zł od dnia 13 sierpnia 2010r. do dnia zapłaty

oraz zasądzonych kosztów postępowania wskazanych pkt 2 wyroku.

W pozostałym zakresie tj. co do kwoty 81.717,66 zł powództwo zostało oddalone, gdyż powódka co do kwoty 81.717,66 zł nie cofnęła pozwu.

Przy czym ustalenia poczynione przez Sąd pierwszej instancji, jako znajdujące uzasadnienie w materiale zgromadzonym w aktach sprawy, Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne. Wnioski z nich płynące Sąd Apelacyjny aprobuje z wyłączeniem tego, że wyrok zaoczny należało utrzymać w mocy co do kwoty 449.549,41 zł z ustawowymi odsetkami od kwot i dat wskazanych w wyroku, gdyż z wyżej zaprezentowanych przyczyn wyrok ten należało utrzymać w mocy co do kwoty 367.925,82 zł oraz odsetek ustawowych od kwot i dat wskazanych powyżej. Sąd nie aprobuje nadto rozważań Sądu pierwszej instancji dotyczących kwoty 81.717,66 zł.

W pozostałym zakresie apelacja pozwanej, stosownie do art. 385 k.p.c., została oddalona.

W ramach apelacji skarżąca podniosła zarówno zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego, a w konsekwencji poczynienia przez Sąd pierwszej instancji błędnych ustaleń faktycznych, jak również zarzut naruszenia prawa materialnego. W pierwszej kolejności pod rozwagę należało poddać zgłoszone przez pozwaną zarzuty naruszenia prawa procesowego wskazując przy tym, że badając przedmiotową kwestię, zgodnie z utrwalonym w judykaturze stanowiskiem, Sąd drugiej instancji pozostawał związany treścią zarzutów zgłoszonych w tym zakresie przez pozwaną (vide: uchwała Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów z dnia 31 stycznia 2008r. III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55).

Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut nie rozpoznania przez Sąd pierwszej instancji istoty sprawy. Nierozpoznanie istoty sprawy polega na zaniechaniu zbadania materialnej podstawy żądania pozwu albo pominięcia merytorycznych zarzutów pozwanego; oznacza to niewyjaśnienie i pozostawienie poza ocenę okoliczności faktycznych stanowiących przesłanki zastosowania normy prawa materialnego, będącej podstawą orzeczenia (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 2015r. III PZ 1/15 LEX nr 1665593). Z taką sytuacją nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie, gdyż Sąd pierwszej instancji, wbrew wywodom apelacji, w uzasadnieniu do wyroku odniósł się do zarzutów pozwanej. Okoliczność, że nie podzielił stanowiska pozwanej nie świadczy o nierozpoznaniu istoty sprawy. Również za nierozpoznanie istoty sprawy nie można uznać oceny dowodów przeprowadzonej przez Sąd pierwszej instancji z którą to oceną pozwana się nie zgadza. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 29 kwietnia 2015r. V CZ 16/15 LEX nr 1683420 wskazał, że nierozpoznanie istoty sprawy nie jest równoznaczne z niedokładnościami postępowania polegającymi na tym, że sąd pierwszej instancji nie wziął pod uwagę wszystkich dowodów, które mogły służyć do należytego rozpoznania sprawy lub nie rozważyć wszystkich okoliczności. Pozwana nierozpoznanie istoty sprawy upatruje w tym, że Sąd pierwszej instancji nie przeprowadził zaoferowanego przez nią dowodu z opinii biegłego oraz dokonał - zdaniem pozwanej - nieprawidłowej wykładni pojęcia komercjalizacji galerii. Jednakże kwestia dokonanej wykładni tego pojęcia winna być podważana w ramach zarzutu naruszenia prawa materialnego, zaś odmowa przeprowadzenia dowodu w ramach zarzutu zgłoszonego w trybie art. 227 k.p.c. w związku z art. 233 § 1 k.p.c. Pozwana zarzuciła, że powierzchnia wynajęta, ustalona przez Sąd pierwszej instancji, wynosiła 2.253,37 m 2, zaś cała powierzchnia przeznaczona do handlu na parterze galerii wynosi 2.240,99 m 2. W przypadku, gdyby Sąd pierwszej instancji ustalił, że powierzchnia wynajęta jest mniejsza od całej powierzchni galerii wówczas powstałoby zagadnienie, czy galeria została skomercjalizowana w 85%. Zdaniem Sądu zarzucana przez pozwaną różnica 12,38 m 2 jest skutkiem oczywistej omyłki lub omyłek w pomiarze powierzchni galerii lub wskazaniu powierzchni wynajmowanej powierzchni w umowie. Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, że w realiach niniejszej sprawy istotnego znaczenia, a nawet w ogóle znaczenia w rozumieniu art. 227 k.p.c. nie miałoby przeprowadzenie dowodu z ksiąg handlowych powódki za okres od 1 sierpnia 2008r. do 1 września 2010r. w szczególności z faktur dotyczących wynajmowanych powierzchni oraz dokumentów bankowych. Wbrew twierdzeniu pozwanej w oparciu o żaden z tych dokumentów nie można by ustalić wynajmowanej powierzchni przez dany podmiot, gdyż ta okoliczność wynika z umów zawartych przez wynajmującego z najemcami lokali przy czym umowy te zostały złożone do akt sprawy. Dla rozpoznania niniejszej sprawy żadnego znaczenia nie miała wysokość czynszu płacona przez innego lub innych najemców, daty ich uiszczania lub brak zapłaty czynszu.

Również zarzuty naruszenia art. 227 k.p.c. i art. 232 k.p.c. nie były trafne. Niezrozumiałym jest zarzucenie w apelacji naruszenia art. 232 k.p.c. w sytuacji, gdy nie zarzucono jednocześnie braku podjęcia przez Sąd pierwszej instancji inicjatywy dowodowej z urzędu. W apelacji pozwana nawet nie twierdzi, że Sąd pierwszej instancji zobowiązany był dopuścić dowód nie wskazany przez strony. W apelacji zaś nie zarzucono naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Odnośnie zarzutu dotyczącego naruszenia art. 227 k.p.c. to został on omówiony wcześniej przy ocenie odmowy przeprowadzenia dowodów zawnioskowanych przez pozwaną. Uznanie Sądu pierwszej instancji dotyczące kwoty 81.717,66 zł powoduje, że zarzut naruszenia art. 217 § 1 k.p.c. był zasadny.

Również zarzuty naruszenia prawa materialnego nie zasługiwały na uwzględnienie. Pozorność czynności prawnej jest okolicznością faktyczną i jako taka podlega ustaleniu przez sądy merytoryczne (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2014r. II CSK 405/13 LEX nr 1480316). Pozwana w apelacji nie zarzuciła dokonanie przez Sąd pierwszej instancji błędnych ustaleń w sprawie. W żaden sposób nie zostało wykazane, że umowa najmu z dnia 23 lipca 2008r. pomiędzy powódką i (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością została zawarta dla pozoru. Twierdzenie strony nie jest dowodem, a dla udowodnienia tej okoliczności pozwana nie zaoferowała żadnego dowodu, a z materiału zgromadzonego w aktach sprawy fakt ten nie wynika. Strona, która powołuje się na pozorność czynności, a więc w niniejszej sprawie pozwana, okoliczność tą winna udowodnić stosownie do art. 6 k.c. Zdaniem Sądu Apelacyjnego pozwana tego faktu nie wykazała, gdyż stwierdzenie pozorności czynności prawnej wymaga wykazania stanu świadomości obu stron umowy najmu. Na tą okoliczność pozwana nie wskazała żadnego dowodu. W konsekwencji zarówno zarzut niezastosowania art. 5 k.c. jak i art. 83 k.c. nie był trafny.

Nie mógł odnieść zamierzonego skutku przytoczony w apelacji zarzut błędnej wykładni art. 65 k.c. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 października 2014r. IV CSK 320/14 LEX nr 1554575 wskazał, że dyrektywy interpretacyjne zawarte w art. 65 k.c. odnoszą się zarówno do wszystkich kategorii czynności prawnych (§ 1) jak i wyłącznie do umów (§ 2); następstwem tego unormowania jest konieczność dokonania wykładni umów w trzech płaszczyznach - ustalenia literalnego brzmienia umowy, ustalenia treści oświadczeń woli przy zastosowaniu reguł określonych w art. 65 § 1 k.c. oraz ustalenia sensu złożonych oświadczeń woli poprzez odwołanie się do zgodnego zamiaru stron i celu umowy zgodnie z art. 65 § 2 k.c. Sąd pierwszej instancji dokonując wykładni pojęcia „komercjalizacja” nie naruszył żadnych z reguł wykładni. Co należy rozumieć przez pojęcie komercjalizacji zostało przez strony wskazane w § 3 aneksu nr (...) do umowy najmu z dnia 30 maja 2007r. oraz do aneksu z dnia 9 kwietnia 2008r. (vide: k. 85 akt). Strony uzasadniając co należy rozumieć pod tym pojęciem odwołały się do wynajęcia powierzchni handlowej galerii, nie ustaliły zaś, że chodzi o faktyczne prowadzenie działalności gospodarczej przez najemcę. Okoliczność, że aneks ten został podpisany przez pozwaną w „pośpiechu” nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, gdyż może świadczyć tylko o niedołożeniu należytej staranności przez pozwaną przy jego zawieraniu lub braku dbałości pozwanej o swoje interesy. Jednakże powołując się na ten fakt pozwana nie może oczekiwać uzyskania korzystnych dla siebie skutków. W konsekwencji apelację pozwanej, w pozostałym zakresie, oddalono.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono stosownie do art. 100 k.p.c. stosunkowo rozdzielając je między stronami. Pozwana wygrała apelację w 19%, przy czym koszty pozwanej wyniosły 28.078 zł (opłata od apelacji - 22.478 zł, koszty zastępstwa procesowego - 5.600 zł). Koszty powódki wyniosły 5.600 zł obejmując koszty zastępstwa procesowego. W wyniku stosunkowego rozdzielenia kosztów zasądzono od powódki na rzecz pozwanej kwotę 923 zł.

SSA M. Głowacka SSA M. Kaźmierczak SSO M. Agaciński