Sygn. akt I ACa 922/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 lutego 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Edyta Mroczek

Sędzia SA Hanna Muras

Sędzia SO (del.) Marcin Kołakowski (spr.)

Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Baranowska

po rozpoznaniu w dniu 18 lutego 2015 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) z siedzibą w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 9 kwietnia 2014 r.

sygn. akt II C 565/12

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. na rzecz (...) z siedzibą w W. kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt: I ACa 922/14

UZASADNIENIE

Powódka (...) w W. w powództwie wytoczonym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. domagała się uchylenia uchwały numer (...) – dotyczącej uchwalenia zaliczki miesięcznej na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i na pokrycie kosztów remontów nieruchomości wspólnej w latach następnych – podjętej przez pozwaną w drodze indywidualnego zbierania głosów oraz zasądzenia kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu powódka twierdziła, że w zaskarżonej uchwale ustalono wyższą stawkę zaliczki na koszty zarządzania nieruchomością wspólną oraz fundusz remontowy w odniesieniu do lokali w których prowadzona jest działalność gospodarcza w porównaniu do lokali mieszkalnych, co dla powódki jest krzywdzące i stanowi zbyt duże i nieuzasadnione obciążenie, a nadto narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powódki. W ocenie powódki, pozwana Wspólnota zwiększając koszty utrzymania lokali użytkowych, w żaden sposób nie uzasadniła wysokości opłat, jak też nie podała powodu takiego zróżnicowania.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ulicy (...) 2 w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu. Zarzuciła, że budynku położonym w W. przy ul. (...) znajduje się 14 lokali użytkowych, z czego 12 wykorzystywanych jest jako lokale gastronomiczne, oraz że ustalenie wyższej zaliczki w stosunku do powierzchni lokali użytkowych uzasadnione jest nie tylko znacznie intensywniejszą eksploatacją części wspólnych nieruchomości przez użytkowników lokali użytkowych (właścicieli, najemców, klientów), ale również faktem, że lokale mieszkalne zaspokajają cele mieszkaniowe ich właścicieli, natomiast lokale użytkowe przeznaczone są na czerpanie zysków z czynszów najmu. Nadto podniosła, że nieruchomość przy ul. (...) jest budynkiem mieszkalnym i co do zasady powinna zaspokajać przede wszystkim cele mieszkaniowe, zaś działalność usługowa prowadzona w lokalach użytkowych jest obciążeniem dla właścicieli lokali mieszkalnych, którzy godzą się na zwiększone i niekorzystne oddziaływanie na nieruchomość wspólną oraz zwiększenie kosztów bieżącego utrzymania i remontów, oraz że odzwierciedleniem tych uciążliwości są zróżnicowane stawki opłat dla właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych.

Ostatecznie powódka domagała się o uchylenia uchwały numer (...) w części, to jest w § 1 i § 2.

Wyrokiem z dnia 09 kwietnia 2014 roku, Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. nr (...) w zakresie § 2 w przedmiocie ustalenia zaliczek, oddalił powództwo w pozostałym zakresie oraz zasądził od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w W. na rzecz powódki (...) kwotę 100,00 złotych, tytułem zwrotu kosztów procesu.

Wyrok ten Sąd Okręgowy wydał w oparciu na następujące ustalenia i rozważania.

Właściciele należący do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. podjęli uchwałę numer (...) w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego oraz ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy Wspólnoty na 2012 rok. Głosowanie rozpoczęto na zebraniu w dniu 17 kwietnia 2012 roku i kontynuowano w trybie indywidualnego zbierania głosów, które zakończono w dniu 30 kwietnia 2012 roku.

W § 1 uchwały postanowiono uchwalić roczny plan gospodarczy Wspólnoty na rok 2012 o treści ujętej w załączniku. W § 2 ust. 1 uchwały ustalono miesięczne zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 2,00 zł przypadające na 1 m 2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i 2,90 zł dla lokali użytkowych. W § 2 ust. 2 ustalono zaś miesięczne zaliczki na pokrycie kosztów remontów nieruchomości wspólnej w wysokości 2,00 zł przypadające na 1 m 2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i 6,70 zł dla lokali użytkowych. Podjęta uchwała nie zawierała uzasadnienia zróżnicowania miesięcznych zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów remontów nieruchomości wspólnej.

Plan gospodarczy na 2012 rok przewidywał rezerwę w wysokości 107.000 zł na wypadek obniżenia stawek lokali użytkowych w związku z powództwem (...)

(...) została poinformowana o treści podjętej uchwały w dniu 2 lipca 2012 roku.

Budynek położony przy ul. (...) w W. w 1992 roku został wpisany do rejestru zabytków. Na parterze budynku od ulicy (...) znajdują się wyłącznie lokale użytkowe, które stanowią własność (...) i stanowią przedmiot najmu. Pozostałe lokale znajdujące się w budynku przeznaczone są na cele mieszkalne. W chwili podjęcia uchwały w lokalach użytkowych znajdowały się restauracje, punkt ksero, salon masażu, fryzjer, sklep sportowy, cukiernia i sklep z kanapkami. Koszty utrzymania poszczególnych lokali są zróżnicowane. Lokale użytkowe, a przede wszystkim lokale, w których są restauracje, generują większe koszty niż mieszkalne, przede wszystkim w zakresie sprzątania, wywozu śmieci, oświetlenia, zużycia wody.

Wcześniejszymi uchwałami Wspólnoty nr (...) i nr (...) zróżnicowano zaliczki na fundusz remontowy dla lokali mieszkalnych w wysokości 1,50 zł za 1 m ( 2) i 5,00 zł za 1 m ( 2) dla lokali użytkowych. Zaliczki na bieżące utrzymanie części wspólnej nieruchomości i części wspólnej od powierzchni piwnic ustalono w takiej samej kwocie dla lokali mieszkalnych i użytkowych. Podwyższenie zaliczki na fundusz remontowy do kwoty 6,70 zł/m ( 2) nastąpiło uchwałą nr (...) z dnia 1 lipca 2008 roku. Stawki ustalane były proporcjonalnie, stawka dla lokali użytkowych stanowiła wielokrotność stawki dla lokali mieszkalnych.

W ocenie Sadu Okręgowego powództwo było zasadne w części, w jakiej powódka domagała się uchylenia § 2 zaskarżonej uchwały w przedmiocie ustalenia miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów remontów budynku i jednocześnie podlegało oddaleniu w zakresie żądania uchylenia § 1 dotyczącego uchwalenia planu gospodarczego na 2012 rok.

Zdaniem Sądu I instancji, uchwała nr (...) w zakresie § 2, tj., w zakresie ustalenia miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów remontów budynku podlegała uchyleniu jako naruszająca przepisy prawa oraz interes właściciela lokali użytkowych, czyli (...) Sąd ten wskazał, że zgodnie z ust 3 art. 12 ustawy o własności lokali, uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali, że przepis ten pozwala właścicielom lokali podjąć uchwałę, której przedmiotem będzie zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych, ale nie oznacza to, że właściciele mogą podjąć uchwałę takiej treści tylko dlatego, że w danej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe. Podwyższenie opłat należnych od właścicieli lokali użytkowych musi wynikać ze sposobu korzystania z tych lokali, wpływającego na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych oraz że nie można obciążyć wszystkich właścicieli lokali użytkowych w takim samym stopniu, gdy tylko niektóre z lokali są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć związek z takim sposobem użytkowania (korzystania) ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a ponadto musi być proporcjonalne do owych wyższych kosztów. Inaczej mówiąc musi istnieć związek przyczynowy między sposobem korzystania z lokalu użytkowego, a przyczynieniem się do zwiększenia uciążliwości lub wyższych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. W ocenie Sądu Okręgowego uchwała taka wymaga uzasadnienia z uwagi na przepisy prawa procesowego Wspólnota musi wykazać, że lokale użytkowe generują wyższe koszty i na niej spoczywa ciężar dowodu spełnienia wskazanych powyżej przesłanek.

Zaskarżona uchwała(...) nie zawierała uzasadnienia, w którym pozwana Wspólnota wyjaśniałaby zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych tj., jakie koszty generują konkretne lokale użytkowe, czego konsekwencją było to, że Sąd I instancji nie mógł ustalić konkretnych czynników, jakie miały wpływ na podjęcie tej uchwały. Niemożliwe było również stwierdzenie, w jakiej mierze działalność prowadzona w poszczególnych lokalach użytkowych przyczyniła się do wzrostu zużycia elementów nieruchomości wspólnej, jak również w jakim stopniu każdy z lokali przyczynił się do wzrostu kosztów z tytułu utrzymania bieżącego części wspólnych. W ocenie Sąd Okręgowego pozwana, na której spoczywał ciężar wykazania spełnienia przesłanek określonych w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, warunkujących podjęcie uchwały w przedmiocie zwiększenia obciążeń właścicieli lokali użytkowych, nie wykazała ich istnienia, a przeprowadzone postepowanie dowodowe nie wykazało, dlaczego obciążenia lokali użytkowych w formie miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów remontów budynku są wyższe niż w przypadku lokali mieszkalnych, a przede wszystkim, o ile ewentualnie mogłyby być wyższe oraz dlaczego stawki dla wszystkich lokali użytkowych zostały podwyższone, niezależnie od tego, jaki jest sposób korzystania z nich.

Dodatkowo Sąd I instancji wskazał, że zaskarżona uchwała zwiększająca obciążenia z tytułu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i funduszem remontowym ustaliła miesięczne zaliczki dla wszystkich lokali użytkowych na tym samym poziomie niezależnie od sposobu ich wykorzystywania, a pozwana nie odniosła się indywidualnie w stosunku do każdego lokalu lub do określonej grupy lokali użytkowych posiadających tożsame cechy przekładające się na zwiększenie wydatków związanych z obciążeniem nieruchomości wspólnej.

Jednocześnie Sąd Okręgowy wskazał, że niewątpliwie największe koszty generować będą lokale użytkowe, w których prowadzona jest działalność gastronomiczna, jednak i w obrębie lokali gastronomicznych występują odmienności, wobec czego należy rozróżnić restauracje oraz inne lokale, które zajmują się wyłącznie podgrzewaniem gotowych produktów spożywczych. Zdaniem Sądu I instancji nie można tak samo traktować lokali gastronomicznych, których działalność wiąże się z regularnym dostarczaniem ciężkiego towaru i wytwarzaniem znacznej ilości śmieci, jak lokali, w których znajdują się punkt ksero czy salon masażu. W przypadku każdego z lokali użytkowych uchwała wspólnoty powinna wskazywać konkretne okoliczności faktyczne uzasadniające ich wyższe obciążenie finansowe w stosunku do lokali mieszkalnych, jak i innych lokali użytkowych. W zależności od rodzaju działalności prowadzonej w lokalu użytkowym, odmienny może być także wpływ na zużycie czy też zwiększenie uciążliwości z korzystania z nieruchomości wspólnej. Wspólnota różnicując te opłaty, powinna dokładnie wskazać, jakie koszty generowane są przez poszczególne lokale użytkowe i o ile są zwiększone od standardowych, czego nie uczyniła, wobec czego uzasadniało to uchylenie zaskarżonej uchwały w zakresie § 2, dotyczącego ustalenia zaliczek, jako niezgodnej z przepisami prawa oraz naruszającej interes właściciela lokali użytkowych.

W ocenie Sądu Okręgowego niezasadne było powództwo w zakresie żądania uchylenia § 1 uchwały dotyczącego uchwalenia rocznego planu gospodarczego na 2012 rok, gdyż po pierwsze w toku postępowania powódka nie zgłosiła żadnych konkretnych zarzutów w stosunku do tej części uchwały, skupiając się wyłącznie na § 2 dotyczącym zróżnicowania zaliczek, zaś pozwana Wspólnota zabezpieczyła środki, które miały zostać przeznaczone na ten cel przewidując w planie gospodarczym na 2012 rok rezerwę w wysokości 107.000,00 zł na wypadek obniżenia stawek lokali użytkowych w związku z powództwem (...) W konsekwencji, zdaniem Sądu, nie było podstaw, aby kwestionować i uchylić plan gospodarczy pozwanej Wspólnoty.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 zd 1 k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.

Apelację od wyroku Sądu I instancji wniosła pozwana zaskarżając wydany wyrok w części tj. w zakresie pkt 1 i 3 w jakich Sąd uwzględnił powództwo i zasadził od pozwanej na rzecz powódki koszty procesu. Wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania ewentualnie zamianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości i orzeczenie o kosztach za I i II instancję.

Pozwana zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, co jej zdaniem skutkuje nieważnością postepowania przed Sądem I instancji tj. naruszenie art. 86 k.p.c., w związku z art. 106 k.c. przez procedowanie przez Sąd I instancji przy nienależytym umocowaniu pełnomocnika powódki, wynikającym z udzielenia przez D. Oddziału (...) (...) P. F. pełnomocnictwa radcy prawnemu M. G. z przekroczeniem zakresu pełnomocnictwa głównego tj. przy braku upoważnienia w udzielonym ww. D. pełnomocnictwie przez Prezesa (...) M. Ś. do udzielania dalszych pełnomocnictw do reprezentowania ww. podmiotu, a nadto naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 12 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r., o własności lokali przez jego błędna wykładnię, co polegało na niewłaściwym uznaniu, że zwiększone obciążenie opłatami wścieli lokali użytkowych z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów remontów nieruchomości wspólnej powinno być każdorazowo zróżnicowane ze względu na charakter prowadzonej działalności w konkretnym lokalu użytkowym.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej nie zasługiwała na uwzględnienie, a podniesione w niej zarzuty nie były trafne, wobec czego zostały oddalone.

W ocenie Sadu II instancji, Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych i wyczerpujących ustaleń faktycznych na podstawie całokształtu zaoferowanego przez strony procesu i należycie zgromadzonego materiału dowodowego, które Sąd Apelacyjny zaaprobował i uczynił podstawą swojego rozstrzygnięcia.

Wydając zaskarżony wyrok Sąd Okręgowy nie naruszył ani przepisów postepowania, ani przepisów prawa materialnego.

Wbrew stanowisku pozwanej postepowanie przed Sądem I instancji nie było dotknięte nieważnością postępowania. W niniejszej sprawie bezspornie Prezes (...) M. Ś. udzielił pełnomocnictwa w tym pełnomocnictwa procesowego D. Oddziału (...) (...) P. F.. Uszło uwadze pozwanej, że w treści tego pełnomocnictwa znalazło się także upoważnienie dla D. Oddziału (...) (...) P. F. do udzielania dalszego pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu. Już tylko z tego powodu podniesiony przez pozwaną ww. zarzut był oczywiście niezasadny, a postępowanie przed Sądem I instancji nie było dotknięte nieważnością postępowania, jak niezasadnie zarzucała pozwana. Niemniej jednak zwrócić uwagę trzeba na to, że przepis art. 106 k.c. w niniejszej sprawie w ogóle nie mógł mieć zastosowania z uwagi na to, że ustawodawca w kodeksie postępowania cywilnego w sposób odrębny i pełny uregulował instrukcję udzielania pełnomocnictw procesowych, wobec czego nie ma potrzeby, aby sięgać do przepisów o pełnomocnictwie zawartych w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 91 k.p.c. pełnomocnictwo procesowe obejmuje z samego prawa umocowanie m. in. do udzielenia dalszego pełnomocnictwa procesowego adwokatowi lub radcy prawnemu (pkt 3). Oznacza to, że nawet gdyby Prezes (...) nie upoważnił D. Oddziału Regionalnego (...) P. F. w treści udzielonego mu pełnomocnictwa także do dalszego udzielenia pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu, o czym była mowa wyżej, to z samego faktu udzielenia pełnomocnictwa procesowego P. F. (bez wyraźnego wyłączenia takiego upoważnienia) wynikało dalsze ustawowe upoważnienie do udzielenia dalszego pełnomocnictwa procesowego adwokatowi lub radcy prawnemu o czym stanowi art. 91 pkt 3 k.p.c. Przepis ten maiłaby zatem zastosowanie gdyby Prezes (...) udzielił P. D. Oddziału (...) (...) pełnomocnictwa procesowego i jednocześnie nie zastrzegł, że nie może on udzielać dalszych pełnomocnictw procesowych innym osobom w tym radcy prawnemu, czy adwokatowi. Niemniej z uwagi na to, że pełnomocnictwo udzielone P. D. Oddziału (...) (...) swym zakresem obejmowało także umocowanie do działania przed sądami (pełnomocnictwo procesowe) oraz upoważnienie do dalszego udzielania pełnomocnictw procesowych radcy prawnemu nie zachodziła potrzeba stosowania przepisu art. 91 pkt 3 k.p.c. w celu wykazania skuteczności udzielonego pełnomocnictwa procesowego przez P. D. Oddziału (...) (...) radcy prawnemu M. G..

Niezasadny był także zarzut pozwanej niekonstytucyjności art. 9 ust. 1 a i 2 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r., o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej zgodnie z którym Minister Obrony Narodowej, w drodze rozporządzenia, nadaje Agencji statut, który określa jej organizację wewnętrzną. Statut Agencji reguluje w szczególności właściwość rzeczową i miejscową oddziałów regionalnych, uprawnienia i sposób tworzenia i znoszenia jednostek organizacyjnych Agencji, uprawnienia i tryb udzielania pełnomocnictw w zakresie zadań własnych i zleconych z zakresu administracji rządowej oraz system audytu i kontroli wewnętrznej. Wbrew stanowisku pozwanej przepis ten określa organ właściwy do wydania rozporządzenia i zakres spraw przekazanych do uregulowani oraz wytyczne dotyczące treści aktu. W ww. przepisie art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r., o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej ustawodawca w sposób wyraźny wskazał, że uprawnionym do nadania Agencji statutu jest Minister Obrony Narodowej, który ma określać w tym statucie jej organizację wewnętrzną w tym tryb udzielania pełnomocnictw w zakresie zadań własnych i zleconych z zakresu administracji rządowej oraz system audytu i kontroli wewnętrznej. Zadaniem własnym jest m in. zarzadzanie i gospodarowanie powierzonym mieniem w tym własnością nieruchomości, co obejmuje także reprezentowanie (...) w ramach wspólnot mieszkaniowych, ale i przed sądami, o ile zajdzie taka potrzeba. W konsekwencji omawiany przepis w ocenie Sądu Apelacyjnego, nie był niezgodny z art. 92 ust. 1 Konstytucji, w konsekwencji czego nie było podstaw do zwrócenia się do Trybunału Konstytucyjnego z pytaniem o konstytucyjność rozporządzenia Ministra Obrony Narodowej z dnia 21 czerwca 2012 r., zmieniającego rozporządzenie w sprawie nadania statutu (...) (Dz. U. 2012 r., nr 720).

Niezasadny był również zarzut naruszenia przez Sąd pierwszej instancji przepisów prawa materialnego, tj. art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Sąd Okręgowy dokonał właściwej wykładni tego przepisu i prawidłowo zastosował go w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy. Sąd pierwszej instancji nie stwierdził, że zwiększone obciążenie opłatami właścicieli lokali użytkowych z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów remontów nieruchomości wspólnej powinno być każdorazowo różnicowane ze względu na charakter prowadzonej działalności w konkretnym lokalu użytkowym. Sąd Okręgowy odwołał się do odpowiednich poglądów doktryny w tym względzie i wskazał, że przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe nie pozwoliło ustalić konkretnych czynników, jakie miały wpływ na podjęcie tej uchwały ani tego, w jakiej mierze działalność prowadzona w poszczególnych lokalach użytkowych przyczyniła się do wzrostu zużycia elementów nieruchomości wspólnej, jak również w jakim stopniu każdy z lokali przyczynił się do wzrostu kosztów z tytułu utrzymania bieżącego części wspólnych. Sąd Okręgowy wskazywał, że jeżeli lokale użytkowe faktycznie powodowałyby wyższą kosztochłonność niż lokale mieszkalne, to nie można abstrahować od sposobu użytkowania danego lokalu, a zwiększenie obciążeń musi być proporcjonalne do zwiększonych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Jest to wniosek słuszny i w pełni zasadny. Nie oznacza on jednak konieczności ewentualnego różnicowania opłat dla każdego lokalu użytkowego oddzielnie. Lokale przeznaczone na podobne funkcje, np. lokale gastronomiczne, czy lokale usługowe, lub lokale sklepowe, mogą generować podobne koszty. Zróżnicowanie stawek musi być każdorazowo odpowiednio uzasadnione konkretnymi okolicznościami, wykazującymi określoną zwiększoną kosztochłonność danego lokalu lub rodzaju lokali usługowych, w stosunku do lokali mieszkalnych. Nie chodzi przy tym o „aptekarskie” wyliczenie zwiększonych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej spowodowane korzystaniem z danego lokalu użytkowego, co zresztą mogłoby okazać się niemożliwe lub bardzo utrudnione, ale o przybliżone proporcjonalne wyliczenie tych kosztów w porównaniu do zwiększonych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w szczególności, gdy jak w pozwanej wspólnocie występuje kilkanaście lokali użytkowych. Powyższego nie zmienia sytuacja, że w trakcie roku obrachunkowego może zmienić się sposób używania danego lokalu użytkowego, gdyż taka zmiana może spowodować zmniejszenie, zwiększenie lub pozostanie na tym samym poziomie kosztochłonności utrzymania części wspólnych spowodowanej przez ten lokal i sposób jego wykorzystania, a proporcjonalność obciążeń poszczególnych lokali użytkowych do generowanych kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości pozwala na zabezpieczeniu tak interesów danego lokalu użytkowego, jak i pozostałych właścicieli lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej w zakresie tych kosztów. W takiej sytuacji istnieje przecież możliwość podjęcia uchwały odpowiedniej treści, przy czym zmiana taka powinna znaleźć oparcie w konkretnych okolicznościach faktycznych i powinna być odpowiednio uzasadniona.

Słusznie zatem wskazał Sąd Okręgowy, że zaskarżona uchwała podlegała uchyleniu w zakresie § 2, jako naruszająca przepisy prawa, w szczególności – art. 12 ustawy o własności lokali. Zasadą jest, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów. Wyjątek od tej zasady przewidziany został w ust. 3 tego przepisu. Z ustępu tego wynikają jednak dwie obligatoryjne przesłanki podjęcia ewentualnej uchwały o ustaleniu zwiększonych obciążeń z tego tytułu. Po pierwsze – takie zwiększenie może dotyczyć tylko lokali użytkowych; po drugie zaś, muszą istnieć określone (a nie hipotetyczne) uciążliwości lub zwiększona kosztochłonność takiego lokalu w zakresie mającym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości. Samo większe zużycie mediów, dostarczanych bezpośrednio do lokalu i indywidualnie rozliczanych przez właściciela, nie może stanowić podstawy uzasadniającej podjęcie uchwały w trybie art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa - w pewnym zakresie - dysponuje swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali użytkowych, jednak zawsze zachowane to musi być powiązanie (adekwatny związek) między wielkością i intensywnością określonych czynników związanych z korzystaniem z lokali oraz ich wpływem na nieruchomość wspólną, a także korzystaniem z lokali przez członków wspólnoty (por. R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, LexisNexis, Warszawa 2012, s. 132-133).

Sąd Apelacyjny podziela powyższe poglądy. Wskazać trzeba, że korzystanie z lokali użytkowych może przekładać się na większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, jednak ustalenie takich zwiększonych kosztów nie może być dowolne. Zawsze musi uwzględniać konkretne okoliczności i konkretny sposób korzystania z lokalu, a także konkretne oddziaływanie takiego korzystania na nieruchomość wspólną.

W rozpoznawanej sprawie pozwana nie tylko nie odnosiła się do powyższego, ale w ogóle nie widziała potrzeby ustalania określonych okoliczności mogących uzasadniać zwiększone obciążenia właściciela lokali użytkowych w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych z góry przyjmując określone stawki (proporcje) kilkukrotnie wyższe w porównaniu do lokali mieszkalnych jednocześnie nie wyjaśniając, dlaczego przyjęła je na takim poziomie.

Z uwagi na powyższe Sąd Apelacyjny orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku, na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach procesu za II instancję Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. oraz § 10 ust. 1 pkt 1 w związku z § 12 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity Dz. U. 2013, poz. 490) mając na uwadze wynik postępowania przed Sądem II instancji.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny orzekł, jak w pkt 2 sentencji wyroku.