Sygn. akt I Ca 306/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 grudnia 2013 roku

.

Sąd Okręgowy w Elblągu I Wydział Cywilny

w składzie następującym :

Przewodniczący: SSO Arkadiusz Kuta ( spr. )

Sędziowie : SO Teresa Zawistowska

SO Dorota Twardowska

Protokolant : st. sekr. sąd. Danuta Gołębiewska

po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2013 roku w Elblągu

na rozprawie

sprawy z powództwa B. K.

przeciwko E. P.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Elblągu

z dnia 18 lipca 2013 roku , sygn. akt I C 1911/12

oddala apelację .

Sygn. akt I Ca 306/13

UZASADNIENIE

B. K. domagała się zasądzenia od E. P. kwoty 60.000 zł z odsetkami od dnia wniesienia pozwu i kosztami procesu tytułem zadatku , który dała przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości , w sumie dwukrotnie wyższej .

Pozwana domagała się oddalenia powództwa i zasądzenia kosztów procesu .

Wyrokiem z dnia 18 lipca 2013 roku Sąd Rejonowy w Elblągu zasądził od E. P. na rzecz B. K. kwotę 30.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 25 września 2012 roku do dnia zapłaty ( punkt I ) , oddalił powództwo w pozostałej części ( punkt II ) oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 305,50 zł tytułem zwrotu kosztów procesu ( punkt III ) .

Sąd pierwszej instancji ustalił , że posesja położona w E.przy ul. (...)składa się z dwóch nieruchomości , dla których prowadzone są księgi wieczyste o numerach (...). Pierwsza stanowi własność Gminy M. E., natomiast jej współużytkownikami wieczystymi w 2011 roku byli D. G.w 3/4 części i C. G.w 1/4 części i w takich samych częściach byli właścicielami posadowionego na tym gruncie budynku mieszkalnego o kubaturze (...) m 3 . Z kolei wyłącznym użytkownikiem wieczystym działki gruntu oraz właścicielem budynku na niej posadowionego , dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), był C. G..

W dniu 23 sierpnia 2010 roku D. G. udzieliła C. G. pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego do sprzedaży jej udziału w nieruchomości , dla której prowadzona jest księga wieczysta (...).

Postanowieniem Sądu Okręgowego w Elblągu z dnia 7 grudnia 2010 roku w sprawie (...) D. G.została ubezwłasnowolniona całkowicie z powodu innego rodzaju zaburzeń psychicznych , zaś postanowieniem Sądu Rejonowego w Elblągu z dnia 25 maja 2011 roku w sprawie (...) ustanowiono jej opiekunem prawnym E. P..

W dniu 11 maja 2011 roku C. G. i B. K. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w E. przy ul. (...) , opisanej w księgach wieczystych o numerach (...) za cenę 290.000 zł . Umowa przyrzeczona miała być zawarta do dnia 28 maja 2011 roku . Na poczet umówionej ceny powódka uiściła zadatek w wysokości 30.000 zł .

Przed dniem 28 maja 2011 roku C. G. i B. K. udali się do notariusza A. W. celem zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego . C. G. poinformował notariusza o całkowitym ubezwłasnowolnieniu D. G. , wobec czego notariusz odmówił sporządzenia aktu notarialnego wskazując na konieczność uzyskania zgody sądu na sprzedaż nieruchomości . Powódka oraz żona C. J. G. udały się następnie do Sądu Okręgowego w Elblągu , gdzie uzyskały informację o trybie uzyskania zgody sądu . Powódka wezwała wówczas C. G. do zwrotu zadatku , jednak nie otrzymała uiszczonej od niego tytułem zadatku kwoty 30.000 zł . O zwrot tej kwoty powódka zwracała się co miesiąc , poczynając od czerwca 2011 roku . Powódka i C. G. umówili się przy tym ustnie , że zawrą umowę sprzedaży nieruchomości w późniejszym terminie , przy czym powódka uzależniła zawarcie tej umowy od uzyskania zgody sądu na dokonanie czynności w imieniu ubezwłasnowolnionej . W związku z ta umową strony nie ustaliły zadatku .

Po dniu 28 maja 2011 roku nie podjęto starań o uzyskanie zgody sądu na dokonanie czynności w imieniu D. G. , zaś powódka nie czyniła starań o uzyskanie kredytu bankowego na zakup przedmiotowej nieruchomości .

W oparciu o udzielone w dniu 23 sierpnia 20l0 roku pełnomocnictwo , C. G. podejmował czynności zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości dla powódki , przy czym z uwagi na jego chorobę pomocy udzielała mu córka E. P. . W lipcu 2011 roku C. G. i powódka na spotkaniu wstępnym u notariusza P. Z. umówili się na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości na miesiąc sierpień 2011 roku , jednakże powódka nie stawiła się na ten termin i do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nie doszło . W dniu 9 września 2011 roku C. G. wyznaczył powódce termin do sfinalizowania umowy wskazując , że w przeciwnym razie ich wcześniejsze ustalenia przestaną być wiążące.

C. G. zmarł w dniu 16 listopada 2011 roku . Spadek po nim nabyła w całości wprost jego córka E. P. .

Pismem z dnia 5 września 2012 roku powódka wezwała pozwaną do uiszczenia w terminie 14 dni od doręczenia wezwania kwoty 60.000 zł tytułem zwrotu zadatku w podwójnej wysokości . Pozwana odmówiła zapłaty .

Wskazał Sąd Rejonowy , że spór ogniskował się wokół ustalenia okoliczności , która ze stron postępowania była odpowiedzialna za nie zawarcie umowy sprzedaży , co w dalszej kolejności miałoby wpływ na ustalenie , czy domaganie się przez powódkę od pozwanej zadatku w podwójnej wysokości było uzasadnione , czy też pozwana jako następca prawny C. G. była uprawniona do zachowania otrzymanego przez ojca zadatku . Uznano , że niewykonanie umowy przedwstępnej z dnia 11 maja 2011 roku nastąpiło z przyczyn , za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności i w związku z tym zadatek powinien być zwrócony powódce w takiej wysokości w jakiej został uiszczony , za czym miała przemawiać treść art. 394 § 3 k.c. w związku z paragrafem 8 umowy przedwstępnej z dnia 11 maja 2011 roku .

Za bezsporny Sąd pierwszej instancji uznał fakt , iż w dniu 23 sierpnia 2010 roku D. G. udzielając synowi pełnomocnictwa do sprzedaży jej udziału w nieruchomości nie była ubezwłasnowolniona . Pełnomocnictwo to nie wygasło na skutek ubezwłasnowolnienia mocodawczyni ani nie zostało odwołane . Tym samym nie było podstaw dla twierdzenia , że to na skutek przyczyn leżących po stronie C. G. w postaci nieprzedłożenia przez niego zgody sądu na dokonanie czynności nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej . Był on umocowany do dokonania tej czynności w imieniu swojej matki . Nie ma podstaw aby twierdzić , że za nie zawarcie umowy przyrzeczonej odpowiedzialność można było przypisać powódce skoro w ustalonej dacie stawiła się w kancelarii notarialnej A. W. . Notariusz odmówił jednak sporządzenia aktu notarialnego – i to właśnie w tym fakcie upatrywać należało rzeczywistej przyczyny nie zawarcia umowy .

W ocenie Sądu Rejonowego w Elblągu powódka w następstwie okoliczności jakie zaistniały po wizycie u notariusza A. W. zawarła z C. G. nową , ustna umowę przedwstępną , ale nie uiściła już zadatku , nie wyrażała także zgody na postrzeganie kwoty 30.000 zł uiszczonej wcześniej za taki zadatek i konsekwentnie wzywała poprzednika prawnego pozwanej do zwrotu wskazywanej kwoty . Pozwana jako następczyni prawna C. G. , która przyjęła w całości wprost spadek po ojcu , ponosi odpowiedzialność za jego długi , a tym samym zobowiązana jest do zwrotu na rzecz powódki kwoty 30.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty .

Apelację od tego wyroku wniosła E. P. , zaskarżając rozstrzygnięcie zawarte w jego punkcie pierwszym i wnosząc o zmianę wyroku w zaskarżonej części i oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego .

Zarzuciła pozwana , że Sąd pierwszej instancji nie zastosował § 4 ust 3 umowy przedwstępnej z dnia 11 maja 2011 roku , a zadatek otrzymany przez poprzednika prawnego pozwanej powinien przepaść na jego rzecz z powodu niewykonania umowy z przyczyn za jakie odpowiadała powódka . Sąd pierwszej instancji naruszyć miał także art. 394 § 3 k.c. w zw. z § 8 umowy przedwstępnej poprzez ich bezzasadne zastosowanie . Obraza przepisu art. 394 § 1 k.c. polegała na jego niezastosowaniu w sprawie i pominięciu , że jeżeli w umowie przedwstępnej zastrzeżono zadatek , to gdy zobowiązany uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej , wierzyciel uprawniony jest albo do odstąpienia od umowy i zachowania zadatku ( żądania sumy dwukrotnej ) , a co za tym idzie skoro powódka nie odstąpiła od umowy przedwstępnej to nadal ona obowiązywała do momentu odstąpienia od niej przez C. G. .

Błędne ustalenia faktyczne poczyniono przyjmując , że do niewykonania umowy przedwstępnej nie doszło z przyczyn leżących po stronie powódki . Przejawami sprzeczności ustaleń Sądu pierwszej instancji z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego było przyjęcie , iż powódka była gotowa do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w kancelarii notarialnej A. W. w dniu 28 maja 2011 roku , a także iż w tej dacie dysponowała odpowiednimi środkami finansowymi z przeznaczeniem na ten cel . Naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. polegało na błędnym ustaleniu , że C. G. stawił się w kancelarii notarialnej A. W. w dniu 28 maja 2011 roku , a także aby pomiędzy powódką , a poprzednikiem prawnym pozwanej została zawarta „ nowa ” , ustna umowa przedwstępna , w której powódka nie wyraziła zgody na traktowanie kwoty 30.000 zł jako zadatek oraz ustalenie , iż powódka żądała od C. G. zwrotu zadatku w miesięcznych odstępach czasu począwszy od czerwca 2011 roku .

W uzasadnieniu apelacji pozwana podkreśliła , iż Sąd pierwszej instancji błędnie uznał , że powódka nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie umowy łączącej ją z poprzednikiem prawnym skarżącej . W ocenie skarżącej ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynikało , jakoby powódka stawiła się w kancelarii notarialnej A. W. w dniu 28 maja 2011 roku celem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości oraz aby w tej dacie dysponowała środkami finansowymi umożliwiającymi zakup tej nieruchomości . Chybione było również ustalenie Sądu , że C. G. stawił się w kancelarii notarialnej A. W. w dniu 28 maja 2011 roku , a także , iż odmowa przez tego notariusza sporządzenia aktu notarialnego była bezpośrednią przyczyną niewykonania umowy przedwstępnej . Postanowienia umowy dotyczące zadatku nadal obowiązywały . Pierwsze wezwanie jej poprzednika prawnego do zapłaty dwukrotności zadatku powódka wystosowała dopiero w dniu 16 lutego 2012 roku .

B. K. domagała się oddalenia apelacji .

Sąd Okręgowy ustalił i zważył , co następuje :

Apelacja E. P. okazała się bezzasadna .

Sąd odwoławczy przyjmuje za własne ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji odnośnie stanu prawnego nieruchomości będących przedmiotem umowy przedwstępnej , treści tego kontraktu , okoliczności umocowania C. G. do działania w imieniu i na rzecz D. G. i faktu jej ubezwłasnowolnienia , otwarcia spadku i dziedziczenia po C. G. . Nie ma potrzeby ponownego , szczegółowego przytaczania tych okoliczności , należących zresztą do zagadnień niespornych pomiędzy stronami . Można tylko wyraźnie wskazać , że umowa przedwstępna z 11 maja 2011 roku , wbrew stanowi prawnemu nieruchomości , zawierała zapewnienie C. G. , że jest właścicielem obu nieruchomości oraz pomijała kwestię pełnomocnictwa udzielonego przez D. G. . Jednocześnie jednak nie ma powodu aby sądzić , że okoliczności te były B. K. nieznane , a brak precyzji w treści kontraktu spowodował niedojście do skutku umowy przyrzeczonej . Za Sądem pierwszej instancji ustala się także i tą okoliczność , że jeszcze przed wyznaczonym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej doszło do spotkania B. K. z C. i J. G. w Kancelarii Notarialnej A. W. . Wobec ujawnienia faktu ubezwłasnowolnienia D. G. i odmowy sporządzenia aktu notarialnego bez uprzedniej zgody sądu opiekuńczego na dokonanie takiego rozporządzenia w imieniu ubezwłasnowolnionego mocodawcy , B. K. i J. G. zasięgały informacji w „ sądzie na (...) ” ( taka nomenklatura w zeznaniach J. G. karta 93 ) . Zeznania powódki i A. W. wprost dotyczą tego zdarzenia . Trzeba nadto zwrócić uwagę , że spełnienie świadczenia z umowy przedwstępnej z 11 maja 2011 roku miało nastąpić najdalej w dniu 28 maja 2011 roku . Przewidywano zatem rychłe zawarcie umowy przyrzeczonej , dla której zachowania niezbędna była forma aktu notarialnego , a zatem wizyta u notariusza znajdowała swoje oczywiste uzasadnienie . Umowa przedwstępna nie zawierała postanowień , które wybór kancelarii notarialnej pozostawiałyby C. G. , a zatem aktywność powódki nie dziwi . E. P. przeczy swojej wiedzy na temat zdarzeń sprzed 28 maja 2011 roku ( zeznania pozwanej karta 121 ) - w zasadzie dopiero od lipca zajmować się miała sprawą sprzedaży nieruchomości . Po pierwsze zatem zeznania pozwanej nie mogą być zasadnie przeciwstawiane relacji powódki , bowiem wynika z nich jedynie tyle , że ojciec nie mówił o wizycie u notariusza A. W. , a tylko wspominał , że przyczyną nie zawarcia umowy przyrzeczonej miała być niewydolność finansowa B. K. . Sama pozwana relacjonuje zaś wydarzenia , które miały miejsce ponad miesiąc po terminie określonym w umowie przedwstępnej . Zwłoka jest bezsporna , ale jej przyczyna niewyświetlona przez pozwaną w sposób wiarygodny . Relacja powódki jest tymczasem adekwatna do okoliczności ( ubezwłasnowolnienie mocodawczyni ) oraz poparta zeznaniami A. W. i jego rozumieniem wpływu ubezwłasnowolnienia na ważność udzielonego wcześniej pełnomocnictwa oraz wymaganiem zgody sądu opiekuńczego na dokonanie czynności . Nie można przy tym uznać , że takie stanowisko jest odosobnione i na tyle sprzeczne z powszechnym mniemaniem o tych zagadnieniach prawnych , że czyni relację tego świadka niewiarygodną . Pamiętać trzeba , że świadek P. Z. zagadnienie to także uznawał za kontrowersyjne zeznając , że odmówiłby sporządzenia aktu notarialnego lub dokonanie tej czynności musiałby poprzedzić konsultacją i „ sprawdzeniem orzecznictwa ” . Zakładać należy zatem , że w maju 2011 roku wystąpiła przeszkoda , która uniemożliwiła zawarcie umowy definitywnej , B. K. i J. G. , towarzysząca mężowi z uwagi na stan jego zdrowia , były razem w budynku Sądu Okręgowego i Sądu Rejonowego w Elblągu , a zatem zasadne jest danie wiary powódce co do przyczyny zwłoki . Skoro nie podjęto starań o uzyskanie zgody sądu opiekuńczego na dokonanie czynności sprzedaży nieruchomości , a nic nie wskazuje na to aby stronom umowy wykazano , że jest to zbędne ( ubezwłasnowolnienie mocodawcy nie powoduje wygaśnięcia pełnomocnictwa ) , a na pewno nie czynił tego notariusz P. Z. , to pozostaje przyjęcie , że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie C. G. . W tym zakresie Sąd odwoławczy czyni ustalenia odmienne , oparte na własnej ocenie materiału dowodowego . Nie podziela się stanowiska Sądu pierwszej instancji odnośnie zawarcia nowej umowy przedwstępnej i ponawianych od czerwca 2011 roku wezwaniach do zwrotu zadatku . Co najwyżej można było przydawać kluczowe znaczenie wadliwemu stanowisku notariusza odnośnie odmowy dokonania czynności i w tej okoliczności , niezależnej od stron , widzieć przyczynę nie zawarcia umowy . W obu jednak przypadkach rozstrzygnięcie Sądu odwoławczego jest jednakie , a apelacja bezzasadna . Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo do kwoty 30.000 zł ( zwrot zadatku ) , a nie da się przypisać powódce odpowiedzialności za niedojście umowy do skutku .

Wskazać trzeba dalej , że skoro strony umowy przedwstępnej podtrzymały wolę jej sfinalizowania , to również C. G. wyznaczyć mógł termin zawarcia umowy przyrzeczonej – przed notariuszem P. Z. . Wobec niedochowania terminu spełniania świadczenia ( zawarcia umowy definitywnej do 28 maja 2011 roku ) , woli utrzymania zobowiązania wiążącego strony , ale bez zgodnego określenia nowego terminu , nie zastrzeżenia formy pisemnej dla zmian kontraktu oraz braku podstaw do stosowania art. 77 § 1 k.c. , aktualizowała się możliwość wyznaczenie nowego terminu przez jedną za stron ( art. 389 § 2 k.c. ) , a uprawnienie to wykorzystał C. G. . Zakładać trzeba jednak , że przed finalizacja kontraktu doszłoby do ujawnienia kwestii domniemanych wad umocowania zbywcy , choćby przez powódkę , a z zeznań świadka P. Z. wynika , że wobec wątpliwości prawnych , także w tym terminie umowa nie doszłaby do skutku .

Podsumowując – w § 4 umowy przedwstępnej powtarzał w zasadzie postanowienia art. 394 § 1 k.c. Niewykonanie umowy nie obciąża przyrzekającej kupno , bowiem niezależnie od bezzasadności stanowiska o wygaśnięciu udzielonego C. G. pełnomocnictwa , powód nie zawarcia umowy przyrzeczonej leżał po stronie przyrzekającego sprzedaż . Nie można było zatem twierdzić , że mógł on zadatek zachować . Ostatecznie zastosowanie miałby § 3 art. 394 k.c. Zagadnień opisanych tą normą strony w umowie nie wysłowiły , ale w § 8 odesłały do przepisów Kodeksu cywilnego . Zwrot zadatku uzasadniało zatem niewykonanie umowy wskutek okoliczności , za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności ( obiektywnie wadliwa odmowa sporządzenia aktu notarialnego ) albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony ( współistniejąca niewydolność finansowa powódki ) .

W tym stanie rzeczy , na mocy art. 385 k.p.c. , apelację oddalono .