Czwartek 17 sierpnia 2017 Wydanie nr 3461
notice
Tytuł:
Sąd Okręgowy w Słupsku z 2015-03-05
Data orzeczenia:
5 marca 2015
Data publikacji:
10 kwietnia 2017
Data uprawomocnienia:
14 kwietnia 2015
Sygnatura:
I C 400/14
Sąd:
Sąd Okręgowy w Słupsku
Wydział:
I Wydział Cywilny
Przewodniczący:
Beata Kopania
Protokolant:
sekr. sądowy Anna Karwacka
Hasła tematyczne:
Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej
Podstawa prawna:
art. 25 ustawy o własności lokali
Powołane przepisy:
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego
(Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296)
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388)

Sygn. I C 400/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 marca 2015 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Beata Kopania

Protokolant:

sekr. sądowy Anna Karwacka

po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2015 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M. L.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "(...)w L.

o uchylenie uchwały wspólnoty

1.  uchyla uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) (...) (...) w L. w części, tj. w zakresie zdania drugiego §1;

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3.  nie obciąża pozwanej kosztami procesu.

Na oryginale właściwy podpis.

Sygn. akt IC 400/14

UZASADNIENIE

Powódka, Gmina M. L., wniosła przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej „ul. (...) (...) (...)” w L., pozew z żądaniem uchylenia uchwały wspólnoty nr (...)z dnia 11 października 2014r. w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie zaleceń zawartych w protokole kominiarskim nr (...) z dnia 31 lipca 2014r.

Powódka wskazała, że zaskarżona uchwała, nakazująca poszczególnym właścicielom lokali mieszkalnych poniesienie kosztów prac stanowiących wykonanie zaleceń kontroli kominiarskiej w przewodach kominowych, prowadzących do tych lokali, jest niegodna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz z obowiązującymi przepisami prawa, a szczególnie z treścią art. 12 ust. 2 oraz art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali, z której wynika, że koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej ponoszą właściciele lokali w stosunku do ich udziału w nieruchomości wspólnej. Powódka wyraziła pogląd, że przewody kominowe są częścią wspólną budynku. Zatem za ich stan odpowiada wspólnota, co oznacza, że koszty związane z remontem komina i przewodów kominowych winni pokryć wszyscy właściciele lokali stosownie do wielkości ich udziałów w częściach wspólnych nieruchomości. Tymczasem zaskarżona uchwała nakazuje pokryć koszty związane z prawidłowym funkcjonowaniem komina tylko niektórym właścicielom lokali.

Pismem procesowym z dnia 24 lutego 2015r. powódka wniosła ostatecznie o uchylenie uchwały nr (...) w części tj. w zakresie § 1 zd. 2 uchwały, w myśl której roboty wykonane zgodnie z ofertą (w załączeniu) z dnia 5 września 2014 roku w klatce (...) punkty 1,2,(...),4,5 oraz w klatce (...) punkty 1,2,(...),4 zostaną zapłacone ze środków kosztów remontów Wspólnoty Mieszkaniowej, a następnie zostaną nimi obciążeni członkowie Wspólnoty.

Pozwana, Wspólnota Mieszkaniowa „ul. (...) (...) (...)” w L., wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu.

Zaprzeczyła, by zaskarżona uchwała podjęta została z naruszeniem zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz z obowiązującymi przepisami prawa. Podniosła, iż stanowisko pozwanej wspólnoty zaprezentowane w zaskarżonej uchwale jest całkowicie uzasadnione i wbrew twierdzeniom powoda - uwzględnia interesy wszystkich właścicieli lokali. U podstaw podjęcia tej uchwały legła okoliczność, iż niektórzy członkowie pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, wcześniej, z własnych środków zainstalowali wkłady kominowe kwasoodporne do odprowadzania spalin z gazowego pieca CO w ich lokalu. Zatem obciążanie obecnie wszystkich członków wspólnoty, stosownie do wielości ich działów w częściach wspólnych, kosztami prac związanymi z przewodami kominowymi prowadzącymi do niektórych tylko lokali, byłoby krzywdzące dla tych, którzy takie koszty już ponieśli. Nadto wskazała, że powódka dwukrotnie sama zaproponowała, że koszty robót kominiarskich pokryje z własnych środków. Zatem postawa powódki, zaprezentowana w niniejszym procesie, jest nie tylko niezasadna, lecz również i niekonsekwentna.

Sąd ustalił:

W skład pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej wchodzi 14 wyodrębnionych lokali. Powódka, Gmina M. L., jest właścicielem lokali o numerach:(...) ( bezsporne, nadto lista właścicieli obecnych na zebraniu w dniu 11.10.2014r., k. 29).

Decyzją z dnia 25 września 2012r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w L. nakazał pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej wykonać roboty doprowadzające budynek mieszkalny położony w L. przy ul (...)Nr (...) do stanu zgodnego z przepisami, zgodnie z protokołem kominiarskim Nr (...) z dnia 12 grudnia 2011r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w L. nakazał wykonanie prac do dnia 30 października 2012 roku. Zalecił:

- wymianę zniszczonych drzwiczek kominowo – spadowych w korytarzu w piwnicy klatek (...);

- wymianę wentylacji nawiewno – wywiewnej w piwnicy kotłowni dla mieszkań nr (...);

- dokonanie przełączenia urządzeń kominowych wentylacji kuchennej, łazienkowej i kolumienki w lokalu nr (...);

- zainstalowanie urządzenia nawietrzającego (nawietrzaki okienne, podokienne lub inne urządzenia) dostarczające powietrze z zewnątrz w lokalu nr (...);

- zdemontowanie zamknięcia rury dymowej od pieca kaflowego (poprzez zdemontowanie szybra) i zainstalowanie klatki nawiewnej w drzwiach łazienki w lokalu nr (...);

- zainstalowanie wkładu kominowego kwasoodpornego do przewodów od piecyka gazowego przepływowego oraz zdemontowanie wywiewu mechanicznego w kuchni (gdzie znajduje piecyk gazowy z otwartą komorą spalania), a także zainstalowanie w drzwiach łazienki kratki wentylacyjnej w lokalu nr (...);

- wykonanie na strychu następujących robót: komin nr 5 – zlikwidowanie zabudowy drewnianej, zamurowanie dziury w kominie, komin nr 2 – naprawa czapki kominowej, wykonanie podestu pod oknem wyłazowym, uzupełnienie brakującej drabiny konserwacyjnej.

Dowód: decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L. z dnia 25.09.2012r. k.8-9.

Zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nie wywiązał się z wyżej opisanego obowiązku.

W dniu 6 listopada 2012r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w L. wysłał pozwanej upomnienie, a następnie w dniu 21 stycznia 2014r. wystawiony został tytuł wykonawczy (...) (...) nr (...).(...) wraz z klauzulą o skierowaniu tytułu wykonawczego do egzekucji administracyjnej.

Postanowieniem z dnia 13 maja 2014r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w L. nałożył na współwłaścicieli budynku mieszkalnego wielorodzinnego L. ul. (...) I (...), reprezentowanych przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, grzywnę w celu przymuszenia do wykonania obowiązku określonego w tytule wykonawczym (...) (...) nr (...).(...) z dnia 21 stycznia 2014r. w wysokości 2.500zł na przewodniczącego Zarządu - Z. C. oraz 2.500zł na członka Zarządu – J. K..

Dowód: postanowienie o nałożeniu grzywny w celu przymuszenia z dnia 13.05.2014r. k.46-47.

Postanowieniem z dnia 24 lipca 2014r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w L. zawiesił postępowanie egzekucyjne wobec Z. C. i J. K., przedłużając termin do usunięcia wszystkich usterek stwierdzonych decyzją z dnia 25 września 2012r. - do dnia 15 października 2014r.

Dowód: postanowienie z dnia 14.01.2015r. k.48-49.

W dniu 31 lipca 2014r. mistrz kominiarski, E. B., dokonał okresowej kontroli stanu technicznego sprawności przewodów kominowych w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej „ul. (...) (...) (...)” w L.. Kontrolą objętych zostało 47 przewodów kominowych, w tym 10 dymowych, 8 spalinowych, 16 wentylacyjnych, łącznie z elementami budowlanymi mającymi bezpośredni związek z prawidłowym i bezpiecznym ich funkcjonowaniem.

W wyniku powyższej kontroli stwierdzono i zalecono:

Klatka nr (...)

1.  Mieszkanie nr (...) – piec Co gaz w łazience podłączony jest do przewodu kominowego nr 38 nieprawidłowo z piecem CO gaz mieszkania nr (...) (w przewodzie kominowym zainstalowany jest wkład z blachy nierdzewnej kwasoodpornej), zalecono, że dla mieszkania nr (...) należy przewód kominowy nr 42 udrożnić, zainstalować wkład kominowy z blachy nierdzewnej kwasoodpornej i podłączyć piec CO gaz w łazience na parterze - w stanie istniejącym stwierdzono zakaz użytkowania pieca CO gazowego w mieszkaniu nr (...).

2.  Mieszkanie nr (...) – zalecono zdemontować pochłaniacz elektryczny w kuchni podłączony do przewodu kominowego i zainstalować kratkę wentylacyjną o wymiarze 14x14cm.

3.  Mieszkanie nr (...) – stwierdzono, że wentylacja z kuchni wykonana jest przez ścianę zewnętrzną budynku i zalecono, aby przewodem rurowym poziomym wentylację z kuchni podłączyć do przewodu nr 30.

4.  Mieszkanie nr (...) – stwierdzono, że wentylacja z kuchni i łazienki podłączona jest do wspólnego przewodu kominowego, zalecono aby wentylację z kuchni przełączyć do przewodu kominowego nr 34.

5.  Mieszkanie nr (...) – stwierdzono brak wentylacji w łazience, zalecono wykonać przewód wentylacyjny z rur ocynk w izolacji termicznej i wyprowadzić przez strych ponad dach.

Klatka nr(...)

1.  Mieszkanie nr (...) – stwierdzono, że kratki wentylacyjne z kuchni i łazienki podłączone są do przewodu nr 14 wspólnie z piecem CO na paliwo stałe w łazience mieszkanie nr (...) – nieprawidłowo.

2.  Mieszkanie nr (...) – stwierdzono, że piec CO na paliwo stałe w łazience podłączony jest do przewodu nr 14 wspólnie z kratkami wentylacyjnymi z kuchni i łazienki z mieszkania nr (...) – nieprawidłowo (w mieszkaniu nr (...) są dwa urządzenia grzewcze), zalecono piec CO na paliwo stałe w łazience odłączyć z przewodu kominowego nr 14 i podłączyć do przewodu nr 12.

3.  Mieszkanie nr (...) – zalecono wymienić łącznik od PG łączący z przewodem kominowym na przewód kwasoodporny. Stwierdzono, że wentylacja z łazienki wykonana jest przez ścianę zewnętrzną budynku i zalecono, aby podłączyć wentylację z łazienki przewodem rurowym do przewodu nr 7.

4.  Mieszkanie nr (...) – stwierdzono, że wentylacja z łazienki podłączona jest do przewodu nr 20, w którym zainstalowany jest wkład z blachy nierdzewnej kwasoodpornej dla pieca CO gaz w łazience, zalecono wykonać przewód wentylacyjny z rur ocynk w izolacji termicznej i wyprowadzić przez strych na dach oraz udrożnić przewód wentylacyjny nr 18 z kuchni.

5.  Mieszkanie nr (...) – stwierdzono brak wentylacji w kuchni oraz że wentylacja z łazienki wyprowadzona jest na strych, zalecono wykonać przewody wentylacyjne dla pomieszczeń kuchni i łazienki z rur ocynk w izolacji termicznej i wyprowadzić przez strych na dach.

6.  Stwierdzono brak wentylacji na klatkach schodowych 2 sztuki, zalecono wykonać przewody wentylacyjne i z rur ocynk w izolacji termicznej i wyprowadzić przez strych na dach.

7.  Zalecono wymienić drzwiczki rewizyjne w piwnicy 6 sztuk.

8.  Zalecono naprawić głowice przewodów kominowych nad dachem (przemurować).

Dowód: protokół kominiarski nr (...) z dnia 31.07.2014r. k. 29 i k.57.

W dniu 5 września 2014r. E. B. sporządził ofertę na wykonanie usług kominiarskich uwag i zaleceń z protokołu nr (...) z dnia 31 lipca 2014 roku o następującej treści:

Klatka nr (...)

1.  Mieszkanie nr (...) udrożnienie przewodu i zainstalowanie wkładu kominowego z blachy nierdzewnej kwasoodpornej dla pieca CO gaz -1.900zł.

2.  Mieszkanie nr (...) podłączenie kratki wentylacyjnej w kuchni do przewodu kominowego - 108zł.

3.  Mieszkanie nr (...) podłączenie kratki wentylacyjnej w kuchni do przewodu kominowego - 54zł.

4.  Mieszkanie nr (...) wykonanie przewodu wentylacyjnego z łazienki z rur ocynk w izolacji termicznej - 972zł.

5.  Mieszkanie nr (...) odłączenie pochłaniacza i zainstalowanie kratki wentylacyjnej w kuchni - 54zł.

Klatka nr (...)

1.  Mieszkanie nr (...) podłączenie jednego urządzenia grzewczego z przewodu kominowego - 108zł.

2.  Mieszkanie nr (...) wymiana łącznika PG i podłączenie kratki wentylacyjnej w łazience do przewodu kominowego - 324zł.

3.  Mieszkanie nr (...) wykonanie przewodu wentylacyjnego dla łazienki z rur ocynk w izolacji termicznej - 1.080zł.

4.  Mieszkanie nr (...) wykonanie przewodów wentylacyjnych dla kuchni i łazienki z rur ocynk w izolacji termicznej - 1.944zł.

5.  Wykonanie przewodów wentylacyjnych dla klatek schodowych z rur ocynk w izolacji termicznej - 1.404zł.

6.  Wymiana drzwiczek rewizyjnych w piwnicy 6 sztuk - 194,40zł.

Za wykonanie powyższych usług kominiarz E. B. określił cenę łączną w kwocie 8.142,40zł brutto.

Dowód: oferta z dnia 05.09.2014r. k.29 i k.57.

W dniu 11 października 2014r. odbyło się zebranie członków Wspólnoty Mieszkaniowej „ul. (...) (...) (...)” w L.. Na zebraniu było obecnych 7 właścicieli, reprezentujących 47,30% udziałów w nieruchomości. Rozpoczęto na nim dyskusję w sprawie wykonania prac kominiarskich zgodnie z protokołem nr (...) dnia 31 lipca 2014r. z okresowej kontroli przewodów kominiarskich. Na zebraniu przedstawiony został projekt uchwały w tej sprawie.

Dowód: protokół z zebrania pozwanej wspólnoty z dnia 11.10.2014r. k.29, lista obecności k.29.

Pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr (...), w której postanowiła wykonać zalecenia zawarte w protokole kominiarskim nr (...) z dnia 31 lipca 2014 roku (§ 1 zdanie pierwsze).

Wskazano w uchwale, że roboty wykonane zgodnie z ofertą z dnia 5 września 2014 roku w klatce (...)punkty 1,2,(...),4,5 oraz w klatce (...) punkty 1,2,(...),4 zostaną zapłacone ze środków kosztów remontów Wspólnoty Mieszkaniowej, a następnie zostaną nim obciążeni członkowie Wspólnoty (§ 1 zdanie drugie). Ponadto podano, że punkty 5 i 6 zostaną pokryte ze środków kosztów remontów Wspólnoty (§1 zdanie trzecie).

Nad uchwałą głosowano w części na zebraniu wspólnoty w dniu 11 października 2014r. oraz w części poprzez indywidualne zbieranie głosów do dnia 4 listopada 2014r.

Za uchwałą głosowało 56,40%, zaś przeciw było 43,60 głosów.

Dowód: uchwała Nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej „Mieszka(...) (...)” w L. k.29.

Protokół kominiarski nr (...) z dnia 31 lipca 2014 roku oraz oferta na wykonanie usług kominiarskich stanowiła załącznik do uchwały.

Dowód: protokół kominiarski nr (...) z dnia 31.07.2014r. k.29 i k.57, oferta z dnia 05.09.2014r. k.29 i k.57.

Na przełomie 2014/2015 roku E. B., mistrz kominiarski, wykonał prace na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Prace te polegały na:

- w lokalu nr (...) znalezieniu wolnego kanału dla tego lokalu w kominie i zainstalowanie wkładu kwasoodpornego do wolnego przewodu kominowego. Prace były wykonywane w przewodach komina;

- w lokalu nr (...) podłączeniu kuchni do przewodu kominowego poprzez wykucie otworu w kominie i zamontowanie kratki wentylacyjnej;

- w lokalu nr (...) podłączeniu kuchni do przewodu kominowego poprzez wykłucie otworu w kominie i zamontowanie kratki wentylacyjnej;

- w lokalu nr (...) wykonaniu nowego przewodu kominowego, który prowadził z lokalu bezpośrednio nad dach. Dobudowanie nowego przewodu było konieczne, wobec braku wolnych przewodów kominowych w kominie. Prace związane były z przewodami komina;

- w lokalu nr (...) odłączeniu pochłaniacza od komina i zamontowaniu kratki wentylacyjnej z uwagi na konieczność zapewnienia wentylacji grawitacyjnej w tym lokalu;

- w lokalu (...) planowane były prace, które polegałyby na odłączeniu lokalu od jednego przewodu kominowego, albowiem lokal ten podłączony był do dwóch przewodów kominowych. Jednakże prac tych ostatecznie nie wykonano. Planowane prace związane był z przewodami komina;

- w lokalu nr (...) wymianie łącznika do piecyka gazowego, który prowadził do przewodu kominowego i wykłuciu kratki wentylacyjnej. Prace te związane były w z przewodami komina;

- w lokalu (...) udrożnieniu przewodu wentylacyjnego w kominie prowadzącego do tego lokalu. Prace te były związane z przewodami komina;

- w lokalu nr (...) wykonaniu przewodu wentylacyjnego w kuchni i łazience poprzez dobudowanie osobnych przewodów wentylacyjnych, brak było bowiem w kominie przewodów, pod które lokal ten mógłby być podpięty. Były to prace związane z przewodami kominowymi.

Największe koszty powyższych prac związane były z lokalami nr (...), których właścicielem jest Gmina M. L..

Dowód: zeznania świadka E. B., 00:22:32 protokół rozprawy z dnia 05.03.2015r. k.84-85.

Część właścicieli lokali przed 2014r. poniosło koszty związane z przystosowaniem przewodów kominowych prowadzących do ich lokali do odbioru spalin z ogrzewania gazowego, w tym prace związane z zamontowaniem wkładu kwasoodpornego w przewodzie kominowym.

Dowód: zeznania świadka M. S., 00:13:52, 00:16:01 protokół rozprawy z dnia 5 marca 215r., k. 83v, przesłuchanie pozwanej 01:05:51, 01:07:25, 01:09:45, 01:13:36, 01:14:27, 01:17:38 protokół rozprawy z dnia 5 marca 2015r., k. 85v.

Postanowieniem z dnia 14 stycznia 2015r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w L. podjął zawieszone postępowanie egzekucyjne w sprawie dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego w L. przy ul. (...) (...) nr(...), umorzył grzywnę w celu przymuszenia nałożoną postanowieniem z dnia 13 maja 2014r. oraz umorzył postępowanie egzekucyjne prowadzone w sprawie stanu technicznego wskazanego wyżej budynku mieszkalnego.

Dowód: postanowienie z dnia 14.01.2015r. k.48-49.

Sąd zważył:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Stan faktyczny został przez sąd ustalony na podstawie dokumentów przedstawionych przez obie strony. Ich autentyczność nie była wzajemnie kwestionowana. Nadto sąd w całości dał wiarę zeznaniom świadka, E. B., gdyż były one w całości logiczne i spójne. Dodatkowo odkreślić należy, ze miały one również charakter obiektywny, gdyż świadek ten nie miał interesu, by zeznawać na korzyść którejkolwiek ze stron. Sąd dał także wiarę świadkowi, M. S. oraz przesłuchaniu pozwanej w osobie – Z. C.. Jednakże te ostatnie dowody pozostały bez wpływu na prawną ocenę zgłoszonego żądania, o czym będzie mowa niżej.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U z 2000r., nr 80, poz. 903 ze zm.). właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powodowa gmina, będąca właścicielem czterech lokali mieszkalnych w pozwanej wspólnocie, zaskarżyła uchwałę nr (...), zarzucając, że uchwała obciąża tylko niektórych członków wspólnoty kosztami remontów przewodów kominowych, co jest niezgodne z przepisami prawa, w tym z art. 12 ust. 1 w zw. z art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali. Podniosła, iż przewody kominowe stanowią część wspólną nieruchomości i koszty remontu przewodów kominowych powinni ponieść wszyscy właściciele lokali stosowanie do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Pozwana zakwestionowała powyższe twierdzenie, wskazując, że remont komina związany był z przewodami kominowymi, które prowadzą do poszczególnych lokali. Zatem koszt remontu winni pokryć właściciele tych lokali. Za takim rozwiązaniem przemawiała, zdaniem pozwanej, również okoliczność, że do 2014r. część właścicieli poniosło wydatki związane z pracami w przewodach kominowych, a związanych z zamontowaniem wkładu kwasoodpornego z własnych środków.

Sąd podziela stanowisko strony powodowej.

W myśl art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej, zaś pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycie a w pożytkach i innych przychodach. Zgodnie zaś z art. 13 ust. 1 właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Zgodnie zaś z art. (...) ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Mając na uwadze definicję nieruchomości wspólnej, zawartą w art. (...) ust 2 ustawy o własności lokali, stwierdzić należy, że kominy, w tym przewody kominowe, stanowią część wspólną nieruchomości. Powyższemu wnioskowi nie sprzeciwia się okoliczność, że poszczególne przewody kominowe prowadzą do osobnych lokali. Komin, to bez wątpienia część budynku, mająca początek u trzonu, a dalej biegnąca przez stropy budynku ponad poszycie dachowe po czapy komina. Jest to konstrukcja, która mieści w sobie kanały dymowe, spalinowe i wentylacyjne, obsługujące wszystkie lokale znajdujące się w budynku. W konsekwencji powyższego uznać należy, że komin nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a zatem komin i przewody kominowe, w tym kanały wentylacyjne, spalinowe i dymowe to, zdaniem sądu, część wspólna nieruchomości.

Wobec tego, utrzymanie komina, jego remont, bieżąca konserwację, to koszt zarządu rzeczą wspólną, o której mowa w art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali, który ponoszą właściciele lokali w stosunku do wielkości przysługujących im udziałów w tej nieruchomości (art. 12 ust. 2). Powyższa norma ma charakter bezwzględnie obowiązujący i uchwała właścicieli lokali nie może wprowadzać odstępstwa od wynikającej z niej zasady, obciążając całością wydatków na remont tylko niektórych właścicieli.

Tymczasem uchwała nr (...) obciąża powodową gminę, jako właściciela lokali nr (...) nie tyle kosztem remontu komina, czy jego bieżącej konserwacji, co kosztem ich urządzenia. W lokalach tych bowiem nie było możliwości podłączenia się do przewodów kominowych. Zatem konieczne stało się urządzenie – pobudowanie przewodów wentylacyjnych obsługujących te lokale. Brak przewodów wentylacyjnych, pod które możnaby podpiąć powyższe lokale jest okolicznością, która nie może obciążać tych lokali. Tym bardziej, że koszt tych prac, co wynika z oferty E. B., jest wyższy aniżeli koszt zamontowania wkładu kwasoodpornego. Zatem argument pozwanej, że do 2014r. część właścicieli poniosło koszt zainstalowania wkładu kwasoodpornego nie może przynieść oczekiwanego przez pozwaną rezultatu.

Brak jest również, zdaniem sądu, podstaw do obciążania powódki kosztem zamontowania wkładu kwasoodpornego w lokalu nr (...). Jest to bowiem konieczna praca w przewodzie komina, która zapewni spełnienie przez tę część budynku jego funkcji. Koszt ten związany jest bowiem w pracami w przewodzie kominowym, który, o czym była mowa wyżej, jest częścią wspólną nieruchomości.

Powyższa uwag dotyczy także prac związanych z pozostałymi lokalami. Z zeznań świadka E. B. wynika, że są to bowiem prace związane w przewodami kominowymi.

Nawet gdyby pozostałe prace kominiarskie objęte ofertą E. B., uznać za prace niewiązane częścią wspólna nieruchomości, to koszt tych prac nie powinien stanowić przedmiotu uchwały właścicieli lokali. Uchwały takie dotyczyć mogą bowiem jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali ( por. wyrok Sądu Najwyższego z 03 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK (...), LEX numer (...)). Jak bowiem wyjaśnił to w powołanym orzeczeniu Sąd Najwyższy właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (por. E. Bończak-Kucharczyk [w:] komentarz do art. 23 ustawy o własności lokali, SIP LEX). Jeżeli zatem remont instalacji kominowej obciążałby co do zasady wyłącznie właściciela lokalu, niedopuszczalnym byłoby podjęcie w tym zakresie uchwały wspólnoty.

W tym stanie rzeczy, zaskarżona uchwała w części wskazanej przez powódkę, jako sprzeczna w prawem, tj. z art. 12 ust. 2 i art. 14 ustawy o własności lokali winna zostać uchylona. W konsekwencji powyższego, sąd na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali uwzględnił żądanie i uchylił zaskarżoną uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej „ul. (...) (...) (...)” w części tj. w zakresie par 1 zdania drugiego uchwały.

Wobec tego, że powódka nie cofnęła powództwa ponad żądanie określone w piśmie procesowym z dnia 24 lutego 2015r., sąd oddalił powództwo w pozostałym zakresie, mając na uwadze okoliczność, że w pozwie została zaskarżona uchwała nr (...) w całości.

O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 102 k.p.c., uznając, że zasady słuszności. Sąd miał na uwadze, że pozwana wspólnota, podejmując zaskarżoną uchwałę, kierowała się poczuciem sprawiedliwości, była przekonana, że zasada wprowadzona zaskarżoną uchwałą jest zgodna nie tylko z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lecz również z obowiązującymi przepisami prawa. Nie bez znaczenia pozostała również okoliczność, że rozstrzygnięcie sądowe oparte sprowadziło się do oceny prawnej w zasadzie niespornego stanu faktycznego.

Na oryginale właściwy podpis.

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.