Środa 19 czerwca 2019 Wydanie nr 4132

Cywilne materialne

Wartość lokatorskiego prawa do lokalu

grubson napisał w dniu 10.02.2008 o godzinie 01:40:04 :

Pan kilkanaście lat po rozwodzie wystąpił o podział majątku wspólnego, w skład którego wchodzi tylko i wyłącznie lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Na pierwszej rozprawie od razu powiedział, że chce je wykupić, ale bez byłej żony, bo ona jest be. No i tu mam problem - w jaki sposób określić wartość tego prawa w kontekście przewidywanego rychłego wykupu. Wydaje mi się, że trzeba zlecić biegłemu określenie rynkowej wartości tego lokalu, bo skoro zaraz po uprawomocnieniu się postanowienia ktoś wykupi lokal na własność za ok. 2000 zł., to każde inne rozwiązanie będzie krzywdzić drugiego małżonka. Ale lokal nie jest jeszcze wykupiony i nie bardzo leży mi obliczanie wartości przysługującego małżonkom prawa w odniesieniu do wartości prawa własności takiego samego lokalu. Przecież to całkiem inne tytuły do nieruchomości. Pomocy!

falkenstein napisał w dniu 10.02.2008 o godzinie 07:37:46 :

"grubson" napisał:

Pan kilkanaście lat po rozwodzie wystąpił o podział majątku wspólnego, w skład którego wchodzi tylko i wyłącznie lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Na pierwszej rozprawie od razu powiedział, że chce je wykupić, ale bez byłej żony, bo ona jest be. No i tu mam problem - w jaki sposób określić wartość tego prawa w kontekście przewidywanego rychłego wykupu. Wydaje mi się, że trzeba zlecić biegłemu określenie rynkowej wartości tego lokalu, bo skoro zaraz po uprawomocnieniu się postanowienia ktoś wykupi lokal na własność za ok. 2000 zł., to każde inne rozwiązanie będzie krzywdzić drugiego małżonka. Ale lokal nie jest jeszcze wykupiony i nie bardzo leży mi obliczanie wartości przysługującego małżonkom prawa w odniesieniu do wartości prawa własności takiego samego lokalu. Przecież to całkiem inne tytuły do nieruchomości. Pomocy!



LMiałem ten sam problem. Znalazłem kilka OSNów wskazujących że winno sie je licyc według takich samych zasad jak wyliczanie wartości prawa do lokalu na wypadek jego wygaśnięcia. To miało sens, bo prawo warte było tyle, ile można było za nie uzyskać od spółdzielni w przypadku zrzeczenia się go.
Po zmianie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wartość ta odpowiada wartości rynkowej lokalu od której odejmuje sie nie uiszczony dotychczas wkład budowlany oraz nominalną wartość umorzenia kredytu w wyniku pomocy państwa (circa 20-30 zł). A zatem wyceń mieszkanie przez biegłego tak jakby była to odrębna własność, zażądaj od spółdzielni informacji o wysokości niewpłaconego wkładu i nominalnej wysokości umorzenia i odejmij to od kwoty.Resztę podziel na pół i zasądź spłaty.

Drugie wyjście to przewlekać sprawę przez 2-3 lata aż pojawi się jakiś OSN dostosowany do aktualnego stanu prawnego

Beatka napisał w dniu 10.02.2008 o godzinie 10:45:18 :

Popieram Falkensteina.
Sama zasada ustalania wartości przedmiotu podziału majątku wspólnego nie uległa zmianie (wartość rynkowa). Wobec zmiany prawa spółdzielczego (ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych), wartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu powinna zostać ustalona zgodnie z przepisem art. 11 ust. 2(1) ustawy, mimo, że do wygaśnięcia prawa nie dochodzi. Tylko tak dochodzimy do wartości rynkowej. Brak w każdym razie uzasadnienia dla ustalania wysokości wkładu mieszkaniowego, jaki należy uiścić, by zawrzeć ze spółdzielnią umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, skoro takie prawo można nabyć tylko od spółdzielni (art. 10) i nie jest zbywalne.

ubilexibi napisał w dniu 11.02.2008 o godzinie 17:40:48 :

Co do zasady zgoda. Tylko proponuję od razu zlecić biegłemu ustalenie wysokości wkładu jaki uprawniony otrzymałby w wypadku wygaśnięcia prawa. Niech biegły liczy wszystko o czym mowa w art. 11 ust. 2(2) u.s.m.
Co do tych 20 - 30 zł. Niestety w wypadku mieszkań oddawanych pod koniec lat osiemdziesiątych i na początku lat dziewięćdziesiątych, to są dosyć znaczne kwoty. Zdarza się, że zadłużennie z tego tytułu przekracza wartość rynkową lokalu.

art_60 napisał w dniu 11.02.2008 o godzinie 22:11:45 :

Problem jest ciekawy. Mnie w Waszych propozycjach ,,zgrzyta" jednak to, że zakładacie iż po zakończeniu postępowania działowego ten który otrzyma lokatorskie prawo do lokalu przekształci je na własnościowe i to założenie uzasadniać ma spłaty według wartości własnościowego prawa do takiego samego (właściwie tego samego tylko hipotetycznie już własnościowego lokalu). A co w sytuacji, gdy ten co uiścić musi taką spłatę nie przekształci lokatorskiego na własnościowe tylko będzie w nim mieszkać do śmierci? A spłatę uiści za coś czego nie ma tylko może ewentualnie mieć? A jak w międzyczasie zmieni się prawo (jak to np planują z naszym awansem poziomym), a więc co, spłata za ekspektatywę?

[ Dodano: Pon Lut 11, 2008 10:18 pm ]
Zmienią prawo, albo TK dostrzeże w tym ,,przekształcaniu za złotówkę" niekonstytucyjność?

ubilexibi napisał w dniu 12.02.2008 o godzinie 09:23:11 :

Nie wydaje mi się, aby ktokolwiek pisał, że wartość swpl jest równa wartości odrębnej własności lokalu. Z powoływanych przepisów art. 11 ust. 2(1) i ust. 2(2) usm wprost wynika, że wartość ta jest mniejsza. Ustawa wprost stanowi jak się tę wartość liczy. Bez znaczenia jest więc czy ktoś wykupi ten lokal czy nie. Bo faktycznie to może być niemożliwe. Ważne jest jednak to jaki wkład spółdzielnia ma obowiązek zwrócić uprawnionemu w wypadku wygaśnięcia prawa. I to jest właśnie wartość swpl.

seszele napisał w dniu 26.02.2008 o godzinie 23:27:53 :

teoretycznie wartość konkretnego prawa do mieszkania lokatorskiego mogłaby by być ujemna gdyby sie okazało, że obciążający członka kredyt (wejściowo pomiędzy ok.10-20% a 50-90% wartości rynkowej) i odsetki były w jakiś dziwny sposób naliczane.
IMHO dlatego w konkretnym przypadku biegły powinien wyliczyć za ile można by hipotetycznie (na aktualnych warunkach - art 11 coś tam) spieniężyć posiadane prawo, co przecież nie musiałoby skutkować tym, że ktoś zrealizuje tę kwotę. Tak jak właściciel może sprzedać pełną własność za inna niż rynkowa cenę tak lokator może sobie zażyczyć jedynie zwrot wkładu.

takie skutki powoduje tworzenie anormalnych konstrukcji prawnych i naginanie rzeczywistości do ideologii.

Sesz.

kudłaty napisał w dniu 26.02.2008 o godzinie 23:31:36 :

"seszele" napisał:


takie skutki powoduje tworzenie anormalnych konstrukcji prawnych i naginanie rzeczywistośc do ideologii.Sesz.

masz na myśli przekształcanie praw lokatorskich w odrębną własność?
czy samo to prawo które ktoś kiedyś wymyślil; jeśli to drugie, to się zgodzę. Jeśli to pierwsze, to moim zdaniem to droga do normalności. Spółdzielcze lokatorskie prawo jest anormalną konstrukcją prawną.

seszele napisał w dniu 01.03.2008 o godzinie 07:26:51 :

potwierdzam wariant nr 2.
Niby wszystko ładnie wygląda na papierze, a jak przychodzi do konkretów takich jak np. podział majątku to niestety wygląda to jak wygląda. Co prawda jest kilka orzeczeń wyjaśniających te kwestie ale najczęściej oddają one jeden konkretny stan faktyczny zapominając o szerszym kontekście. W rożnorodności przypadków życiowych powoduje to że można na takich orzeczeniach równie dobrze oprzeć dwie przeciwstawne opinie.
Akurat prawnicy na mieście mogą się z tego cieszyć bo im większy "tłok" tym więcej pracy i możliwości zarabiania na dochodowym rynku nieruchomości. W taki sposób prl wspiera dziś prywatna inicjatywę.

pozdr
Sesz

Darby napisał w dniu 06.03.2008 o godzinie 01:45:50 :

"falkenstein" napisał:


Po zmianie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wartość ta odpowiada wartości rynkowej lokalu od której odejmuje sie nie uiszczony dotychczas wkład budowlany oraz nominalną wartość umorzenia kredytu w wyniku pomocy państwa (circa 20-30 zł). A zatem wyceń mieszkanie przez biegłego tak jakby była to odrębna własność, zażądaj od spółdzielni informacji o wysokości niewpłaconego wkładu i nominalnej wysokości umorzenia i odejmij to od kwoty.Resztę podziel na pół i zasądź spłaty.


Po raz kolejny przychylam sie do stanowiska kolegi.
Nie dość, że jest to najsensowniejsze wyjście z sytuacji wyjście z sytuacji (nikogo nie krzywdzi), to jeszcze można próbować je bronić przez odwołanie do art 11 ust 2² usm, a przynajmniej jego części.

sponn napisał w dniu 03.07.2008 o godzinie 06:44:29 :

Akurat zlozylo sie ze koncze pare spraw z lokatorskimi prawami i mam pare pytan.

1. Co do obliczenia wartosci to wypada zgodzic sie z przedmowcami. Wydaje sie ze trzeba policzyc wartosc lokalu i odjac koszty przeksztalcenia po zapytaniu o nie (z urzedu jak nie ma wniosku) spoldzielni. Co prawda w tej sytuacji zakladamy z gory ze ktos przeksztalci to prawo ale moim zdaniem innego sposobu nie ma. Chyba ze strona mowi ze nie chce przeksztalcac no to wtedy mamy problem ktory mozna rozwiazac dwojako - albo przyjac ze jednak chce i zrobic to co powyzej albo liczyc to co by dostala w razie wygasniecia prawa.

2. Czy zawiadamiacie po toczacym sie postepowaniu gmine ? SN stwierdzil, ze gdy w gre wchodzi lokal (dotyczy to rowniez wlasnosciowego prawa i odrebnej wlasnosci) to trzeba zawiadomic gmine. Robicie to czy nie ? I jak patrzy na to u Was SO.

3. Co z nakladami na prawo ? Zalozmy ze ktoras ze stron zglasza ze wklad budowlany byl 100 000 ale ona miala z ksiazeczki mieszkaniowej (za panny czy kawalera) 80 000 zl i zalozmy ze znajduje to potwierdzenie w zeznaniach swiadkow czy dokumentach. Jest to naklad z majatku odrebnego na wspolny czyli zgodnie z 45 par. 1 krio mozna zadac zwrotu wydatkow i nakladow ale nie dzialamy tu z urzedu. Zalozmy tez ze oprocz wladku w trakcie malzenstwa byl splacony kredyt w kwocie 200 000 zl. Jak dobrze pojdzie to mamy informacje ze spoldzielni ze wklad stanowil xx% budowy a splacony kredyt kolejne xx%.
I co dalej robimy. Liczymy to sami stosunkowo do wartosci mieszkania czy tez potrzeba bieglego zeby "rzeliczyl" to na dzien dzisiejszy. Jezeli potrzeba bieglego to dopuszczamy go z urzedu czy czekamy na incjatywe strony. Innymi slowy wystarczy zgloscic ten naklad czy tez trzeba przeliczyc jego wysokosc (zglosic dowod z bieglego).

Na teraz kojarze tyle. Ale z checia wymienie poglady.

ubilexibi napisał w dniu 04.07.2008 o godzinie 12:36:47 :

1. Nadal się upieram, że art. 11 ust. 2(1) i ust. 2(2) określają jak wylicza się wartość s.w.p.l. i nie ma co kombinować.

2. Ja zawiadamiam gminę jak istnieje prawdopodobieństwo, że w orzeczeniu dzielącym majątek będę orzekał o obowiązku wydania lokalu. Jak gmina się zgłasza, to zostaje uczestnikiem. Niektórzy od razu wzywają gminę jako uczestnika.
Moim zdaniem, skoro podstawą do zawiadomienia gminy są przepisy u.o.p.l. powinno sie tylko zawiadamiać, a nie wzywać jako uczestnika.

3. Liczymy sami, nie widzę potrzeby powoływania biegłego.

Przyjmując wskazane przez ciebie dane: załóżmy, że te 100.000 zł i kredyt spłacony w wysokości 200.000 zł zostały w całości zaksięgowane na poczet wkładu, czyli razem 300.000 zł. Nie było innych wpłat. Przyjmijmy, że wartość wkładu ustalona na podstawie art. 11 ust. 2(1) i ust. 2(2) u.s.m. wynosi 80% wartości rynkowej lokalu. Wartość rynkowa niech będzie 500.000 zł.

Wyliczenie:
- wartość s.w.p.l. 80% x 500.000 zł = 400.000 zł
- wartość nakładu wynosi (80.000 zł/300.000 zł) x 100% = 26.66% wartości s.w.p.l
czyli 26,66% x 400.000 zł = 106.640 zł

Petrus napisał w dniu 04.07.2008 o godzinie 16:30:26 :

Ubi, ale skąd Ci się wzięło te 80.000 zł??? resztę rozumiem, ale tego ni w ząb, brak danych.

sponn napisał w dniu 05.07.2008 o godzinie 10:55:42 :

"Petrus" napisał:

Ubi, ale skąd Ci się wzięło te 80.000 zł??? resztę rozumiem, ale tego ni w ząb, brak danych.


Z mojego przykladu pewnie

Ubilexibi wytlumacz mi tylko co znaczy "Ja zawiadamiam gminę jak istnieje prawdopodobieństwo, że w orzeczeniu dzielącym majątek będę orzekał o obowiązku wydania lokalu" ?

Rozumiem ze chodzi o sytuacje gdy na dzien orzekania oboje malzonkowie zajmuja mieszkanie (np. na podstawie wyroku rozwodowego) ? Bo jezeli jedno sie wyprowadzilo, a drugie zajmuje lokal i przyanjemy lokal temu drugiemu to chyba nie ma potrzeby zawiadamiania gminy ?

I jeszcze jedno pytanie

Czy ustalajac ze przed zawarciem malzenstwa wplacono wspomniana kwote 80 000 zł powinnismy z urzedu zarzadac od spoldzielni informacji jakim % zgodnie z art. 11 ust. 2(1 i 2) jest ta kwota czy tez tylko na wniosek strony ?

Petrus napisał w dniu 06.07.2008 o godzinie 17:58:31 :

"sponn" napisał:


racja, ale pozostałe dane były już inne i jakoś tak nie zwróciłem uwagi na tę 80 :-))

Bądź na bieżąco

Subskrybuj nasz bezpłatny newsletter, a będziesz na bieżąco z nowymi ogłoszeniami i komunikatami;
o spadkach, zasiedzeniach nieruchomości, depozytach sądowych, terminach rozpraw, wyrokach.

Podaj swój e-mail i otrzymuj najnowsze ogłoszenia bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.

Przesyłając swój adres e-mail, zgadzam się na przetwarzanie przez Fundację ProPublika - KRS 0000595424 - podanych przeze mnie danych osobowych (e-mail) w celu otrzymywania zamówionego Newslettera.
Przyjmuję do wiadomości, że podanie danych jest dobrowolne oraz że przysługuje mi prawo dostępu do ich treści oraz ich poprawiania.