Sygn. akt I ACa 123/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 marca 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Wojciech Kościołek
Sędziowie:	SSA Barbara Górzanowska SSA Zbigniew Ducki (spr.)
Protokolant:	st. prot. sądowy Marta Matys

po rozpoznaniu w dniu 13 marca 2013 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa J. Ś.

przeciwko B. G. i K. J. (1)

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 9 listopada 2012 r. sygn. akt I C 2258/11

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powoda na rzecz obu pozwanych kwoty po 2700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego;

3.  przyznaje od Skarbu Państwa –Sądu Okręgowego w Krakowie na rzecz r. pr. D. J.– Kancelaria Radcy Prawnego w K., ul. (...) kwotę 3.321 zł (trzy tysiące trzysta dwadzieścia jeden złotych), w tym 621 zł tytułem podatku od towarów i usług za pomoc prawną udzieloną powodowi z urzędu w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I ACa 123/13

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym w dniu 9 września 2011 r., a skierowanym przeciwko B. G. i K. J. (2), J. Ś. wniósł o zasadzenie od pozwanych kwoty 94.950 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 31 maja 2011 r. wraz z kosztami postępowania.

W podstawie faktycznej dochodzonego roszczenia powód podał, że od kilkunastu lat stale współpracował z poprzednikiem prawnym pozwanych (mężem i ojcem), zmarłym 15 sierpnia 2010 r. A. G. (1), na którego zlecenie pośredniczył w kupnie nieruchomości, zajmując się przy tej okazji opracowaniem i przygotowaniem stosownej dokumentacji techniczno-prawnej nieodzownej przy zawieraniu transakcji kupna. Do końca 2009 r. zawarł ustne z nim umowy zlecenia, co do których niejednokrotnie ich zakres był potwierdzany drogą elektroniczną. Były one realizowane do śmierci kontrahenta. Dotyczyło to umowy zlecenia kupna nieruchomości przy ul. (...), za wykonanie którego A. G. (1) miał zapłacić powodowi wynagrodzenie w kwocie 70.000 zł, ponieść wszelkie koszty związane z tym zleceniem, nieuregulowane w zakresie kwoty 3.450 zł. Zdaniem powoda uzgodnił on z A. G. (1), że w razie ustania między nimi z jakiejkolwiek przyczyny stosunku prawnego skutkującego zaprzestaniem przez powoda wykonywania zlecenia, zostanie mu zapłacona kwota 35.000 zł. Następnie powód stwierdził, że opracował dla A. G. (1) informację o stanie prawnym nieruchomości położonej pomiędzy ul. (...), a ul (...) w K., za co miał otrzymać wynagrodzenie w kwocie 1.500 zł. Kolejne zlecenie dotyczyło opracowania informacji odnośnie nieruchomości w O.-B. w celu powiększenia terenu inwestycyjnego będącego już własnością A. G. (1), za co miał otrzymać wynagrodzenie 2.000 zł. Nadto powód twierdzi, że przygotował stosowne dokumenty i pośredniczył w kupnie nieruchomości w B., zawierając w tym względzie przedwstępna umowę kupna w formie aktu notarialnego, co do której ostatecznie się wycofał w grudniu 2009 r., za co miał otrzymać wynagrodzenie w kwocie 53.000 zł tytułem 3% prowizji pośrednictwa.

Powód zaznaczył, że pomimo wezwania do zapłaty swych należności od następczyń prawnych A. G. (1) oraz zawezwania do próby ugodowej, zwrotu wydatków poniesionych w celu należytego wykonania zlecenia, ani wynagrodzenia za to nie otrzymał.

Pozwane, każda z osobna wnosząc o oddalenie powództwa i o zasądzenie kosztów postępowania, w szczególności zarzuciły, że powoda nie łączyły z ich poprzednikiem prawnym umowy zlecenia, które przewidywałyby obowiązek zapłaty jakiegokolwiek wynagrodzenia w wysokości wskazanej w pozwie. Z kolei okoliczności stanowiące podstawę faktyczna powództwa nie dają warunków do ustalenia powierzenia przez A. G. (2) powodowi jakichkolwiek czynności. W przypadku zaś kwalifikowania umów zawieranych przez powoda z ich poprzednikiem prawnym jako umów pośrednictwa nieruchomości, pozwane podniosły w oparciu o treść przepisu art. 180 ust. 3 ustawy oz 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami (jt. z 2000 r., nr 46, poz. 543 ze zm., dalej u.g.n.) zarzut ich nieważności, natomiast w również przypadku zakwalifikowania tychże umów również jako umowy zlecenia podniosły na podstawie art. 751 pkt. 1 k.c. zarzut przedawnienia roszczenia, zaznaczając przy tym, że wniosek powoda o zawezwanie do próby ugodowej nie przerwał przedawnienia roszczenia, gdyż wpłynął po upływie terminu przedawnienia.

Nadto B. G. w przypadku dojścia przez Sąd do przekonania o zasadności zgłoszonego roszczenia przedstawiła do potrącenia kwotę 24.950,68 zł, z tytułu braku zwrotu przez powoda jej mężowi kwot pożyczek.

Wyrokiem z 9 listopada 2012 r., wydanym do sygn. akt I C 2258/11, Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo (pkt. I); zasądził od powoda na rzecz pozwanych kwoty po 3600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (pkt. II, pkt. III); przyznał od Skarbu Państwa na rzecz radcy prawnego D. J. kwotę 3.666 zł powiększona po podatek VAT tytułem kosztów pomocy prawnej udzielonej powodowi z urzędu (pkt. IV).

Na kanwie wydanego w sprawie wyroku Sąd I instancji w ustaleniach stanu faktycznego sprawy stwierdził, że powód prowadzi działalność gospodarczą pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Około 1994, 1995 roku poznał prowadzącego działalność gospodarczą obrotu nieruchomościami pod firma (...) A. G. (1). Ten ostatni zmarł 15 sierpnia 2010 r., pozostawiając po sobie jako następców prawnych żonę i córkę (pozwane). Wówczas to powód zawarł z A. G. (1) pisemną umowę pośrednictwa odnośnie 3-ch działek na terenie R. Z. w K..

Pomiędzy obydwoma pośrednikami dochodziło do dalszej współpracy, w czasie której powód spotykał się z A. G. (1), przedstawiał mu oferty ze swego biura. Zdarzało się, że A. G. (1) prosił powoda, aby rozpoznał możliwość nabycia nieruchomości, którą był zainteresowany.

Powód posiadał informacje od adw. T. K. na temat możliwości zakupu nieruchomości położonej przy ul. (...) w K., po czym zainteresował nią A. G. (1). Nieruchomość ta znalazła się w biurze pośrednictwa powoda. Jednakże w momencie, w którym A. G. (1) zainteresował się tą ofertą, co miało miejsce w latach 2006, 2007, ta została z biura wycofana. W 2006 r. doszło do spotkania powoda, A. G. (1) i T. K., w czasie którego ustalono, że powód T. K. odnajdą spadkobierców właścicieli hipotecznych nieruchomości i uregulują stan prawny nieruchomości, zaś w przypadku utrzymania się ceny zakupu nieruchomości na tym samym poziomie 140.000 zł, A. G. (1) wypłaci powodowi oraz T. K. wspomniana kwotę. Umówiono się także, że wynagrodzenie będzie wypłacone przy nabyciu nieruchomości.

W dniu 20 marca 2006 r. doszło do zawarcia notarialnej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości położonej w K.-W. (przy ul. (...)) jedn. ewid. Śródmieście, składającej się z działki nr (...). Następnie wskutek umowy z 23 listopada 2006 r. A. G. (1) nabył udział ½ części w tej nieruchomości za 70.000 zł. W kolejności A. G. (1) zapłacił powodowi oraz T. K. 70.000 zł, którą to kwotę obaj podzielili po połowie. W 2007 r. Jednakże T. K. przestał się interesować w/w nieruchomością i dalsze jej czynności w przedmiocie poszukiwania części następców prawnych właścicieli hipotecznych nieruchomości mieszkających we Francji podjął powód. Po uzyskaniu dokumentów w języku francuskim powód zawarł dwie umowy przedwstępne ze współwłaścicielami nieruchomości, jako kupujący i działający na zlecenie współwłaściciela nieruchomości A. G. (1). Wówczas powód nie domagał się wynagrodzenia od A. G. (1), gdyż wiedział, że wynagrodzenie miało być wypłacone po sporządzeniu umowy sprzedaży.

Powód w latach 2004 i 2005 w ofercie swojego biura posiadał nieruchomości położone w B., o czym poinformował A. G. (1) w 2006 r.. Ten zaś wyraził gotowość kupna tych nieruchomości pod warunkiem uzyskania w.z.i.z.t. , dokonania zamiany działek po podziale z sąsiadami oraz likwidacji napowietrznej linii średniego napięcia. 22 września 2006 r. A. G. (1) zawarł przedwstępną umowę sprzedaży wspomnianych nieruchomości, określeniem terminu zawarcia umowy ostatecznej (przyrzeczonej) do końca grudnia 2007 r. Jednakże A. G. (1) wycofał się z zakupu nieruchomości ponieważ w.z.i.z.t., które otrzymał w 2007 r. były niekorzystne. Wówczas poinformował właścicieli działek, że nie jest już zainteresowany ich nabyciem.

Jedna z trzech tych działek pozostała w ofercie biura powoda jako przeznaczona do sprzedaży.

W 2006 lub w 2007 r. A. G. (1) przekazał ustnie powodowi, aby rozpoznał działki położone w O.-B., który miał uzyskać odnośnie nich wypisy z ewidencji gruntów oraz mapę. Jednakże w grudniu 2008 r. A. G. (1) poinformował powoda, że działek tych nie kupi z uwagi na zbyt wysoka cenę. Natomiast w 2008 r. A. G. (1) kupił kompleks innych, nie objętych z powodem współpracą, działek położonych w O.-B., na które zastały wykonane prace projektowe.

Pod koniec 2008 r. A. G. (1) zwrócił się do powoda o rozpoznanie nieruchomości znajdujących się znajdujących się pomiędzy ul. (...), a ul (...) w K.. Na kanwie tego powód miał nawiązać kontakt z właścicielami nieruchomości, ustalając po nawiązaniu z częścią z nich kontaktu, że nie są oni zainteresowani sprzedażą.

Pismami z 30 kwietnia 2011 r. powód wezwał pozwaną B. G. do zapłaty kwot: 2.000 zł, 2800 zł i 53.000 zł oraz obie pozwane zapłaty 1.500 zł. Wcześniej powód wzywał pozwaną B. G. do zapłaty do dnia 30 października 2010 r. kwoty 49.500 zł.

W dniu 8 lipca 2011 r. powód złożył wniosek w Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Śródmieścia o zawezwanie pozwanych do próby ugodowej.

W ocenie przeprowadzonych w sprawie dowodów, Sąd Okręgowy w szczególności stwierdził, że jako niewiarygodna należy uznać tę część zeznań powoda, które dotyczą charakteru współpracy przyjętych przez niego z A. G. (1) w odniesieniu do nieruchomości przy ul. (...) i w B. oraz tych, które dotyczyły twierdzeń o podejmowaniu przez niego na rzecz A. G. (1) czynności w przedmiocie ustalania spadkobierców nieruchomości położonej przy u. (...), a zwłaszcza przyczyny dokonywania przez niego tłumaczeń je języka francuskiego w 2010 r., zresztą nie przedłożonych.

W rozważaniach prawnych Sąd I instancji, w nawiązaniu do ustalonego w sprawie stanu faktycznego sprawy na wstępie doszedł do przekonania, że umowy dotyczące nieruchomości przy ul. (...) i w B. należało zakwalifikować jako umowy o pośrednictwo. W odniesieniu do nieruchomości położonej przy ul (...) powód podjął takie czynności jak pośrednik. Ustalił bowiem stan prawny nieruchomości, podjął szereg czynności zmierzających do ustalenia właścicieli ich następców prawnych oraz doprowadził do jej sprzedaży ½ części na rzecz A. G. (1), a następnie zgodnie z ustaleniami otrzymał umówiona cenę wynagrodzenia. W przypadku zaś nieruchomości położonych w B. zostały zawarte umowy przedwstępne we wrześniu 2006 r., a nie zostały zawarte umowy przyrzeczone, co miało nastąpić do końca grudnia 2007 r. Również w stosunku do tej nieruchomości powód podejmował czynności takie jak podejmuje pośrednik w obrocie nieruchomościami.

Zgodnie z zaś z art. 180 ust. 3 u.g.n. zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa, która wymaga dla jej skutecznego zawarcia formy pisemnej pod rygorem nieważności. Z kolej zgodnie z art. 750 k.c. do umów o świadczenie usług, które nie są regulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. Skoro natomiast umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stanowi nowy typ umowy nazwanej, to jednoznaczne sformułowanie o zastosowaniu przepisu art. 750 k.c., gdy nie są one uregulowane odrębnymi przepisami, wyklucza jego zastosowanie do umów o świadczenie usług polegających na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami. Zakres unormowania wynikający z art. 750 k.c. nie obejmuje umowy pośrednictwa ( tak wyrok Sądu Najwyższego z 12 stycznia 2007 r., IV CSK 267/06, LEX nr 277297).

Następnie Sąd Okręgowy zauważył, że obaj wyżej wskazani kontrahenci prowadzili działalności gospodarcze, zaś powód kierując do pozwanej B. G. wezwanie do zapłaty, dokonał tego na papierze firmowym ze swojego Biura (...).

Przyjmując zawarcie przez w/w umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, Sąd Okręgowy doszedł do przeświadczenia, że wobec nie dojścia do skutku tego w formie pisemnej (zostały zawarte w formie ustnej) obie one były nieważne.

Natomiast gdyby przyjąć, że miały one charakter umów zlecenia, to przy uwzględnieniu art. 751 pkt. 1 k.c. skutecznym byłby zarzut pozwanych o przedawnieniu roszczenia o wynagrodzenie za spełnione czynności i zwrot poniesionych wydatków przysługujących osobom, które na stale lub w zakresie działalności gospodarczej trudnią się czynnościami danego rodzaju. Nie może być wątpliwości, że powód w zakresie swej działalności gospodarczej zajmuje się od 1994 r. lub 1995 r. pośrednictwem w obrocie nieruchomościami w ramach niej współpracował z A. G. (1), który prowadził taka sama działalność w ramach firmy (...). Z dołączonych umów przedwstępnych z 17 listopada 2008 r. oraz kserokopii dokumentów w języku francuskim wynika fakt wykonywania przez powoda ostatnich czynności odnośnie nieruchomości przy ul. (...) pod koniec 2008 r. Z rachunku zaś z lipca 2008 r. nie sposób wywieźć wniosku, ażeby tłumaczenie z języka francuskiego dotyczyło przedłożonych dokumentów. Nasuwa się także, w powyższym kontekście pytanie, dlaczego powód dokumenty w języku francuskim przesłane mu w grudniu 2008 r. tłumaczył dopiero w lipcu 2010 r.

Odnośnie zaś działek położonych w B. A. G. (1) poinformował ich właścicieli, że nie jest zainteresowany ich nabyciem i nie przystąpił do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wynika to z zeznań świadka M. S.. Który także stwierdził, że powód był pośrednikiem w nabyciu działek w B.. Sam zaś powód zeznał, że A. G. (1) był zainteresowany nabyciem tych działek do grudnia 2008 r. W tej sytuacji początek biegu przedawnienia Sąd ustalił na początek stycznia 2009 r., konkludując, że jego upływ nastąpił w styczniu 2011 r. Wniosek zaś o zawezwanie do próby ugodowej powód zgłosił w lipcu 2008 r., a więc w okresie po upływie terminu przedawnienia.

W odniesieniu do nieruchomości położonych w O.-B. i w K. przy ul. (...) i ul. (...) skonstatował, że czynności wykonane przez powoda w odniesieniu do nich także były związane z pośrednictwem nieruchomościami. Powód w odniesieniu do pierwszej z nich miał uzyskać stosowe dokumenty zaś w stosunku do drugiej miał nawiązać kontakt z właścicielami, w obu przypadkach do końca grudnia 2008 r. Skoro zaś obie umowy nie zostały zawarte w formie pisemnej, to już tylko z tego względu na zasadzie art. 180 ust. 3 u.g.n. są nieważne. Gdyby zaś obie umowy kwalifikować jako umowy zlecenia, to doszłoby do przedawnienia roszczenia, gdyż ostatnie czynności powoda nich dotyczące (osoby stale i zarobkowo trudniącej się czynnościami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami) miały miejsce w grudniu 2008 r. (art.751 pkt. 1 k.c.).

O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekła na podstawie art. 98 k.p.c.

W apelacji od powyższego orzeczenia w zakresie jego pkt. I-III, powód zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:

1) naruszenie przepisów postępowania tj. art. 233 § 1 k.p.c. polegające na nierozważeniu przez Sąd I instancji w sposób swobodny i wszechstronny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz dokonania ustaleń sprzecznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym przez błędne przyjęcie, iż powoda z A. G. (1) wiązały umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, podczas gdy strony zawarły umowy zlecenia oraz, że powód ostatnie czynności na rzecz A. G. (1) podejmował pod koniec 2008 r., a nie do jego śmierci w 2010 r.,

2) naruszenie przepisów postępowania tj. art. 328 § 2 k.p.c. polegające na niewskazaniu w podstawie faktycznej rozstrzygnięcia przyczyn dla których Sąd odmówił wiarygodności i mocy dowodowej przesłuchaniu powoda w części dotyczącej charakteru jego współpracy z A. G. (1) odnośnie nieruchomości położonych w K. przy ul. (...) i w B. oraz podejmowanych przez powoda na rzecz A. G. (1) czynności po 2008 r. polegających na ustalaniu spadkobierców nieruchomości położonych przy ul. (...),

3) obrazów przepisów prawa materialnego tj. art. 180 ust. 3 u.g.n. poprzez zastosowanie oraz art. 734 k.c. poprzez jego niezastosowanie, co skutkowało błędnym rozstrzygnięciem poprzez uznanie, że umowy zawarte pomiędzy powodem, a A. G. (1) ze względu na brak dochowania formy są nieważne.

Na powyższym tle apelant wniósł o:

-1) zmianę wyroku w zaskarżonej części poprzez uwzględnienie powództwa w całości,

-2) zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów procesu za obie instancje według norm przepisanych,

-3) przyznanie pełnomocnikowi powoda kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym, ponieważ koszty te, ani w całości, ani w części nie zostały uiszczone,

-4) ewentualnie na wypadek uznania, że Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy lub, ze zachodzi konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego, w tym kosztach zastępstwa w postępowaniu apelacyjnym.

W odpowiedziach na apelacje obie pozwane, każda z osobna, wniosły o oddalenie apelacji powoda o zasądzenie od powoda na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania za II instancję.\

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda jest bezzasadna, ponieważ żaden z podniesionych w niej zarzutów nie mógł doprowadzić do uwzględnienia jej wniosków.

Na wstępie wypada zauważyć, że wszelkie ustalenia stanu faktycznego sprawy dokonane przez Sąd I instancji są prawidłowe i kompletne dla oceny zasadności wniesionego w sprawie powództwa i zarzutów przedstawionych przez pozwane (Sąd odwoławczy uznaje je za własne).

W tym też kontekście odnosząc się do zarzutów apelacji w przedmiocie naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c., przypomnieć należy poglądy judykatury w tej materii polegające na konstatacji, że skuteczne postawienia twierdzenia o naruszeniu wyżej wspomnianego przepisu wymaga wykazania uchybienia przez sąd zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Otóż to jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu ( por. m. in. orzeczenia Sądu Najwyższego z: 6 listopada 1998 r., II CKN 4/98; 10 kwietnia 2000 r. V CKN 17/2000, OSNC z 2000 r., nr 10, poz. 189). Powyższy pogląd jest szczególnie aktualny w sytuacji konfrontacji, tak jak w omawianej sprawie, oceny dowodów sądu z depozycjami strony przedstawionymi w trybie art. 304 k.p.c. Powód w swych zeznaniach dla potwierdzenia podstawy faktycznej dochodzonego roszczenia oraz w celu zniweczenia skuteczności zarzutu nieważności czynności prawnych podniesionego w kontekście treści art. 180 pkt. 3 u.g.n., starał się wykazać ( zresztą niekonsekwentnie - o czym także niżej), że łączyły go z A. G. (1) w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości umowy zlecenia, których zakres i treść odbiegała od wymogów umowy pośrednictwa, o której mowa w art. 179 i nast. u.g.n.. Dążył także przy tej okazji do udowodnienia, że ostatnie czynności w stosunku do nieruchomości przy ul. (...) podejmował jeszcze w 2010 r. To ostatnie bowiem mogło ubezskutecznić zarzut pozwanych przedawnienia roszczenia, podniesiony w warunkach art. 751 pkt. 2 k.c. Tymczasem ocena Sądu Okręgowe zaoferowanych w sprawie dowodów, w przedmiocie charakteru i zakresu podejmowanych przez strony wspomnianych umów, okazała się prawidłowa. Wynika to nie tylko z logiki wywodu w tej materii, ale także z innych dowodów wskazanych przez Sąd I instancji w stanie faktycznym sprawy, tudzież okoliczności i czasu realizacji tychże umów. Dodać trzeba, że sam powód w swych zeznaniach wskazywał jednoznacznie, że przedmiotowe nieruchomości były w ofercie jego biura pośrednictwa, zaś ramach swej działalności gospodarczej zawierał z A. G. (1) przedmiotowe w sprawie umowy (k. 203-205).

W kwestii czasu rzekomych czynności dokonywanych przez powoda w odniesieniu do nieruchomości położonej przy ul (...) trafnie zauważył (co zostało pominięte w zarzutach apelacji), że fakt ustalania spadkobierców tej nieruchomości nie mógł wynikać z tłumaczenia dokumentów francuskich w 2010 r., gdyż nie zostały one nawet przedłożone do akt sprawy, co spowodowało pozostawienia ich rzekomą realizację w sferze jedynie twierdzeń. Zresztą powód w swych zeznaniach wskazuje kwiecień 2008 r. jako termin ostatnich czynności wykonywanych dla A. G. (1). Wtedy bowiem dowiedział się o chorobie A. G. (1) (k. 203 i k. 205)

Natomiast w stosunku do wywodów apelacji o innym charakterze umów niż umowy pośrednictwa w relacjach powoda z A. G. (1), zwrócić należy na fakt, że sam powód przyznaje, że w odniesieniu do nieruchomości przy ul. (...) podejmował czynności zmierzające do ustalenia następców prawnych właścicieli hipotecznych nieruchomości w celu ich skojarzenia z poprzednikiem prawnym pozwanych. Podobnie było w odniesieniu do nieruchomości położonych w O.-B. i w K. przy ul. (...) - ul. (...), gdyż czynności wykonane przez powoda dotyczące tychże, także były związane z pośrednictwem nieruchomościami. Powód w stosunku do pierwszej z nich miał uzyskać stosowe dokumenty, zaś odnośnie drugiej zobowiązał się nawiązać kontakt z właścicielami - w obu zresztą przypadkach do końca grudnia 2008 r. Zatem jedynym zadaniem powoda było skojarzenie przyszłych kontrahentów umowy, bez dokonywania żadnych czynności o innym charakterze niż zmierzających do zawarcia przyszłej umowy, w szczególności na przykład porządkowania stanu ewidencyjnego czy też prawnego. Można było, co prawda mieć pewne wątpliwości, czy cześć czynności podejmowanych przez powoda w stosunku do działek w B. w K. (pozostających w ofercie pośrednictwa powoda) nie nosiły cech umowy zlecenia, ponieważ A. G. (1) wyraził gotowość ich kupna pod warunkiem uzyskania w.z.i.z.t., dokonania zamiany działek po podziale z sąsiadami oraz likwidacji napowietrznej linii średniego napięcia. Jednakże A. G. (1) wycofał się ostatecznie z zakupu nieruchomości ponieważ w.z.i.z.t., które otrzymał w 2007 r. były niekorzystne. Wówczas poinformował właścicieli działek, że nie jest już zainteresowany ich nabyciem. Nota bene jedna z trzech tych działek pozostała w ofercie biura powoda jako przeznaczona do sprzedaży. W tej sytuacji, gdyby nawet przyjąć, że czynności dotyczące uporządkowania prawnego działek w B. dokonywane na rzecz A. G. (1) nosiły cechy umowy zlecenia, to z uwagi na czas ich realizacji, roszczenie powoda w stosunku do niej, na podstawie art. 751 pkt. 1 k.c. przedawniłyby się, zgodnie z intencjami pozwanych, jeszcze w 2009 r., a zatem przed złożeniem wniosku powoda o zawezwanie do próby ugodowej.

Zatem również, jako bezzasadny, czy też bezprzedmiotowy (odnośnie działek w B.) należy ocenić zarzut apelacji w kwestii naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. (pkt. 2 petitum apelacji)

W konsekwencji powyższego nie można było się zgodzić z zarzutem apelacji w przedmiocie obrazów przepisów prawa materialnego tj. art. 180 ust. 3 u.g.n. poprzez zastosowanie oraz art. 734 k.c., poprzez jego niezastosowanie, co skutkowało błędnym rozstrzygnięciem poprzez uznanie, że umowy zawarte pomiędzy powodem, a A. G. (1) ze względu na brak dochowania formy są nieważne.

Na tym tle godzi się zauważyć, że przewidując wykonywanie przez pośredników czynności zmierzających do zawarcia umów przez inne osoby, przepis art. 180ust. 1 u.g.n. nie precyzuje, jakiego rodzaju mają to być czynności, nie stawia w tym zakresie żądnych ograniczeń. Należy zatem przyjąć, że mogą to być różne czynności, zarówno takie jak oferowanie nieruchomości klienta do sprzedaży, jak i wyszukiwanie nabywców nieruchomości, poszukiwanie nieruchomości dla konkretnych nabywców, negocjowanie warunków umów albo warunków zamiany nieruchomości, udostępnianie nieruchomości do oględzin, doradztwo w sprawie przyszłych umów, zawieranie w imieniu klienta umowy przedwstępnej lub składanie w jego imieniu oferty potencjalnym kontrahentom. Takimi właśnie czynnościami, co wynika z prawidłowo ustalonego stanu faktycznego sprawy, zajmował się w stosunku do A. G. (1) powód. Zatem skoro były one wykonywane bez wymogu formy pisemnej, to też, jak słusznie zauważa Sąd Okręgowy, są nieważne. W następstwie tego powód dochodząc roszczenia na zasadach rygoru nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 i nast. k.c.) zniweczył swe prawo do dochodzenia względzie odszkodowania, gdyż czyni to w oparciu o umowy nieważne.

Gdyby zaś mieć wątpliwości, co do charakteru stosunków umownych łączących powoda z A. G. (1) odnośnie przedmiotowych nieruchomości i zakwalifikować je jako posiadające znamiona zlecenia(o czym już częściowo wyżej), to jako prawidłowy należy ocenić wniosek Sądu I instancji, że doszłoby, na podstawie art. 751 pkt. 1 k.c. do przedawnienia z nich związanymi roszczeń, ponieważ ostatnie czynności powoda miały miejsce, najdalej w styczniu 2008 r. (wiadomość e-mail wysłana przez powoda do A. G. (1)), zaś wniosek o zawezwanie do próby ugodowej pozwanych został złożony w lipcu 2010 r.

Mając powyższe na uwadze Sąd odwoławczy po zastosowaniu art. 385 k.p.c. oddalił apelację powoda, rozstrzygając o kosztach postępowania apelacyjnego na zasadzie odpowiedzialności stron za wynik procesy przewidzianej w art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. i §§ 13 ust. 1 pkt. 2, 6 pkt. 6 (w odniesieniu do B. G.) i §§ 12 ust. 1 pkt. 2, 6 pkt. 6 (w odniesieniu do K. J. (1)) rozp. Min. Spraw. z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (…) czy też opłat za czynności radców prawnych (…) – Dz. U. nr 163 poz. 1348 i 1349, ze zm. O wynagrodzeniu zaś dla pełnomocnika powoda z urzędu Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie § 15 w zw. z § 6 pkt. 6 i § 2 ust. 3 w/w rozporządzenia dotyczącego radców prawnych.